随着经济活动复苏 高标仓储需求反弹
7月广州一手写字楼市场供应较上月10.97万㎡的高位，回落69%，但仍然有136套3.45万㎡的新货入市。数据显示，市场成交同样呈下滑趋势，环比下跌19%，为161套4.12万㎡。仓储方面，随着经济活动的迅速恢复和被抑制需求的释放，高标仓储需求二季度出现明显反弹。
■新快报记者何璐诗
上月供应回落明显琶洲办公市场被看好
相比于6月10.97万㎡的供应高位，7月一手写字楼市场供应回落69%，供应主要来自白云、南沙、花都区，各区各有一个项目获得写字楼新批预售。白云区新盘白云之窗亮相，为断货数年的白云新城板块带来2.25万㎡的甲级写字楼，产品面积段介于118-317㎡之间。南沙区中交汇通中心继6月供应1.10万㎡的甲级写字楼后，7月再添0.65万㎡新货。花都区保利国际金融中心入市V6、V8两栋全新小独栋商业楼，每栋均为0.27万㎡。
来自广州中原研究发展部显示，7月市场成交同样呈下滑趋势，环比下跌19%，为161套4.12万㎡。6月甲级写字楼成交占主导，占比达69%。成交前二的为番禺区思科智慧城、南沙区中国铁建环球中心，分别交易0.54万、0.43万㎡。另外，南沙区产投大厦录得两个整层的甲级写字楼交易共计0.42万㎡。保利鱼珠港、广州国际空港中心、广晟万博城等在售项目销售稳定，7月亦录得整层写字楼交易。
非甲级写字楼成交占比26%。其中接近一半来自黄埔区金博商务中心，项目C1、C2栋小独栋写字楼集中网签，共计0.56万㎡，属于项目一期的整体确权。番禺区活跃项目金山谷创意产业园再度售出2栋小独栋写字楼，分别为0.22万、0.25万㎡。
从区域而言，华中区资本市场部主管、执行董事苏俭婷表示接下来更看好琶洲。她认为，琶洲作为政府定位的互联网电商总部集聚区，随着唯品会项目的入市及阿里巴巴、小米、丰树、国美等一系列项目的封顶，总部集聚效应已初步显现，未来琶洲或将承接珠江新城，成为广州下一个CBD。
从全国来看，戴德梁行数据显示，办公/研发办公物业受到买家追捧，而零售物业成交宗数则有所下滑，从2019下半年的17宗下降至2020上半年的10宗。戴德梁行分析指出，投资人对潜在投资项目资本化率要求进一步提高，业主对价格预期也更加理性，一线城市的办公及零售物业的资本化率相对于2019年平均上升了10-30个基准点，仓储物流资本化率相对于2019年平均上升10-20个基准点。
高标仓储需求
二季度出现明显反弹
这边厢写字楼供应回落，那边厢仓储需求呈冲高态势，由于经济活动的迅速恢复和被抑制需求的释放，高标仓储需求二季度出现明显反弹。CBRE世邦魏理仕最新发布《2020年第二季度中国物流市场报告》显示，2020年上半年高标仓库净吸纳量累计录得90万平方米，相比去年同期增长31%，其中二季度同比增长110%。受益于二季度需求的反弹，包括南京、杭州、宁波、成都和重庆等城市空置率均有不同程度的下降。
据世邦魏理仕观察，当前复苏的需求动力以第三方物流和电商为主，占租赁需求的80%以上。此外，疫情催生了生鲜和医药零售商以及中央厨房的需求不断增长，推动冷链需求持续上升。然而，服装运动品牌等部分租户采取了更严格的成本控制措施，本季度部分著名零售品牌租户在主要城市群中寻求整合搬迁的仓源。
租金方面，一线城市和周边卫星城市保持韧性。在中西部市场，由于短期供过于求，业主优先考虑提升出租率。因此，2020年二季度高标仓库整体租金环比下降0.6%。
展望未来，世邦魏理仕预计供应高峰将延续至2021年中，未来12个月内将有总计近645万平方米高标仓库面积交付，空置率将在2021年中达到峰值然后呈下降趋势。因此，预计未来六个月的整体租金增长保持平稳，但一线及周边卫星城市仍能实现2%-3%的年增长率。
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