租客拒交租？房东申请强制执行 律师建议：出租人除可起诉承租人外，申请公证函腾退房屋亦可及时止损
社区法律
当包租公包租婆是很多人的“梦想职业”，但当房东遇上老赖租客逾期未交租时，如何才能及时止损？近日，海珠区某商铺所有人陈先生将承租该商铺的唐小姐起诉至区人民法院，唐小姐因未及时交租及清场被判腾退商铺。
2018年，陈先生与唐小姐签订租赁合同，约定陈先生所有的位于海珠区某商铺出租给唐小姐使用，租赁期限5年，租赁保证金为34000元，于合同签订之日一次性支付给陈先生；租金为每月17000元，唐小姐必须于每月10日前支付给陈先生，不得拖延。否则，陈先生有权解除合同，保证金予以没收，并按每日万分之三标准追索唐小姐支付逾期付款违约金，直至清偿全部款项之日止。
合同签订之初，唐小姐尚能按时支付租金。到了今年3月，唐小姐以经营亏损为由拒不按照合同约定向陈先生交付租金，经陈先生多番敦促亦无果，且唐小姐又突然停止营业，下落不明，铺内物品亦未予清场。无奈之下，陈先生只好一纸诉状将唐小姐起诉至区人民法院。
经审理后，判决唐小姐需向陈先生腾退商铺，并支付拖欠的租金及逾期付款违约金，以及参照租金标准计算至商铺腾退之日止的房屋使用费。因唐小姐未主动履行，陈先生向法院申请强制执行唐小姐名下财产。同时，经法定程序评估、拍卖铺内物品所得款项以清偿陈先生部分租金。
承租人逾期未交租亦未腾退房屋给出租人，出租人应如何保障自己的权益呢？海珠区江海街道大塘社区法律顾问、律师肖姣表示，除了像出租人陈先生这样把承租人唐小姐起诉至法院要求解除与租户的租赁合同，要求租户腾退房屋的方法外，还可以以公告函、催告函的形式向租户发出解除合同限期腾退的通知，或申请公证函腾退房屋。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，若承租人逾期未交租且拒绝腾退房屋给出租人，出租人可行使租赁合同关系解除权，通知该承租人解除租赁合同关系,要求承租人支付拖欠的租金并腾退房屋。
微社区e家通记者 温倩茵
律师说法
出租人收回房屋时可拍照存证避免纠纷
肖姣律师提醒，在签订明确的书面合同时，要提前预见到可能出现的各种风险，并在合同中约定在相应情形下的处理方法，即便双方发生争议起诉至法院亦有据可循。
比如，双方在合同中明确约定承租人交纳适当金额的保证金，若承租人违约则没收保证金；列明倘若承租人无正当理由经出租人催促后不交租也不腾退房屋，甚至避而不见、下落不明等违约情形下，出租人可以自行直接清场处置房屋物品并收回房屋等。
但应注意的是，若出租人采取自行清场处置的方式来收回房屋，出租人应当以拍照、录像的方式对处置过程进行全程记录，并请第三方见证、公证处公证等，尽可能避免因自行处置不当而引起的后续纠纷。
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