越秀地产研发TOD5.0助力大湾区打造更美好都市圈 越秀地产与广州轨道交通协同发展，不断延展TOD价值链条
专题
继今年7月正式批复粤港澳大湾区城际铁路建设规划，国家发改委近日又出台重要文件，提出拟将粤港澳大湾区城际和市域（郊）铁路建设作为重大工程纳入“十四五”规划。
越秀地产董事长林昭远日前表示，“越秀集团与广州地铁集团基于同样的国企使命,将抓住国家加快"轨道上的大湾区"建设带来的重大机遇，在推动粤港澳大湾区基础设施互联互通、合力打造TOD项目、建设宜居宜业宜游优质生活圈等方面,继续展开深度战略合作，为我国高质量推进以人为核心的新型城镇化建设，粤港澳大湾区打造世界级城市群以及为人民群众追求更美好生活作出应有的贡献。”
面对国内TOD领域迅速形成的万亿投资风口，越秀地产作为一家在广州深耕37年的中国百强房企，自广州上世纪90年代建成第一条地铁线路以来，就一直在TOD这条赛道上伴随着城市的发展稳步向前，从TOD1.0逐步探索到4.0阶段，致力于成为该领域的领跑者，目前已着力研发5.0版本，希望尽快复制应用到全国。文/陈叶
越秀TOD探索与广州轨道交通一路同行未来合作更紧密
“越秀地产对"轨道+物业"模式的探索，从广州建设地铁1号线那时开始就一路同行，可以说贯穿了广州轨道交通与沿线土地物业综合开发的全过程。”越秀地产TOD研究院有关负责人表示。
从城市TOD发展的1.0到4.0时代，越秀地产从地铁站点旁边土地的开发，到轨道交通沿线土地一级开发和整备，再到引入广州地铁集团作为公司战略股东，及至目前的越秀地产直接和间接获得了广州地铁集团旗下公司股权，进入到城市运营的阶段。越秀地产在几十年里，为城市TOD模式探索积累了丰富的经验，并敏锐地看到未来还有迭代升级空间。
由越秀地产提供的一份研究报告指出，越秀TOD发展进程可大致分为四个不同的阶段。在1.0阶段，轨道交通公司只负责轨道建设，政府负责投资修建大型市政设施，通过轨道交通的外部效益激发城市的更新，再由城市更新通过税收反补政府财政。在这一阶段，越秀地产积极参与到广州地铁一号线沿线站点旁的土地开发，单独开发出广州财富广场（体育中心站旁）和广州维多利广场（体育西路站旁）等当时知名的地标性物业。
在2.0阶段，轨道交通公司开始进入“轨道建设+土地一级开发”模式：政府赋予轨道交通实施主体沿线土地的一级开发权，通过轨道交通直接分享沿线土地增值收益，以市场化的分配方式来反哺地铁的建设及运营，建立外部效益内部化循环体系。在这阶段，越秀地产开始参与土地一级开发和土地整备，最典型的就是参与了南沙片区的开发，打造出滨海隽城、滨海珺城等人居项目，助力当地城市更新和发展。
在3.0阶段，TOD的发展转向了“轨道建设运营+土地一级开发+二级开发（车辆段上盖与城市建设一体化发展）”的新模式。在政府主导下，轨道交通实施主体同时具备“一级+二级”的开发能力，有权参与到二级开发的利益分成中。在这一阶段，越秀地产引入广州地铁集团作为公司第二大股东，通过战略合作的方式联手打造星图、星樾、星瀚、星樾山畔、星汇城5个新一代的TOD项目，促进了广州全新居住模式的升级。
在4.0阶段，出现了原有模式向“轨道交通+土地整备+物业开发+城市运营（站城人一体）”的迭代升级：轨道交通公司发挥轨道交通客群优势，将价值链条延伸到以轨道交通站点为核心的城市空间运营，通过为TOD客群提供功能性服务获取长期衍生价值。而这一阶段，越秀地产战略性地引入广州地铁物业，通过一系列的合纵连横，越秀地产直接获得了广州地铁集团旗下广州地铁环境工程有限公司67%的股权，并间接获得了广州地铁物业管理有限责任公司67%的实际股权。未来双方将在地铁空间服务、环境绿化保洁等方面开展全方位合作。此次物业股权合作，是又一次里程碑式的合作新进展。
此次合作的突破在于，越秀的在管物业组合将大大扩充，将现有的在管列车停放处及列车站注入在管物业组合内。预期于完成收购事项后，越秀将能够在开始积累营运和管理列车停放处及列车站的经验时参与类型相近物业的物业管理项目招标程序，从而壮大业务组合以及进一步扩充物业管理业务的地域覆盖范围。
模式仍需迭代升级越秀地产正研发TOD5.0激活城市向上动力
有学者结合广州的实践脉络指出，随着实践探索的深度和广度不断提升，TOD模式理论也迭代升级。正因为TOD模式的成功，广州从华南板块、南站地区、大学城和亚运城板块开始，出现了黄埔、南沙、知识城、新塘、广钢、白云新城等一个个全新、耀眼的城市建设板块。
