今年全面推进完成100个老旧小区改造目标 多渠道鼓励社会资本参与，打造“一核三圈七大目标”社区生态体系

当前，老旧小区改造工作已在广州全面铺开，成为继棚改之后又一重大居住环境提升工程。为从“住有所居”向“住有宜居”转变，广州坚持推动老旧小区改造工作，2020年，全市完成老旧小区微改造232个，“三线”整治496公里，累计改造老旧建筑2342万平方米。今年，广州还将全面推进完成100个老旧小区改造目标。

近日，15届138次市政府常务会议审议通过了《广州市老旧小区改造工作实施方案》（下称《方案》），广州将健全居民群众参与机制、不断完善社会治理体系，在实现城市人居品质提升的基础上挖掘文化资源，提升产业活力，不断探索超大型城市有机更新实现高质量发展的新路径。

4月20日，广州市住房和城乡建设局相关负责人向南方日报记者介绍，《方案》注重综合改造，较之从前相对单一的物理空间提升，转而为全面优化社区生活生态系统服务。此外，新一轮老旧小区改造注重引入社会资本参与，并在此基础上在全国率先完善了改造评估体系，将更加有助于推进全民参与的共同缔造模式。

●南方日报记者郎慧

建立联动机制，发展“韧性社区”

坐落于海珠区工业大道的广重社区是广重集团的职工宿舍。走进社区就好像走进了一片大院式的小天地，健身广场、长者饭堂、长者综合服务中心、政务服务、社区卫生中心、党群服务中心……短短几百米内，生活所需配套设施无不应有尽有，形成了自给自足的社区生活内循环。

“考虑到小区里将近一半居民是退休长者，广重社区特别建设了服务老年人的公共配套设施。”海珠区沙园街道建设办负责人黄拣玉介绍，社区微改造根据《广州市老旧小区微改造内容及标准》中的60项内容，在满足居民基本生活条件的基础上，打造全要素小区生态体系，着力构建社区15分钟生活圈。

作为广州老旧小区试点社区，广重社区在构建“韧性社区”方面先行迈进一步。广州市住建局城市环境建设管理处相关负责人介绍，自疫情以来，广州大力发展“韧性社区”，希望不断完善社区服务设施，形成内部良性循环的社区生活圈，让居民不出远门就能在社区里解决各类生活问题。

本轮《方案》提出，广州市老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类、统筹类，四大类层层递进，从优化物理空间提升人居品质，到完善社区综合服务功能，引领社会治理走向精细化、系统化。其中，基础类、完善类主要以基础设施改造、建筑物修缮为重点，包括供水、供电、绿化、照明、外立面修缮、加装电梯等；提升类则以社区综合服务设施配建、社区智慧化改造为主，以解决城市生活中养老托幼等痛点，提高智慧社区、海绵城市等现代化社区建设水平。

值得注意的是统筹类改造是广州市在国家、省级改造方案基础上，特别增加的一类改造类型。市住建局城市环境建设管理处处长赖永娴表示，统筹类项目致力于以老旧小区改造为抓手，全面解决社区生活的痛点、堵点，从而最大限度改善民生。

“通过建设开挖一次解决社区生活系统问题，是统筹类项目的宗旨，希望以最小的施工影响换取最优的社会效益。”赖永娴透露，事实上，广州市住建局早已联合民政局、残联、政数局、卫健局等单位，以协作方式开展老旧小区综合改造，力争一次性全面提高社区居民生活获得感、幸福感、安全感。

“一核三圈七目标”，打造宜居“绿色社区”

随着老旧小区改造初见成效，如今，洪桥街三眼井社区里的人流也愈发多了起来。尽管如此，街坊们却并不担忧安全问题，社区里安装的多只“电子眼”，担纲起“看护”家园的职责，智慧社区建设搭建起一张安全网，提高了居民们的安全感。考虑到新老城区社区建设的差异，当前，广州市力求在基础物业不足的老旧小区，建立以开放共享、绿色宜居、健康韧性、特色人文、高质精品、高效智慧、创新治理七大目标为特色的绿色宜居社区。

为构建起绿色宜居社区，广州在老旧小区改造工作中特别提出了“一核三圈七目标”，即以一个核心、三大生活圈、七大特色目标为建设理念，高标准优化老旧小区人居环境。

一个核心即坚持以人民为中心的发展思想，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好；三大生活圈包括社区安全生活圈，社区服务生活圈、社区文体生活圈。其中，安全生活圈将依托城市监测与预警平台，实时精准识别、研判和预测城市日常与突发风险；社区服务生活圈将统筹配套托幼、养老、综合服务站、卫生服务站等基本公共服务设施；社区文体生活圈全面构建健身服务体系，以加大社区公共文体设施投入，满足群众经常性活动需求。

