“是个盘都好卖”？新盘定价悠着点
广州官宣成功入冬之时，广州楼市成交却依然活跃。广州东部黄埔、天河两大区以及南部的番禺，出现个别项目受到市场追捧，去化率高于市场预期，并且还有住宅用地出现多家房企经过多轮竞价后，最终进入摇号阶段的现象。有市民表示，本来有换房打算，但看到近期广州东部一些一手住宅和二手住宅状况，考虑等到节后看看风向再说。也有业内人士表示，尽管有部分板块和项目有升温，但放眼全市，并不意味着“是个盘都会好卖”，今年楼市如何，现在还不宜下结论。
文/表广州日报全媒体记者陈白帆
广州今年首宗出让宅地进入摇号阶段
1月18日，广州今年出让的首宗住宅用地吸引了10多家房企参与竞价。根据广州公共资源交易中心的竞价记录，黄埔区黄埔东路以北、龙头路以东的东风化工改造项目居住地块，经过88轮竞价，最终因为达到最高限制地价＋竞配建12600平方米后，自动进入到摇号确定竞得人的阶段。现场摇号活动开始时间为1月21日15:00。
克而瑞分析显示，这宗东风化工改造地块所处的地理位置相当优异，靠近地铁13号线南海神庙站以及BRT庙头站，附近还有在建的庙头路地铁站（5号线东延段）。周围路网中，除黄埔东路外，还有黄埔大桥、开发大道、广州绕城高速等主干道。据了解，2018年，由越秀地产和万力地产联合操盘的东风化工旧厂改造项目正式动工，其商业公寓项目越秀万力·星悦峯为复式设计产品，该项目的开工建设以及销售，也让市场看到了片区的发展潜力。因此，作为今年广州推出的首宗宅地，东风化工改造项目居住地块，也让多路房企力争到底。
个别项目活跃总体活跃度略减
根据合富研究院的统计，上周广州住宅市场一共加推约1200套单位，其中天河和番禺均有项目活跃度较高，去化率约九成或以上。合富研究院分析，之所以天河的奥体广氮板块全新盘受到买家追捧，主要还是因为天河长期缺乏一手住宅新货，且该项目为N+1房设计，产品实用率高，附近还有比较优质的教育资源。而番禺万博板块有加推新货的项目，同样也因为万博商圈周围在售一手住宅产品出现供不应求，该项目加推的新品主要为建筑面积90多平方米~130多平方米的三房至五房，总价大约在400万~600万元，整体性价比较高。但上周其他新货表现较为分化，中心及近郊项目去化率在四成左右，表现平稳，随着春节临近，各个项目总体营销力度不算太大，预计1月份的每周市场成交量不及去年12月周平均成交水平。
网易房产数据中心监控阳光家缘数据也显示，上周（1月11日~17日）广州一手住宅网签量为2787套，环比上上周（1月4日~10日）的2802套减少15套，这也是广州连续三周出现周网签量下滑趋势。
最多购房者选的区：黄埔、增城、南沙、番禺
从2020年12月的广州一手住宅网签量分布不难看出，东部和南部的黄埔、增城以及番禺、南沙，已经成为广州买家置业的首选进入区域。网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示，去年12月，黄埔的网签套数为4057套，超过增城成为全市网签量最多的区域，增城以3279套位居第二，南沙网签了2713套住宅，番禺也网签了2143套，而这四个区的网签套数12192套，已占据了全市去年12月17243套中的七成。其余七个区的网签量，一共只有5000多套。
当然，这几个区域的网签量较大的背后，是这些区域的一手住宅供应量也相对充裕，而且大部分首次置业的年轻买家，会更多地将目光投向正在成长中的黄埔区，同时，番禺的万博商圈，随着其商业综合体的崛起以及有3号线直达珠江新城的优势，也吸引了越来越多有换房需求的买家关注。
记者观察：新项目定价还是要先掂量掂量
虽然最近有部分板块的项目创出了相当不错的销售业绩，但并不等于每个新开项目都可以有底气“吊高来卖”。首先，我们要看到，近期热卖的项目所在板块确实一手住宅供应稀缺，或者多年未有可升级换代的新货。另外，除了板块有“供不应求”现象外，还需要项目自身的产品足够有吸引力，能击中目标客户群体的“痛点”。否则，即便市场整体趋势向好，也不等于没有项目要去坐“冷板凳”。而且，去年年底召开的全国住房和城乡建设工作会议，已经提出要“稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题”等要求。更别说，针对房企资金管控的“三道红线”从今年1月1日起执行，根据评估执行效果，还会稳步扩大适用范围。按照监管要求，从2021年1月1日起房企正式进入降杠杆测试期，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。
从广州来看，1月初，广州市住建部门已深入开展房地产市场秩序专项整治行动，严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序。所以，今年楼市的风向会怎么吹，各大房企还是要看定一点，新开项目还是要谨慎一点，宁愿“低开高走”，勿“高处不胜寒”。
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