大湾区等重要城市群铁路建设将成“十四五”重大工程 越秀地产研发TOD5.0 激活城市向上动力
星樾项目小洋楼。
星汇城项目鸟瞰图。
星樾山畔项目售楼中心。
星瀚项目售楼中心。
星图项目售楼中心。
星瀚项目一体化开发模型。
继今年7月正式批复粤港澳大湾区城际铁路建设规划，国家发改委近日又出台文件，提出拟将粤港澳大湾区城际和市域（郊）铁路建设作为重大工程纳入“十四五”规划。业界认为，这是大湾区加快交通基础设施互联互通、促进经济社会生活一体化和产城融合发展的又一重大机遇，对加快构建国际一流湾区和宜居宜业宜游的优质生活圈具有重要意义。
当前，以公共交通为导向的发展模式（TOD）已成为未来城市发展的重要方向。“粤港澳大湾区未来将发展成为一个生活人口超亿人的世界级城市群。”越秀地产董事长林昭远说，“越秀集团与广州地铁集团基于同样的国企使命，将抓住国家加快"轨道上的大湾区"建设带来的重大机遇，以越秀的资源禀赋融合地铁的优势，在推动TOD模式的迭代升级继续展开深度战略合作，为我国高质量推进以人为核心的新型城镇化建设，粤港澳大湾区打造世界级城市群以及为人民群众追求更美好的生活做出应有的贡献。”
面对国内TOD领域迅速形成的万亿投资风口，越秀地产作为一家在广州深耕37年的中国百强房企，自广州上世纪90年代建成首条地铁线路以来，就在TOD这条赛道上与广州的城市发展一路同行，参与并见证了广州TOD从1.0走向4.0的发展历程，目前正着力研发5.0版本，并希望应用推广到全国，创造轨道上更美好、更立体的生活空间。
越秀TOD探索与广州轨道交通一路同行
人口膨胀、交通拥堵……早期摊大饼式的城市快速扩张，让许多大城市开始面临上述“城市病”。广州作为经济发展水平较高的一线城市，面临的资源要素约束尤为紧张。发展以公共交通为导向的TOD模式，将办公、商业、教育、文化、娱乐、居住等功能集中于一体，形成集约、高效、舒适、绿色的城市空间，已经被全球公认是化解这些痛点矛盾的一剂良方。
北上广是最早探索“轨道+物业”发展模式的国内城市。
自1997年首条地铁线路试运行以来，截至2020年底，广州地铁集团负责运营的轨道交通总里程有望达到676.5公里，居全国第三、世界第五，其中仅广州本地就有地铁线网531.1公里、有轨电车22.1公里。
“越秀地产对"轨道+物业"模式的探索，从广州建设地铁1号线那时开始就一路同行，可以说贯穿了广州轨道交通与沿线土地物业综合开发的全过程。”越秀地产TOD研究院有关负责人说。
从TOD发展的1.0到4.0时代，越秀地产从地铁站点旁边土地的开发，到轨道交通沿线土地一级开发和整备，再到引入广州地铁集团作为公司第二大股东，及至目前的越秀地产直接和间接获得了广州地铁集团旗下部分物业股权，进入到城市运营的阶段。越秀地产在几十年里，为城市TOD模式探索积累了丰富的经验，并敏锐地看到未来还有迭代升级空间。
由越秀地产提供的一份研究报告指出，越秀TOD发展进程可大致分为四个不同的阶段。在1.0阶段，轨道交通公司只负责轨道建设，政府负责投资修建大型市政设施，通过轨道交通的外部效益激发城市的更新，再由城市更新通过税收反补政府财政。在这一阶段，越秀地产积极参与到广州地铁一号线沿线站点旁的土地开发，单独开发出广州财富广场（体育中心站旁）和广州维多利广场（体育西路站旁）等当时知名的地标性物业。
在2.0阶段，轨道交通公司开始进入“轨道建设+土地一级开发”模式：政府赋予轨道交通实施主体沿线土地的一级开发权，通过轨道交通直接分享沿线土地增值收益，以市场化的分配方式来反哺地铁的建设及运营，建立外部效益内部化循环体系。在这阶段，越秀地产开始参与土地一级开发和土地整备，最典型的就是参与了南沙片区的开发，打造出滨海隽城、滨海珺城等人居项目，助力当地城市更新和发展。
