提前解约，是违约还是“疫”有可原？ 天河南司法所“三步走”成功调解租赁矛盾
新冠肺炎疫情发生以来，各类实体商业受到不小的冲击。今年，天河区天河南街发生了这样一起纠纷：某商业广场M层某铺出租人程某考虑到疫情因素，主动减免了承租人刘某的部分租金，然而刘某不但迟迟不上交4月的租金，更要求解除合同，退回商铺租赁保证金。出租人程某认为，刘某此举为单方提前解除合同，属违约行为，拒不退还押金，并要求追究对方违约责任。双方因租赁合同发生激烈冲突，到天河南司法所申请调解。最终，街司法所按“三步走”，捋清事实脉络、聚焦问题、提出解决方案，最终成功调解。
第一步：审查合同捋清事实脉络
记者了解到，对此宗纠纷，天河南司法所首先审查了双方合同，捋清事实脉络。原来，程某与刘某就同一铺面前后共签订了2份商铺租赁合同，第一份合同（以下简称“合同一”）于2019年4月签订，租赁期从2019年6月到2020年6月，每月租金为12000元，保证金为24000元，物业管理费押金为5000元；第二份商铺租赁合同（以下简称“合同二”）于2020年3月签订，租赁期从2020年6月至2021年6月，每月租金为11000元，保证金为24000元，物业管理费押金为5000元。两份合同均约定：“租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，均视为违约，违约方应支付对方违约金，违约金按未完成租赁期总额的10%计算，并不予退还保证金”。
承租人刘某为湖北省人士，疫情发生后一直滞留湖北，直至3月才返回广州。出租人程某因疫情减免了刘某3月份租金7000元，4月份，因双方就租金减免问题未协商一致，刘某暂未支付租金。刘某提出解除合同等要求后，程某要求按合同约定追究刘某提前解除合同违约金及没收押金，而刘某则认为受疫情不可抗力影响，应免除其提前解除合同的责任，要求程某返还保证金及物业管理费押金。
第二步：聚焦问题以法调纷止息
调解工作人员经过研判认为，该纠纷有两个焦点：其一，判定刘某提前解除合同是属于违约行为，还是可基于疫情不可抗力因素免除责任；其二，确定违约金数额。围绕这两个焦点，根据相关法律规定，调解工作人员向当事双方进行了解释。
关于提前解除合同责任问题，针对合同一，在履行合同过程中，出现了刘某在疫情期间因政府强制措施无法返穗经营商铺的客观情况。根据合同法第九十四条规定，刘某提出减免租金或解除合同，具备一定的法律依据。针对合同二，疫情发生后，刘某仍于今年3月与程某续签了租赁合同。在这种情况下，刘某以疫情持续蔓延，经营出现严重困难为由提出免除解除合同责任，理由不充分，因此，调解工作人员建议应认定为违约行为。
关于违约金数额问题，根据双方合同约定，如刘某提前解除合同，既要支付违约金又要扣除保证金，该纠纷中，保证金具备定金性质，建议程某按照上述规定，选择适用违约金条款或保证金条款。另外，根据相关规定，程某扣除刘某租赁保证金24000元为合同二项下程某实际损失（即预期租金收益11000元/月×12个月=132000元）的18.1%，未超过30%，应认定为合理的违约金额范围。
第三步：提出方案双方解除合同
综合以上因素，调解工作人员向当事双方提出了两个解决方案：方案一：考虑疫情确实重创商铺经营的实际情况，建议出租人程某在租金上再给予承租人刘某更大力度的优惠，双方共渡难关，继续把商铺经营下去。方案二：若双方决定不再继续履行合同，针对合同一，建议程某不再追究刘某拖欠租金及解除合同的责任。但对于合同二，建议程某选择适用保证金或违约金条款。
经调解，双方选择解除租赁合同；刘某将商铺清理交还给程某，程某于交铺当天以微信转账方式向刘某退还物业管理费5000元；按原合同约定构成违约，程某不予退还商铺租赁保证金24000元。
微社区e家通记者 成小珍
通讯员 天河南司法所
今日商议焦点
疫情发生初期，不少商铺租户因无法承受高额租金而选择退租，本也情有可原。但早前，天河却发生了一起租赁矛盾，租户在疫情发生后自主与业主签订续签合同，其后却以疫情的不可抗因素为由，要求出租人退租并且退还商铺租赁保证金。为此，双方发生了激烈的冲突。
天河南司法所摸清事实来龙去脉后，按“三步走方式，劝说出租人和租户各退一步。最终，在天河南司法所的调解下，双方的利益都得以保障，矛盾迎刃而解。
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