增值税免征年限调整新政实施20天，二手住宅挂牌房源减少，银行放款收紧“卖一买一”需预足周转期
文/图广州日报全媒体记者陈白帆
最近，广州市民贺先生正在重新审视自己的置业计划。之前，贺先生留意到天河有几所名校招生规则变更，于是想赶紧将其在黄埔科学城的房子卖掉，再买入天河的二手房。但是，随着4月22日的新政实施，增值税免征年限2年变5年，其在黄埔的房子还不够5年，此时放盘除非大幅度让利，否则难有人接手。到底卖还是不卖，又到底何时才能有名额和资金再买入，贺先生依然拿捏不准。
根据广州中原研究发展部的统计，受广州4月份陆续发布的楼市调控政策的影响，4月份二手住宅成交量（自助网签+中介网签）环比有较明显上涨。但在调控政策，特别是“9区二手房增值税征免年限延至5年”政策正式实施后，二手住宅市场也出现挂牌房源减少，观望情绪较浓的情况。同时，由于之前已经出现不少银行房贷额度压缩，放款时间有所延缓的情况，想通过“卖一买一”改善居住需求的市民，恐怕要预更长的周转时间。
案例一：
黄埔房置换天河学位房“轻踩刹车”
近日，广州各区陆续发布了2021年义务教育阶段招生政策，其中天河区明确对龙口西小学、天府路小学、体育东路小学兴国学校、旭景小学、华阳小学5所学校2022年招生作出预警，即穗籍适龄儿童父母或其他法定监护人在2021年8月31日之后拥有学校地段房产，申请入读小学的，在报名人数超过对口学校招生计划的情况下，将按照房产拥有时间的先后顺序安排入学，超出招生计划的部分实行区域内统筹入学。该政策对2021年8月31日前已经拥有地段房产的家庭的小孩入学没有影响。
看到这个消息，虽然女儿目前只有2岁，但贺先生还是有了“卖掉一套黄埔房，在天河购入离理想学校更近的房子”的想法。贺先生告诉记者，由于他在黄埔区工作，因此他们目前家庭的两套房都在黄埔区，由于女儿年龄还小，原先他也不急于“卖一买一”购入天河房，但看到相关招生政策后，贺先生已经在考虑通过“卖一买一”，卖掉其中一套黄埔的房，获得名额和资金，赶在8月31日前买入天河相关地段的二手房。“但现在觉得时间很紧，不知道来不来得及”，同时由于贺先生在黄埔的两套房拿证都没到5年，贺先生选择此时卖房，可能还要自己承担产生的增值税部分。
案例二：
卖一买一“无缝连接”有点悬
刚刚完成“卖一买一”的厉女士表示，今年以来受严查首付款来源以及银行相关放款额度压缩，审批放款时间延长等因素影响，她同时进行的“卖一买一”差点没成功。厉女士从去年年底开始，打算通过卖一买一“无缝连接”的方式换房，但购买她房产的买家由于采取的是“组合贷”形式，整体放款速度比厉女士想象中慢，最后整个“卖一买一”流程走完，耗费了足足4个月。
“我想买的那套房的业主，差点就不等我了，因为她也是要卖旧房买新房的，大家都是一环扣一环”。厉女士的经验是，在现在的环境下，有购买二手房需求的可以先去市场上看房，但不要轻易下定，等到自己的房子确定成功卖出，名额和资金都到位后，再去买新房，“否则一个环节跟不上，就会造成较大损失”。
市场分析：
有卖家延缓出售计划
有买家转向一手市场
根据广州中原研究发展部的数据，2021年4月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为16025宗，环比3月同期（10132宗）上涨6.74%，成交再度升至16000宗的高位水平。其中，仅4月21日单日网签量就超过2000宗。
而在4月21日出台调控政策后，由于增值税“2变5”，不少业主选择押后出售计划，等不动产权证或者契税完税证明够5年再考虑放盘。在二手房放盘量有所减少的情况下，部分客户转向一手住宅市场，同时从4月份的一手住宅供应量来看，特别是广州的东部和南部，有比较丰富的新盘供应量，对买家，特别是刚需买家的吸引力进一步增加。
根据广州中原研究发展部监测，从海珠区的情况看，受到信贷环境趋紧的持续发酵影响，放款、收款周期大幅拉长，促使不少买家没能及时回款，“卖一买一”改善需求明显减少，整体成交活跃度不如前几个月。
专家建议：
先卖一再买一，不会太被动
合富研究院高级分析师梁燕明表示，如果市民需要先卖房获得房款，才能够去支付想购入的房产首付的话，就特别要预留充足的时间周转。现在银行从接受申请到放款的时间，的确比之前要长，有的甚至整个流程走完要差不多5到6个月。对于近期想“卖一买一”的市民，建议等换房资金到手后，再启动“买一”程序。要是“卖一”的楼款未能如期到手，但又到了“买一”支付房款或首付期限，就会很被动，从而影响整个换房计划。
那如果像贺先生这样，对名额和再次购房的时间点比较敏感的话，则建议适当降价卖房，寻找能够一次性付款或者至少能给大部分房款的买家，这样能够及时过户空出名额。而对于想买房的市民来说，如果可以一次性付款，也可以在和卖家谈价格时有更大的优势。急用钱的业主，会愿意在总价上对可以一次性付款的买家作出较大的让步。
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