在3.0阶段，TOD的发展转向了“轨道建设运营+土地一级开发+二级开发（站城一体）”的新模式。在政府主导下，轨道交通实施主体同时具备“一级+二级”的开发能力，有权参与到二级开发的利益分成中。在这一阶段，越秀地产引入广州地铁集团作为公司第二大股东，通过战略合作的方式联手打造星图、星樾、星瀚、星樾山畔、星汇城5个新一代的TOD项目，促进了广州全新居住模式的升级。
在4.0阶段，出现了原有模式向“轨道交通+土地整备+物业开发+城市运营（站城人一体）”的迭代升级：轨道交通公司发挥轨道交通客群优势，将价值链条延伸到以轨道交通站点为核心的城市空间运营，通过为TOD客群提供功能性服务获取长期衍生价值。而这一阶段，越秀地产战略性地引入广州地铁物业，通过一系列工作，越秀地产直接获得了广州地铁集团旗下广州地铁环境工程有限公司67%的股权，并间接获得了广州地铁物业管理有限责任公司67%的实际股权。未来双方将在地铁空间服务、环境绿化保洁等方面开展全方位合作。此次物业股权合作，是又一次里程碑式的合作新进展。
此次合作的突破在于，越秀的在管物业组合将大大扩充，将现有的在管列车停放处及列车站注入在管物业组合内。预期于完成收购事项后，越秀将能够在开始积累营运和管理列车停放处及列车站的经验时，参与类型相近物业的物业管理项目招标程序，从而壮大业务组合以及进一步扩充物业管理业务的地域覆盖范围。
模式仍需迭代升级越秀地产正研发TOD5.0
有学者结合广州的实践脉络指出，随着实践探索的深度和广度不断提升，TOD模式理论也迭代升级。正因为TOD模式的成功，广州从华南板块、南站地区、大学城和亚运城板块开始，开始出现了黄埔、南沙、知识城、新塘、广钢、白云新城等一个个全新、耀眼的城市建设板块。
经过前二十年的发展，广州轨道交通与沿线土地物业开发存在的问题和短板逐渐制约了TOD模式进一步的发展。“从广州的实践来看，国内的TOD理论和发展模式仍需继续迭代升级。”越秀地产有关负责人也认为。
当前，广州轨道交通已进入新一轮的发展加速期。广州地铁集团有关研究表明，广州市已建立起具有自身特色的“市区共建+企业多元化融资+土地综合开发”融资模式，在发挥集群优势和龙头效应，以及积极尝试产融结合等方面积累了丰富经验。
“通过梳理1.0—4.0四个不同阶段，我们会发现，在广州深耕了37年的越秀地产，过去这些年一直伴随着轨道交通公司在城市更新与发展中的职能从单一向复合演化，借力双方的协同发展，将TOD价值链条不断拓展延伸。”越秀地产TOD研究院上述相关负责人认为，与同行相比，越秀地产的核心优势非常明显。
首先，运作平台优势是越秀地产最大的核心竞争力。一方面，借助越秀集团的支持，越秀地产可以发挥房地产、金融、交通基建、食品等多个产业优势，来加持TOD项目建设。另一方面，越秀地产具有“国有企业+市场化”的体制机制优势，以及过去30多年超百个项目积累的丰富开发经验。
其次，可复制的合作模式是越秀地产的另一核心竞争力。在TOD项目操盘方面，越秀地产目前已经形成“地铁摘地+集团协议收购+注入上市公司”的高效、可复制的投资模式，受到资本市场关注，并尝试联合拿地。
再次，越秀地产的核心竞争力还体现在，可以充分发挥一二级联动的优势，将地铁主体工程建设与上盖开发在选址、设计、建设等方面进行联动，形成在地铁摘牌前初步完成规划方案，摘牌后1个月完善规划设计方案，3个月批复修规的标准化套路，实现拿地后快速开工开盘。
此外，越秀地产在TOD技术标准和专业团队的建设方面亦具有同行无法比拟的核心优势。多年来，越秀地产聚焦“TOD项目运作+TOD技术标准建立”，积累经验正形成一整套TOD开发标准。譬如，在产品上初步形成轨交项目住宅产品线，建立产品标准；构建“精品住宅—交通枢纽—商业中心”TOD项目产品竞争力体系。在工程管理方面，针对盖上施工工程策划、交叉施工等关键问题进行全面梳理，提炼出管控要点和风险点；针对车辆段的安全管理、工程管理等形成了制度规范。物业服务方面，根据TOD项目规模大、交通组织复杂、前期共建和后期共同管理等方面的特殊性，形成一套前期介入服务标准流程。在技术方面，开展解决减振降噪、交通、结构等重点课题研究，形成标准做法，推广应用到后续项目；制定设计工期全景图、产策会制度、图纸管理制度等标准，提升设计工作质量。在成本管理方面，编制、修订项目成本管理制度、动态成本管理工作指引、设计变更管理细则等文件，进一步明确了成本管理的职责和管理要求。初步建立轨交项目成本配置工作指引，为轨交项目设计及成本管理提供指引，提升轨交项目成本精细化管理水平。
