百亿级旧改项目进入倒计时 中大纺织商圈蓄势待发
中大纺织商圈顾客正在挑选商品。南方日报记者符超军摄
走出中大地铁站，走进中大纺织商圈，映入眼帘的是一片车水马龙的场景。经历三十余年的发展，不变的是人来人往，而正在兴建的五凤地铁站、人潮中越来越多的年轻人，也悄然见证着中大纺织商圈的改变。随着中大纺织商圈内多个旧村改造项目快速推进，一场更大的变化正在酝酿。
不久前，广州市海珠区凤阳街五凤沙溪村、五村、泰宁村更新改造项目举行合作签约仪式，五凤经济联合社下辖的沙溪、五村、泰宁三个自然村与广东珠江投资股份有限公司（简称“珠江投资”）正式签订旧村改造项目合作协议，合计改造用地面积88.88万平方米，改造总投资额达到228.9亿元。
同样在中大纺织商圈，凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目已敲定与合生创展集团有限公司合作，投资总金额约346.67亿元。
根据城市更新改造的时间节点，五凤村、康乐村、鹭江村都将于2025年底前基本完成安置房建设。城市面貌变化是“面子”，产业转型升级是“里子”，中大纺织商圈深层次的转型升级呈现风雨欲来的趋势。百亿级旧村改造项目的加速推进，将给中大纺织商圈带来哪些改变？
●南方日报记者傅鹏
“组团”改造?
2025年底前基本完成安置房建设
2月22日，广州公共资源交易中心网站一口气公布了五凤沙溪村、五村、泰宁村更新改造项目公开选择合作企业交易结果，均为广东珠江投资股份有限公司。
具体来看，沙溪村改造用地面积43.61万平方米，东至东晓南路，西至江燕路，南至新滘西路以南，北至江泰路,总投资110.8亿元；五村改造用地33.30万平方米，东至瑞康路以东，西至东晓南路，南至瑞宝村，北至凤景西路,总投资79.89亿元；泰宁村改造用地11.97万平方米，东至东晓南路，西至江燕路，南至江泰路，北至晓港中马路，总投资38.21亿元。
沙溪村、五村、泰宁村是五凤村下的三条自然村，“组团”改造正契合了连片打造的需求。“三条自然村的旧改体量庞大，通过整合周边用地可实施连片统一改造，有利于打造一个配套齐全完善、职住比例平衡的产城融合引领区，能够做出更好的改造效果。”珠江投资股份集团助理总裁兼集团住宅开发管理事业部总经理黄洁分析说。
体量大、投入大成为五凤村旧改的一大特色，三条自然村的合计改造用地面积88.88万平方米，改造总投资额达到228.9亿元。
在珠控城更集团总裁黄锦荣看来，五凤沙溪村、五村、泰宁村更新改造项目也是一项民生工程，希望能通过更新改造实现区域配套的完善升级、村民居民居住环境的改善，既解决交通拥堵、城中村环境等问题，也引入高端教育、医疗资源满足当地居民对幸福生活的向往和需求。
根据公告，该项目要求竞得人需统筹承建4个公益建设项目：蓝天中学校园综合改造提升工程（项目金额约2000万元）、五凤小学校园综合改造提升工程（项目金额约2000万元）、晓港东马路小学校园综合改造提升工程（项目金额约3000万元）、晓园小学校园综合改造提升工程（项目金额约1000万元）。
从时间节点上看，需确保2023年12月31日前全部安置房开工建设，2025年12月31日前基本完成安置房建设。五凤联社相关负责人表示，村民选择珠江投资，看中的正是其整体实力和城市更新经验，相信该公司能按时按质完成整村改造。在此前的村民代表公开投票表决中，珠江投资100%通过。
旧改加速?
