广州楼市五一推新2000多套 关于市场走向有三大猜想
4月对于广州楼市来说，极其不平静。政府两次推出调控政策，通过为人才购房政策“打补丁”，对热点区域的增值税征收时间延长，打击短期炒卖，继续贯彻“房住不炒”原则。广州楼市有什么新变化？今年五一且看分晓。
推货量与往年同期变化不大
先来看看货量，今年五一房企推货热情依然高涨。合富研究院监测，五一前后广州楼市有计划推新货量预计2000余套，与往年同期变化不大。因而，在货量上仍然有所保障。
预计远郊区域五一推新量占全市60%以上，尤其增城独揽3成以上供应，有超5盘扎堆加推，货量充裕；南沙项目则以“小步加推”补货为主。北部市场供应份额不高，持续消化库存。
中心区、近郊市场价值认可度高，一季度以来近郊供应明显减少，“中心+近郊”缺货特征显著，短期内“渴市”现象预计难有缓解。合富研究院统计，五一前后将加推的项目不多，成交仍集中在几大“有货”项目。
此外，从新货供应板块看，供应前10板块，7席来自远郊区域，包括增城-中新、永宁、仙村石滩等；南沙-黄阁；从化-太平镇等。外围“轨道交通沿线板块”货量充足，有效疏导外溢需求。
猜想一：部分楼盘受困“指导价”未能及时入市
尽管今年五一黄金周楼市货量和去年持平，但是在近日官方指导价的严格监管下，部分项目入市节点“不确定性”明显增加。
4月23日，海珠区住房和建设局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》表示，各房地产开发企业应根据申报项目楼面地价、建安成本、合理利润等因素，合理确定备案价格。对不接受政府价格指导的，住建部门将暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。
这意味着，五一期间，不少超过指导价的楼盘不能如期开放。这一猜测已经得到验证。信息时报记者独家采访了中原地产项目部总经理黄韬，他透露，目前中原代理的楼盘很多拿不到预售证，主要原因就是限价。如黄埔中鼎·君和名城珺合府、天河佳兆业壹号等项目，早于3月便进行蓄客动作，但由于预售证发放等客观原因，实际推售时间一直往后延。
“这个现象今年会非常明显，但是看楼的人气依然不减。”黄韬进一步表示，在这一矛盾之下，今年五一能够开卖的楼盘或许成为“香饽饽”。
信息时报记者注意到，新政出台前夕，有的房企在4月最后两周与政策赛跑，推货量逐步提高，推新量回升至1500套/周以上水平。合富研究院统计显示，4月底全市处于收筹阶段项目共49个，从房企收筹周期统计，超50%收筹项目周期超4周以上，近10楼盘收筹周期已超8周，部分楼盘已提前吸聚不少“人气”。
猜想二：楼盘定价或更趋于合理
随着房地产金融管控（“三道红线”）及土地侧改革不断加快，房企“现金为王”变得尤为重要。目前房企需要解决好“资金红线”带来的压力。出于房企自身资金回笼及政府新房指导价监控双重考虑，预计房企推售定价将更加“合理”。
不少楼盘为了吸引买家，优惠幅度或许比往年更为大方。所以，市场“丰俭由人”，目前市面上“笋货”充足，近期有置业需求的购房者可以根据不同总价预算有针对性地多逛市场。
据了解，今年五一期间，位于番禺的网红盘祈福名望天下将推出“祈福30周年 美好生活节”的活动，购房享钜惠3重礼。届时将推出少量靓楼层单位；全民营销推介享1%现金奖金；而市民到访或参与线上转发，可获赠金牛摆件或儿童益智玩具。
猜想三：成交量或同比微减
对于新政的影响在今年五一楼市中是否会马上体现，信息时报记者认为，近期楼市新政和土拍对市场将会是一增一减的作用，但是对市场的心理影响或许更大。
4月26~27日广州首推“史诗级”集中拍地，其中出现“冷热分化”“整体溢价率略高于去年平均水平”等现象。例如，白云金沙洲皇冠地块，楼面价42122元/平方米，溢价率达45%。此外，南沙横沥金融岛、黄埔知识城、番禺新造等地块备受开发商青睐，对于板块楼市亦带来一定“化学作用”。
不过，广州楼市新政火力也较猛，不仅从严设置人才限定的范畴，更是调整了增值税征免年限。将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
有房企负责人向信息时报记者透露，项目赶在4月拿到了预售证，本来计划五一当天推售两栋，但是目前形势不明朗，所以该公司打算只推出一栋单位来试水。
黄韬预测，今年广州楼市成交量或和去年持平，部分供应量大的区域成交可能要下滑。毕竟市场的心理预期很重要。他还分析，除了新政以外，市场的房贷压力也不小，所以买家可能要“看菜吃饭”。
有业内人士表示，今年五一将是后市“测温器”，假如各主要项目成交气氛依然积极，则体现新政对刚需买家的“误伤”程度处于合理范围；假如成交表现未如预期，将表明市场对新政需要时间消化。
专家观点
房价分化仍在继续
地产经济学家邓浩志分析指出：虽然4月初和4月底，广州都有楼市调控政策出台，但是4月底两天的土地拍卖盛宴，彻底把市场的热情激发起来。广州不少片区像黄埔、南沙、金沙洲等都出现了一些高价土地，这对这些片区的市场提振起到一定的作用。
今年五一有5天假期，比往年多了两天，这为今年五一档期的房地产市场促销提供了很好的、难得的时间窗口。“目前就我所知，不少楼盘都有在五一举办活动，推新货、加大促销力度的动作。所以综合看，今年五一看房买房的人应该也会比去年增加不少。”邓浩志表示。
房价分化仍在继续。在过去大半年时间里面，楼市热点板块涨价不少，冷门板块房价仍在2017年水平左右徘徊。这次土地拍卖延续了“热点板块足够热，冷门板块升温不明显”的大趋势。预计今年五一楼市乃至五一之后的楼市仍然会呈现这种现象。热点板块可能价格继续往上走，冷门板块可能仍然以平稳为主。
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