如今，在三眼井社区的运营成本中，安全成本因智慧化社区的营造而大幅降低，反而是环境维护的成本在相应增加。据悉，该项目前期的基础类和完善类改造由政府出资完成，后续的提升类改造由润高智慧运营（广州）有限公司（下称“润高”）承担。润高三眼井社区项目负责人介绍，“绿色社区”难在治理，包括垃圾分类、商铺管理、绿化养护等，都需要在基础改造之后给予更完善的运营服务。

三眼井社区底商资源丰富，几乎所有低层都有商铺在经营，然而，当前这些底商资源尚未得到高效利用，存在产业引入杂乱，商铺整体外观品质不高等问题。润高三眼井社区项目负责人表示，社区治理需要制度创新，今后，该司将分两步为三眼井做整治提升，首先将丰富其公共服务功能，打造绿色宜居的样本，让社区吸引更多年轻人成为“打卡点”，继而再规范社区底商引入机制，让社区的业态更加亮眼。

根据老旧小区改造的业态需求，三眼井社区与项目开发企业一拍即合，以公房资源支持开发企业在社区内设立康养中心，既方便了群众，也为企业增加了收入，帮助政府完善了公共服务功能。然而，公房资源的局限性也限制了社区服务圈的建设，当前，三眼井开发企业正在寻找可以建设社区食堂的公房资源。

拓展融资渠道，激发自我“造血”

老旧小区改造多方参与机制既是针对实施主体而言，同时，也是对融资渠道的全面开放。一直以来，广州市老旧小区改造以财政资金为主要来源，根据广州市住建局相关数据统计，自2016年10月至2020年12月，全市老旧小区改造资金70亿元来自财政资金，11亿元来自社会资本，相较之间比例悬殊。

今年，老旧小区改造的“劲松模式”在全国吹起一阵热潮，社会资本参与老旧小区改造逐步成为保障项目可持续发展的新模式。通过提供物业管理服务、租赁社区公共资源、引入商业经营等方式，在市场的环境下，社会资本参与老旧小区改造也促使该项工作从城市更新转向社区的长期运营。

根据《方案》，广州市将以多种“玩法”鼓励社会资本参与老旧小区改造，充分体现了政策上的灵活性。其中，在改造实施路径方面，《方案》指出，老旧小区改造可实施“留、改、拆、建”的混合改造，支持功能置换，公房活化等方式，以导入优质产业项目；此外，企业规模化建设运营、政府与社会投资组合实施等方式，也在选择之列，以多种方式向社会资本敞开大门。

在资金筹措方面，《方案》提出了建立改造资金由政府投资、社会资本参与、居民出资、专业经营单位出资的多种模式灵活组合的机制。政府财政也不再仅仅限于财政专项拨款，还增加了作为“三旧”改造联动实施的配建项目，抽取土地出让金收益改造项目等方法。此外，《方案》也特别提到将对参与改造的专业经营单位减免税费，以及鼓励居民提取公积金参与改造等方式。

鉴于老旧小区投资回报率尚未明朗等原因，社会资本参与老旧小区改造常遇到融资难等困难。据此，《方案》也进一步加大了金融支持力度，鼓励金融机构开发适宜的金融产品，支持项目以预期收益提供融资增信，支持以片区统筹平衡改造实行整体授信等融资方式。

事实上，得益于长期活跃的民间资本优势，广州的老旧小区改造一直以其灵活性著称。2020年12月23日，建设银行、农业银行与广船项目实施单位——瑞凌实业发展有限公司，共同签订广船地块项目银行贷款协议。而早在去年7月，建行总行就与广州市政府签订《支持城镇老旧小区改造战略合作协议》，掀开了政银合作支持老旧小区改造的新篇章。广船地块改造项目作为试点项目，为金融机构支持市场力量参与老旧小区改造做出了示范。

“在商业利益的带动下，社会资本也相继参与到公共区域的美化提升工程中，在优化商业环境的同时，也让社区居民从中受益。”金花街社区建设办负责人肖章生表示，街道需要可长期下沉社区运营的专业机构，他们的参与既可以保障改造资金，更有助于培育社区自我“造血”能力，让闲置资源得到高效利用。

老旧小区改造分阶段实施时间表

第一阶段

（2020年7月—2021年12月）

完成2016年摸查在册、纳入实施计划，目前正在推进的323个项目（484个小区）的改造任务；完成全市老旧小区助残设施改造；完成2000年底前建成老旧小区改造需求的摸查工作，基本建成老旧小区数据库；推动一批社会资本参与改造的试点项目实施。

第二阶段

（2021年7月—2025年12月）

按照“成片连片，分步实施”的原则，结合老旧小区数据库存量，建立储备项目库，每年滚动修编老旧小区改造计划。将片区划分为若干实施项目，逐年推进。到2025年底，基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区改造任务。

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