随着各大城市在理论和实践方面对TOD同步探索的深进，中国的TOD模式很快将进入到全新的5.0阶段，即“轨道交通+土地整备+物业开发+城市运营+产业导入”的产城站人一体发展模式。在5.0阶段，轨道交通公司凭借TOD城市空间投资、建设、运营服务的资源优势，继续将价值链条向产业端延伸，强化技术性产业培育与导入，促进产城结合，优化职住平衡，搭建新型TOD都市生态经济圈，从而提升城市品质与竞争力。
林昭远介绍，在建设“轨道上的大湾区”的背景下，广州早已提出打造全球交通枢纽的目标。若加上目前正在推进的新线建设，广州的轨道交通总里程有望在未来数年超过800公里。对于TOD项目来说，这无疑是一个重大机遇。当前，越秀地产正在集全公司之力加紧研发5.0产品，希望与广州轨道交通协同发展，激活城市向上动力。
五大TOD项目与城市互惠互利
打造轨道上的美好生活
近年来，越秀地产和广州地铁合力打造的五大TOD项目，不仅实现了资本运作、资源开发能力与轨道交通沿线土地规划优势的强强联手，而且更为重要的是带动了沿线产业、人口、商业汇聚，实现城市土地的二次利用与空间拓展，有效盘活城市空间资源，推进城市功能复合与城市更新。不仅有利于粤港澳大湾区都市圈内各城市更紧密的互联互通，对城市人口聚集再分布，带动现代服务业的发展，也能促进新的城市中心形成，优化城市产业布局重构，加速大湾区城市转型升级、促进核心区域创新发展，构建城新的美好生活。
优化片区发展规划提升片区价值
星瀚项目以TOD项目激活片区，加速土地一级整理。越秀地产积极介入前期修规调整，统筹，推进一体化设计。项目与城市的交通衔接与疏导：增加社区出入口及道路密度、宽度。如落实东晓南发射线、钟南路、新浦路、石兴大道4个片区对外接口等，引入城市公共通道。
复合城市综合社区提升区域消费能级
TOD开发强调集多功能的空间交互，商业、办公、居住、休闲、娱乐等功能为一体，将“客流”转化成“人留”。星图项目作为广州首个TOD车辆段上盖住宅项目，对于广州的住宅发展及TOD开发模式具有划时代意义。2018年星图以“古巴比伦空中花园”为设计灵感，结合地铁车辆段巨大柱廊关键设计元素，打造让人过目难忘的网红展示区，迅速提升官湖地铁站及片区知名度，项目还引入九年一贯制公办的华南师范大学附属新塘学校，广州图书馆—新塘唯一直属分馆，形成“一站式多功能复合城市综合社区”。
土地集约化开发塑造城市空间新格局
星樾项目地块大而不临路。在面临多项难题情况下，越秀地产设计以“城市天街”为出发点，通过“丰富层次、复合属性、消弱高台、联结交通”四大策略，统筹规划流线、功能、分区，促进土地与空间的高效利用。
提升城市生态品质回归人本需求
星樾山畔项目位于广州市黄埔区科学城板块，为贯穿TOD以人为本和生态良性循环的理念，项目充分利用山景环境资源营造“靠山”居住体验，利用“天空深林”这一设计主题，明确“山间有站，站上有街，街上有家，家中有景”的三维立体发展的规划理念，将地铁停车场盖板与周边城市环境有机融合。
站城融合综合体引领城市新区发展
星汇城项目位于地铁14号线与21号线的汇集站——镇龙站，是增城区和黄埔区通向广州市中心的重要枢纽。项目周边临近中新知识城、教育城、科学城等多个高新产业城，具备可观的人口基数，从而带动城市副中心的经济发展。“出门步行16米，即可抵达地铁口”是该项目最大的特色。在项目入口，汇集了“公交—地铁—城轨”三种交通出行方式，提升TOD所带来高效的可达性。
撰文：冯善书
图片由越秀地产提供
编辑统筹：甘韵矶
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