《民法典》助力小区业主算清停车场、社区等公共收益“糊涂账”小区业委会起诉追回78万元
文/图广州日报全媒体记者刘丽琴
每到年底，都有一些小区给业主发钱发物，让人羡慕。这些福利多来自于小区公共收益结余。近年来，越来越多业主关注小区公共收益的去向和用途。新施行的《民法典》明确规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”
公共收益属于业主，但要回来却并不容易。近年来，小区业主的维权意识显著提高，不少小区通过诉讼来拿回属于业主的这笔钱。日前，海珠区兰亭御园业委会就通过诉讼从物业追回了三年超过78元的公共收益。
案例：追回78万元，停车场收费占九成
在这场诉讼中，兰亭御园业委会表示，小区物业利用停车场收取停车费、利用小区公共场所收取广告费、利用小区公建游泳池收取承包费等。业委会多次要求物业返还相关收益，但物业公司拒绝。在业主大会授权后，业委会提起了诉讼，要求回收小区近三年的公共收益122900元及利息，两年的停车场收入722977.06元及利息。
物业公司则表示，对停车场收入数额部分有异议，对公共收益计算方法也有疑问。另外，物业公司为运营停车场配备了专职收费员，对停车场进行维修，对共用部位设施设备进行维护，相关成本应该予以扣减，还应当按照市场交易习惯提取停车场收益30%的管理酬金。小区电梯维修因无法在维修基金中扣除，也无法启用专项维修资金，也应在公共收益中扣除。在各种公共区域广告合同执行中，有些无法履行。经过一番计算，物业只愿意对40969.02元进行支付。
海珠区人民法院在判决中认为，物业公司应向小区业委会返还各种收益超过78万元，其中公共区域收益以及利息57400元，停车场收费以及利息722977.06元。按照法院认定，公共区域收益包括快递场地使用费、电梯媒体广告费、社区LED灯箱电子公告栏广告费、停车场入口灯箱广告费、易栈信息场地管理费、电信无线室内覆盖场地费、旧衣回收箱场地服务费等。
而在争议巨大的停车场收费方面，法院认为，物业管理服务合同约定物业服务收费选择包干制方式，物业要求按30%支付车场管理酬金，缺乏依据，法院不予支持。
业委会成立前，物业公司只是代收代管收益
在上述案例中可以看到，业委会要求返还的公共收益金额和物业认可的金额差距相当大。参与多宗公共收益追讨诉讼的彭宇律师认为，今年1月1日开始实施的《民法典》基本明确了业主共有场所产生收入的归属和收益分配方式。
彭宇表示，根据《民法典》943条规定：业主共有部分的经营与收益情况，物业公司必须向业主定期公开，并向业主大会、业主委员会进行报告。这意味着，小区公共收益将不再是一笔“糊涂账”，业主可以查询公共收益的公开信息。如认为公共收益被违法收取、挪用，业主大会可以授权业委会以提起诉讼的方式，要求责任人返还公共收益、赔偿损失。
业内人士表示，公共收益归属于小区全体业主。在业委会成立前，物业公司其实只是负责代收代管，公共收益的收支应当接受业主监督。成立业委会后，物业公司应当提请业委会决定后，对相关信息进行公开。这就又回到成立业委会的问题上，业委会有助于对小区公共收益等各项管理进行监督，并起到重视小区管理的作用。
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