空间改造倒逼产业变革
让五凤村旧改之路备受关注的更是其位于中大纺织商圈（即中大布匹市场）。
黄洁表示，五凤三个旧村现状建筑面积157万平方米，其中有约70万平方米为集体物业，而集体物业中的大部分物业业态主要为布匹批发、零售市场及仓储，布匹纺织是目前五凤村的产业核心。这也是中大纺织商圈的一个缩影。
截至2020年2月数据显示，中大纺织商圈有59个专业市场，近2.3万家的商户，集聚了来穗人员约15万人。中大纺织商圈的现状或许可用“墙内开花墙外香”来形容，在行业内享有“全国面料看广东，广东面料看中大”的盛名，对广州市民来说其却因城中村集聚、交通拥堵被质疑。
在黄洁看来，经过30多年的发育成长，中大纺织商圈已形成全球规模最大的纺织类专业市场商圈，是广州国际商贸中心和千年商都形象的窗口之一。但近十年来出现了业态落后、市场饱和等问题，其转型升级刻不容缓。
三条旧村的改造，一方面需要物理空间的重新打造，重塑城市面貌，改变“脏乱差”的城市形象。另一方面需要重建产业空间秩序，最大化整合资源进行重新规划建设。综合来看，是涉及民生和城市经济、城市面貌的大工程。
黄锦荣分析说，广州着力做强城市更新、人工智能与数字经济“双引擎”，海珠提出“一区一谷一圈”的空间布局，并编制了“三年”“五年”“十年”城中村改造实施计划。政策东风让中大纺织商圈范围内的城中村改造项目加速落地。
除了正在推进中的五凤沙溪村、五村、泰宁村更新改造项目，同样位于中大纺织商圈的凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目公开选择合作企业交易结果也已经公布，该项目总用地面积包括国有土地2.78万平方米、集体土地109.93万平方米，投资总金额约346.67亿元，合作企业为合生创展集团有限公司。多个城市更新项目在中大纺织商圈的共同推进，连片改造带来的叠加效应令人期待。
目前，海珠提出在中部建设中大国际创新生态谷，其定位为粤港澳大湾区国际科技交流合作枢纽、创新创业集聚高地和生态休闲特色空间。推动中大纺织商圈向数字化、规范化、高端化、品牌化、时尚化方向发展，引进时尚产业资源，构筑时尚产业生态。
具体到五凤沙溪村、五村、泰宁村更新改造项目，珠江投资有两方面的产业设想：一方面是优化布匹纺织产业，引入上下游产业，从布匹批发、仓储升级为集研发、设计、展贸于一体的高端纺织产业区。另一方面是引入医疗、文化、科技、金融等产业资源，打造成集科研总部、科技孵化、商务配套功能于一身的科技产业创新集聚区。
“现代产业形态需要对应的物理空间配套。”黄锦荣表示，五凤村目前城中村的物理形态早已不适应布匹纺织行业走向高端、走向时尚的发展需求，改造后他们将打造集合科研、商务、时尚休闲等功能于一体的产城融合引领区。
运营更关键?
塑造年轻人的中大纺织商圈
“改造只是开始，旧村改造完成后的运营才是重点。”在黄锦荣看来，随着中大纺织商圈走向微笑曲线两端，布匹纺织的研发设计和销售展示将是未来产业方向。作为城市更新项目的合作企业，他们的重点也转向空间运营和产业导入，提供全产业链的服务。
一个成功案例正是珠江投资此前在中大纺织商圈打造的珠江国际纺织城，其发展十余年如今已经成为该商圈的龙头市场。随着中大纺织商圈的转型升级，珠江国际纺织城的运营理念也不断调整，近来更是把仓储业态淘汰转向时尚设计，截至去年已引进约100家服装设计总部企业入驻。去年，珠江国际纺织城三期也正式面世，新项目持续发力。
“中大纺织商圈根本性的变化需要人口结构的优化和年轻人才的引入。”黄锦荣说。
据不完全统计，2020年中大纺织商圈商户平均年龄为36岁。其中，30岁以下年龄段的商户占比27.4%，31-40岁年龄段的商户占比超过一半。同时，拥有中专以上学历的商户占比41.4%，拥有大学本科以上学历的商户占比32.7%。中大商圈趋于年轻化和高学历的趋势正在加剧。
“年轻的设计师越来越多！”中国十佳设计师、珈钰设计负责人林姿含表示，她就业、创业都在中大商圈，在设计师界流行“在中大只有想不到没有找不到”的说法。中大商圈完整的服装产业链吸引着全国乃至全球的设计师，近年来国外留学生群体也越来越多。林姿含说，20世纪90年代像她这样的设计师在中大商圈并不多见，如今越来越多的年轻设计师出现在中大商圈，在这里就业、创业。
广州国际轻纺城相关负责人表示，他们主办的中国（广东）大学生时装周已经连续举行15年，已累计输送超过4.5万名年轻设计师。
黄锦荣透露，构筑时尚产业生态需要年轻人的力量。旧村改造后，他们将在新空间里打造“永不落幕的时装周”，让时尚发布成为中大纺织商圈的常态。同时，他们将引入人工智能与数字经济技术，改造传统的物流与交易模式，未来3公里长的生态设计走廊将成为新地标。此外，他们也正积极促成与中山大学的合作，让旧改释放出的空间承接年轻人就业，让中大纺织商圈也成为科创空间。
他相信，随着城市更新的推进，未来3至5年五凤沙溪村、五村、泰宁村更新改造项目将初步完成。一系列城市更新项目将撬动中大纺织商圈的“新生”，未来10年可以期待一个全新的、面向年轻人的中大纺织商圈。
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