经过前二十年的发展，广州轨道交通与沿线土地物业开发存在的问题和短板逐渐制约了TOD模式进一步的发展。“从广州的实践来看，国内的TOD理论和发展模式仍需继续迭代升级。”越秀地产有关负责人也认为。
当前，广州轨道交通已进入新一轮的发展加速期。广州地铁集团有关研究亦揭示，广州市已建立起具有自身特色的“市区共建+企业多元化融资+土地综合开发”融资模式，在发挥集群优势和龙头效应，以及积极尝试产融结合等方面积累了丰富经验。
“通过梳理1.0~4.0四个不同阶段，我们会发现，在广州深耕了37年的越秀地产，过去一直伴随着轨道交通公司在城市更新与发展中的职能，从单一向复合演化，借力双方的协同发展，将TOD价值链条不断拓展延伸。”越秀地产TOD研究院上述相关负责人认为，越秀地产和广州地铁合力打造的TOD项目，一方面实现了资本运作、资源开发能力与轨道交通沿线土地规划优势的强强联手，更为重要的是带动了沿线产业、人口、商业汇聚，实现城市土地的二次利用与空间拓展，有效盘活城市空间资源，推进城市功能复合与城市更新。不仅有利于粤港澳大湾区都市圈内各城市更紧密的互联互通,对城市人口聚集再分布，带动现代服务业的发展,也能促进新的城市中心形成，优化城市产业布局重构，加速大湾区城市转型升级、促进核心区域创新发展，构建城市的美好生活。
随着各大城市在理论和实践方面对TOD同步探索的深进，中国的TOD模式很快将进入到全新的5.0阶段。越秀地产称之为都市生态经济圈时代，即轨道交通+土地整备+物业开发+城市运营+产业导入的产城站人一体发展模式。在5.0阶段，轨道交通公司凭借TOD城市空间投资、建设、运营服务的资源优势，继续将价值链条向产业端延伸，强化技术性产业培育与导入，搭建新型TOD都市生态经济圈。
林昭远表示，在建设“轨道上的湾区”的背景下，广州早已提出打造全球交通枢纽的目标。若加上目前正在推进的新线建设，广州的轨道交通总里程有望在未来数年超过800公里。对于TOD项目来说，这无疑是一个重大机遇。当前，越秀地产正在集全公司之力加紧研发5.0产品，希望与广州轨道交通协同发展，激活城市向上动力。
五大TOD项目与城市互惠互利
打造轨道上的美好生活
优化片区发展规划，提升片区价值
星瀚项目以TOD项目激活片区，加速土地一级整理。越秀地产积极介入前期修规调整、统筹，推进一体化设计。项目与城市的交通衔接与疏导：增加社区出入口及道路密度、宽度。如落实东晓南发射线、钟南路、新浦路、石兴大道4个片区对外接口等，引入城市公共通道。
一站式多功能复合城市综合社区，提升区域消费能级
TOD开发强调多功能的空间交互，商业、办公、居住、休闲、娱乐等功能一体，将“客流”转化成“人留”。官湖项目作为广州首个TOD车辆段上盖住宅项目，对于广州的住宅发展及TOD开发模式具有划时代意义。2018年星图以“古巴比伦空中花园”为设计灵感，结合地铁车辆段巨大柱廊关键设计元素，打造让人过目难忘的网红展示区，迅速提升官湖地铁站及片区知名度，项目还引入九年一贯制公办的华南师范大学附属新塘学校，广州图书馆-新塘唯一直属分馆，形成“一站式多功能复合城市综合社区”。
土地集约化开发，塑造城市空间新格局
星樾项目地块大而不临路。在面临多项难题情况下，越秀地产设计以“城市天街”为出发点，通过“丰富层次、复合属性、消弱高台、联结交通”四大策略，统筹规划流线、功能、分区，将土地与空间高效利用。
提升城市生态品质，回归人本需求
星樾山畔项目位于广州市黄埔区科学城板块，为贯穿TOD以人为本和生态良性循环的理念，项目充分利用山景环境资源营造“靠山”居住体验，利用“天空深林”这一设计主题，明确“山间有站，站上有街，街上有家，家中有景”的三维立体发展的规划理念，将地铁停车场盖板与周边城市环境有机融合。
站城融合综合体，引擎城市新区发展
星汇城项目位于地铁14号线与21号线的汇集站——镇龙站，是增城区和黄埔区通向广州市中心的重要枢纽。项目周边临近中新知识城、教育城、科学城等多个高新产业城，具备可观的人口基数，从而带动城市副中心的经济发展。“出门步行16米，即可抵达地铁口”是该项目最大的特色。在项目入口，汇集了“公交-地铁-城轨”三种交通出行方式，提升TOD所带来高效的可达性。
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