物业公司服务差，业主可要求换新？ 民法典对保护业主合法权利作出具体规定

民法典学堂

广州日报讯（全媒体记者章程通讯员王君、方志鹏）广州市南沙区某城小区因更换物业公司问题，原物业公司与业主多次发生激烈冲突，甚至还闹上法庭。历时一年多，日前，该小区原物业公司终于撤场，新物业公司成功进驻。据悉，今年1月1日起施行的民法典对保护业主合法权利作出了具体规定。

召开业主大会选出新物业

据南沙区某城小区业主刘先生介绍，该小区原物业公司近年来的服务质量严重下滑，业主们对该物业公司产生诸多不满，多次要求整改，却始终没有改善。

2019年，该小区成立业委会。“可以说我们成立业委会就是为了更换物业公司。”刘先生说。同年10月，业委会草拟了物业公司选聘文件进行公示并征求业主意见。经审核，业委会选出4家候选物业公司，将投票事宜通过微信群、微信公众号及小区公告栏等向业主发布。

2019年12月，该小区通过电子投票形式就选聘、续聘、解聘物业服务公司的事项进行投票表决。选择聘用新物业公司的业主人数及所占物业面积均超1/2。

虽然业主大会选出了新的物业公司，但原物业公司却拒不退场。2020年1月，南沙住建局向原物业公司发出了责令限期退出通知书。经过多次交涉，直到2020年5月，原物业公司才在业主的集体驱逐下被迫退场，但仍拒不办理交接手续，导致新物业公司无法正常进驻服务。

原物业公司还将该小区业委会诉至南沙区法院。根据法律规定，只有小区业主才有权提起撤销业主大会决定的诉讼，法院一审遂裁定驳回了原物业公司的起诉。原物业公司不服提起上诉，广州中院裁定驳回上诉。

有了法院裁定，业主本以为可以顺利实现新旧物业公司交接。谁知，某城小区开发商称其仍是小区部分未出售车位的所有权人，又以同样理由提起诉讼，要求撤销业主大会更换物业公司的决定。

南沙区法院经审理认为，开发商怠于对其拥有的车位通过产权登记等形式对外公示，其未能及时行使表决权等相关权利，不应归责于业委会。同时，业主大会更换物业公司的决定在程序和实体上均未实际侵害开发商的合法权益，业主大会选聘新物业公司符合法律规定范围的绝大多数业主的意愿。最终，法院驳回了开发商全部诉讼请求。

法院的裁判让新物业公司有了进驻的依据。日前，新物业公司终于成功进驻小区，开始为小区提供物业管理服务。

民法典课堂明确保护业主合法权利

据了解，民法典对保护业主合法权利作出了具体规定，用基本法明确了业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序要求。

民法典第二百七十七条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

民法典第二百七十八条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

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