大宅先重启 产品力升级
“增城中新的房子你觉得怎么样？”“天河的公寓买了划不划算？”近期，想出手购房的人不少。从机构的统计数据来看，今年“五一”广州一手住宅实际开盘、加推约2763套，较去年同期下降10.8%，整体去化率在4成左右，略低于去年同期的平均去化水平。然而，广州千万以上高端住宅成交量同比去年大增75%，为2012年以来第二高，仅次于楼市大年2016年。业内人士表示，疫情影响下的楼市，4月开始出现明显复苏，而这一轮回暖，中高档住宅市场率先“重启”迹象明显，一线城市市场不约而同出现增长，是高净值人士担忧通胀、资金避险的情绪释放，是5月楼市在回温，市场也出现了更多具有高配置，产品力不断升级的新品，以满足目前买房人对房产的更高期待需求。
千万宅品4月成交抢眼超去年同期
近期想出手购房的人不少，李小姐就是其中一个，她手中有些闲钱，虽然已没有购房名额，但仍想出手买一套，让手中的钱变成实物资产，她通过各种信息分析近期楼市好像开始复苏。的确，从4月下半月开始，全国楼市出现回暖的趋势，特别是“五一”以来的十多天时间，市场快速复苏，大部分区域已经都超过了去年平均水平。国家统计局最新公布的数据显示，4月份商品房销售额31863亿元，下降18.6%，降幅比1~3月份收窄6.1个百分点。4月全国楼市成交环比升同比降，一线城市整体环比上升45%。在这一轮楼市复苏中，高端住宅成交表现抢眼。
“我们成交明显增加是从4月开始的，”从化一个别墅项目的营销负责人对记者表示，“近期超过2000万元的40多套单位的成交中，我们的项目成交有20多套。”据悉，因疫情的影响，相比财富增值，一些高净值人士更关心健康增值。在居住方面，环境优美，空间阔绰、自然资源突出的别墅产品再次受到青睐，近期，天河、白云、番禺等区域的一些别墅项目也录得不错的成交。而近日，在白云一个“10万+”项目，记者在销售中心见到，十多分钟的时间内就有四五组预约客户到访，有购房者表示，以往投资渠道比较多，但今年因疫情，不确定因素太多，金融投资方面也不太有把握，相比较而言房产增值收益反而显得更加稳妥，所以更倾向于买高总价的房子。
中指院的数据显示，今年“五一”期间，广州千万以上高端住宅成交量同比去年大增75%。2月和3月份，广州总价千万级别以上的高端住宅，成交量同比环比均下跌，但随着疫情逐渐好转，看2~4月的数据，成交套数则呈现阶梯式上升。2020年4月千万名宅的成交数量为99套，2019年同期为79套。今年4月份千万名宅的成交量，不仅出现环比增长，而且已经全面超越去年同期。不过，值得一提的是，今年成交均价略低于去年同期，显然，高端住宅的成交量在上升，价格在下跌，也刺激了一些买家“趁低”入手。
未来供需匹配难度加大房企竞争加剧
合富研究院的数据显示，这一波楼市回暖表现按总价段呈现“哑铃式分布”：中心区前4月总价300万~500万元的成交占比逐渐下降，该价段成交占比由2019年上半年的45%下降为39%，主要是受500万元以下供应逐渐减少影响。800万元以上高端住宅成交小幅增加，疫情下，市场对低密度高端住宅的青睐度上升。近郊和远郊150万~300万元成交减少，300万~500万元成交稳步上升，个别500万元或800万元以上的区域品牌高端住宅成交回升。
从未来供应格局来看，预计5~12月供应量约4.4万套左右，大约与2019年下半年的实际新增预售相当。货量供应将集中在东部增城、黄埔。增城货量充足，但由于低总价货量消耗，后续成交难度预计会有所增加，黄埔4月以来成交热度在各区中最好，预计成交比重将进一步上升。中心区中，白云区货量增加，但总体货量依然稀缺。由于供应结构改变，地价成本上升，广州多个主力供货区域实现供需匹配的难度会进一步加大。比如，荔湾区500万元以下项目货量显著减少，将以500万~600万元的项目作为成交支撑。黄埔300万~500万元改善型项目供货比例将上升。南沙的供应主力明珠湾价段也将是300万~500万元为主，蕉门河片区价段提升至250万~300万元。
这样的情况下，房企间的竞争也将更加激烈，提升产品力成为重中之重。可以看到，5月新上市的项目和新推产品对设计和配置方面投入了更多心思，在户型实用率和功能上升级，比如，五矿地产旗下的高端定制系列产品，五矿壹云台打造出广州东部少有的中叠也有花园入户的“双首层”六叠产品，每一层每一户都独门独院，引园入室。而在装修配备上升档，以提高产品的竞争力。目前，市场上新风、净水、健康、安全智能系统等设计已成新品标配，大大提升了居住舒适度。
看财富有态度
为何4月之后，楼市复苏脚步加快，尤其是高价房成交率先重启？中原地产首席分析师张大伟表示，在疫情背景之下，全球流动性宽裕已经越来越明显，这种情况下，想要实现资产保值最佳办法就是以价格换价值，把货币换成保值增值的产品。相比股市，不少人更相信楼市的保值与安全。
不过需要提醒的是，目前的市场行情已经发生了变化，以往购房后普涨的局面可能很难重现。大型房企的营销负责人王女士表示，目前，房地产进入了新周期，主要标志是城市之间、房子之间，甚至开发商之间都出现了分化。现在市场在总量上已经不缺房子，缺少的是能够满足人们对美好生活向往的好房子，从置业保值角度而言，并不是什么地方都可以买。总体而言，一二线城市风险不大，三四线城市需要谨慎。有些城市或区域相对价格并不高，但其实这个价格已经处在历史高点，未来没有支撑继续上涨的因素。疫情背景下，换好房子好地段的机会当然也会出现。对首套置业以及刚需改善的人来讲，今年可以好好寻找机会。买房子的时候，需要好好研究城市房地产的基本面，有显著人口增量的、高级别城市及其都市圈的优质不动产相对而言是更稳健的资产。
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