违建被拆，租户还需缴拖欠金吗？ 律师建议，村社土地租赁合同应提前审定有效性方能保障权益
早前，海珠区官洲街某经济社向某租户出租了集体所有的一片空旷场地，共计约几千平方米。租户承租后，在该场地违规搭建了若干建筑物，国土部门发现后对违建进行了强拆。此后，该租户以物品被强拆为由，拒绝向该经济社交纳场地租金，欠款多达5万余元。针对这个情况，该社负责人提出疑惑，经济社是否可以解除双方租赁合同，是否可以要求租户交纳拖欠租金及承担有关违约责任？
对于海珠区官洲街某经济社负责人提出的疑惑，广东纬韬律师事务所律师彭浩中表示，本案可归结为两个问题：一是该经济社与租户签订的租赁合同是否有效；二是如果合同有效，该经济社可否行使合同解除权。
彭律师认为，日常中，很多村社或村民都会将集体所有，或资金承包经营的土地出租。单就出租行为而言，无论立法还是实践中，该行为是被允许和鼓励的。不过，《土地管理法》对集体所有土地的性质、用途做了强制性规定，在出租、使用土地的时候禁止违反，否则该合同将归于无效。否则后果很可能是租赁双方互相返还财物，及根据过错程度承担相应责任。
本案中，若该经济社出租场地属于农用地性质，且与租户签订的合同内容明确约定用于非农业经营，比如说用来建设房屋、厂房、停车场等用途，那么这个合同将归于无效合同。若该场地符合规划，且属于经依法登记的集体经营性建设用地，那么该合同有效的。
至于第二个问题，根据《合同法》的有关规定，如果该经济社与租户间的租赁合同无效，该经济社就只能要求租户承担场地占用期间的使用费损失。如果双方的租赁合同合法有效，租户拒绝缴纳租金的行为可视为不履行主要债务，该经济社可以通知租户解除该合同，要求租户交纳租金及违约赔偿。
针对上述情况，彭律师建议该社应先确认该出租地块的使用性质。经济社表示，回去后将先落实该出租场地性质属性及合同条款约定，如果该合同属于无效情形，将设法与租户进行协商谈判，尽量将该经济社的损失降到最低。如果合同属于有效情形，将考虑通过诉讼渠道维护该经济社利益。
连线民法典
关于合同无效的情形，《合同法》第五十二条已经明确了五种情形，本案租赁合同的有效性审查主要集中在第五种情形，即合同内容是否存在“违反法律、行政法规的强制性规定”。民法典生效后，《合同法》将随之失效。不过民法典第一百五十三条已作出“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”。另外，关于合同解除情形，《民法典》第五百六十三条也已作出明确规定。
彭浩中表示，无论村集体还是村民个人出租或者转租土地时，双方对土地性质务必提前确认，对土地用途一并明确，防止合同内容因违反法律的强制性规定而导致的无效，防止一方擅自改变土地用途而导致的后续争议。合同只有在被认定有效的情况下，双方权益才能得到法律最好的保护。微社区e家通记者 卫静雯
通讯员 谢楚鸿
新闻推荐
广州日报讯（全媒体记者廖靖文通讯员陈妍）利用可回收垃圾废旧纸盒、废旧报纸制作的环保时装秀吸引了海珠区龙凤街19个社...