惠州楼市高位回落趋于平稳 多样化调控政策对症下药，量价涨势趋缓

金山湖片区楼市一景。 本报记者郭亮平 摄

调控高压持续，热点城市陆续加码，2017年上半年，全国楼市调控深化不断升级。反观惠州，限售、限价、限涨、房贷紧缩、严惩捂盘等一系列调控，使得量价的涨势趋缓，炒房行为得以抑制，从而回归至“房子是用来住的，不是用来炒的”。 细细解读则是，“限售”政策下，投资客纷纷退场；“限价”政策下，市场放缓推货节奏，供应减少；严格的价格监制使得开发企业不敢肆意提高房价。一言概之，“限字令”下的惠州楼市上半场，从“发烧”状态的高位缓慢回落，走势趋于平稳。

禁炒作

3年限售政策打击短线炒作

纵观上半年诸多楼市调控政策，最重磅的莫过于4月8日发布的 “惠六条”，其核心便是 “限售”。4月8日晚，惠州市人民政府办公室发布《关于进一步完善惠州市房地产市场监督管理工作的通知》，明确规定，从4月9日起，新购商品房（含二手住宅）须取得不动产权证满三年方可入市流通。由于从购房到拿证也需要两年左右，因此，新房的“锁定期”实际上在5年左右，这一政策被认为是同级别城市中最严的之一。

“这意味着新房的交易周期从此前的2年半到3年延长到5年半到6年，短线投机的客户，会受到明显影响。”惠州某地产公司要求匿名的负责人刘先生如是称。事实上，新政落地10余天后，市场的反馈就已经显现出“限售”威力：惠城区部分重点楼盘的深圳客比例下降8%~10%，同时此前组团式出现的投资客明显减少，而惠湾片区多个楼盘自住型深圳客恐慌性入市，纯投资客入市明显减缓。二手房房源也明显减少，部分中介门店反馈称，二手房市场出现供不应求的局面。

“打击短线炒作的同时又不伤害用家需求，政策的制订较为贴近市场和具有针对性。”惠州中原地产董事总经理钟志斌点赞决策者的智慧。不过他也坦言，当前惠州楼市调控显现成效，量价的涨势得到抑制，但市场没有出现明显降温，调控压力仍在。

稳价格

调控加码+严厉监管=严格限价

“一房一价一套一标”，“折扣超10%即锁盘”“未重新录入监制价格无法网签”……在市场严控中，稳房价逐渐成为共识，惠州自从去年10月便打出“组合拳”严控房价。在政策出台后，政府部门还突击严查房企的价格违规行为，对限价政策的执行有效监督，限价之严可见一斑。

政府限价以及总体市场供应不足，令到一些楼盘尝试采用“价外价”的方式，以求达到“损失最小化”的目的。然而，违规行为刚刚抬头，“惠六条”便杀到。其中除了“取证三年限售”外还明文规定，严禁通过带精装修、捆绑车位、虚高装修标准等方式突破限价，违规将停止网签。

不止如此，限价政策上半年内还在不断加码。5月10日，市发改局对商品房价格监制制度再做细致要求，同一个楼盘每栋房源的监制价格价差不得超过7%；同一楼栋的不同楼层价差不得超过8%。另外对于楼盘需要重新监制价格的剩余房源，重新监制的价格只能降低不能提高，避免企业通过重新监制来提高价格的做法出现。

“限价是本轮调控最有力的手段。”这已成为业内共识。

去库存

应对供应 “短缺”打击捂盘惜售

“今年前4月，惠州市房产开发投资高涨，以20.4%的增幅居珠三角第2位；但在销售方面遇冷，商品房销售面积近426.5万平方米，下降20.3%，居全省第18位，珠三角第6位。”来自市统计局的一组数据反映出了限价令下惠州楼市的微妙。

“现在的市场里面，在现在的价格上提高两三千一平方米，肯定也能卖！”某楼盘营销负责人在受访时坦言，因为没有办法提高价格来卖，多卖一套就代表着亏几十万，干脆不卖了。“新房房源供应不足是个表象。”地产观察人士范忠洲介绍，在现行的市场环境下，城市的发展势头正在被认可，市民置业节奏的加快也成为现实。然而在调控环境下，企业热情有限，主动延缓工程进度、控制推货节奏，新入市的房源不足。各因素叠加之下，市场已经出现了“短缺”的现象。

一边是投资热情高涨，一边是成交量锐减，库存压力势必会增加。记者在来自中原地产的 《惠州市历年住宅去化周期走势图》上看到，去年以来，惠州楼市的区划周期一直在低位徘徊，但限价政策实施以来，去化周期趋于延长，库存压力在增加。如此形势之下，新政来了：严禁捂盘保证供应！“惠六条”对此还制定了严格细致的落地执行政策，达到预售条件的项目，必须在45天内完成价格备案和预售申请，否则锁盘一年。

新政落地，4月份房企的推货表现就出现明显的上扬势头。据惠州房掌柜的统计数据显示，4月份惠州有17个楼盘计划推出新产品，推货数量接近4000套。

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