买楼睇大势 政策要吃准
今年的五一黄金周，作为传统楼市的旺季却碰上了疫情，想知道目前是不是置业出手的时机，打算入市又该选择哪里?那么就要留意一下近期的一系列政策、数据，Get一下其中透露的重磅信号了。
本版文、图/广州日报全媒体记者刘丽琴（除署名外）
5年期以上LPR下调10基点
4月20日，央行宣布贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.85%，较上期下调20个基点，5年期以上LPR为4.65%，较上期下调10个基点。
数据显示，2019年末，房地产贷款余额44.41万亿元，同比增长14.8%，增速比上年末低5.2个百分点，连续17个月回落；全年增加5.71万亿元，占同期人民币各项贷款增量的34.0%，比上年全年水平低5.9个百分点。叠加2020年一季度的数据，全国累计存量房贷的数量已经超过30万亿元。这30万亿元存量贷款将会受到本次降息的直接影响。而对个人而言，贷款100万30年，本次降息10个基点，相当于月供降息60元，30年可节省21637元。
预计5~6月出现楼市复苏
中原地产首席分析师张大伟表示，在房住不炒的原则下，LPR下调有助于房地产市场的稳定。一方面资金成本降低，真实购房者的购房成本降低，有助于这部分群体入市。另一方面，会带来银行放贷成本降低，预计银行的信贷释放也将增加。降息对于楼市肯定是直接利好，很可能会在疫情基本稳定的情况下，导致之前一季度积压的存量需求入市，整体看，市场在5~6月出现一轮一定力度的复苏，可能性非常大。
合富研究院分析认为，从房地产市场的复苏进程看，当前一级市场（土地市场）回温的态势已经较为明确，后续的问题焦点将更多集中在二级市场（商品住宅市场）能否有效复苏，以及政策与购买力的匹配度会否进一步增加。无疑，随着传统销售节点五一与“半年度业绩目标”临近，未来1~2个月内市场推货量将持续上升。在房贷利率不断走低的情况下，购房成本确实在降低。
入手宜选优质城市优质物业
近期各种刺激经济发展的政策不断，现在是不是购房的好时机呢？
业内人士表示，一般而言买不买房可以看未来的趋势是通胀还是通缩来判断，今年1月1日、3月13日与4月3日已降准三次，LPR、OMO利率、MLF利率等各种利率下调10次，对于市场来说，通胀的可能性大于通缩。
不过需要提醒的是，买房要精挑细选，不能高杠杆，风险很大，核心还是选择优质城市的优质物业。有稳定的收入，有能力的情况下，现在就可以看看一二线城市的房产，是否有合适的产品值得出手。而在这个过程中，楼市政策将成为关键。
五一以消化存量为主各区新项目选择多
根据广州乐居监控“阳光家缘”数据发布的统计，4月11日~4月17日，广州房地产供应市场回暖，新批预售证11张，批量环涨120%。住宅总共有超千套供应，环涨282%。而加上4月之前陆续批出的多张预售证，4月底5月初，哪些板块的新增货量多，也就一目了然了。
中地行的统计显示，截至3月24日，广州全市11区住宅可售货量为64264套，总面积约761.1万平方米。根据近6个月销售速度计算，广州市住宅去化周期约为11.3个月。
也就是说，“五一”前后广州房地产市场将仍会以消化之前新批的货量为主，但同时亦有全新盘趁机亮相或者推货。对于“五一”这个2020上半年最佳窗口期，每个项目会想尽办法进入买家的视线。中地行分析指出，从即将加推的情况来看，4月楼市逐渐恢复活力，为挽回一季度损失的销售，二、三季度开发商将更积极备战，除了一系列的新产品入市，以往的产品也在陆续加推当中。
从预售证获取的项目分布上看，增城、白云是4月份的供货主力，南沙、番禺、海珠、天河、荔湾和越秀亦有大量加推，并会出现不少全新亮相的项目，比如番禺的高端江景项目星河湾，万博商圈的金地·壹阅府等；海珠近期持续加推恒大金碧花园；越秀的淘金半山豪庭；白云的天奕、金地·仰云、新世界云逸和新盘天钜；荔湾的新世界凯粤湾以及南沙的柳岸晓风等。一直以来的供货大区增城也持续有新货亮相，如碧桂园凤凰城云顶、金地·香山湖以及敏捷绿湖首府等。
坚持“房住不炒”留意政策风向
不过，需要注意的是，目前在疫情的影响下，关于房地产政策的影响还需放到整个经济形势中去看，才能更加明晰。
相比去年“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”，今年的提法明显更简单。
业内人士分析，表述中删除了“一城一策，因城施策”，2020年，要更加注意中央政策的统一风向，以及这个风向对于房地产的影响。
从前购房逻辑还行得通吗？
在货币政策上要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。
在促进消费上，做好复工复产、复商复市，扩大居民消费，适当增加公共消费。在扩大投资上，实施老旧小区改造，加强传统基础设施和新型基础设施投资，促进传统产业改造升级，扩大战略性新兴产业投资。
很明显，2020年的中央经济政策是鼓励消费，保障实体经济生存，所以，2020年一定是“货币流动性”非常充裕的一年。在房地产行业，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
记者认为，房地产行业在如此多宽松刺激政策之下，用强刺激的方式把经济增速拉起来，同时也带动房价拉升的模式出现概率在减小。
房地产仍是一季度投资端最大亮点
2月份以来，超过100个城市发布了不同程度的房地产调控政策，主要是人才政策、公积金贷款政策等。虽然没有全面放松限购限贷、降低首付的刺激，但长期利好政策却一个接一个：3月12日，国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》；4月9日，《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》和《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》两份重要文件印发，在土地管理上，省、自治区、直辖市人民政府扩权后，省会、重点城市的建设用地势必增加，因为文件要求“加大新增建设用地计划指标与吸纳落户数量挂钩力度”，而在户籍制度改革下，这些城市的人口会快速增加，为房地产发展带来更多机会。
第一季度，房地产投资不仅增速明显高于制造业投资和基础设施投资，从3月数据看，房地产投资增速已由负转正至1.2%，相比之下，估算3月制造业投资、基础设施投资增速仅为-20.6%和-11.1%。3月全国地产销量同比增速-14.1%，较1~2月降幅明显收窄。而3月70城房价也整体保持稳定。虽然受疫情冲击影响，地产销售仍显冷清，但3月出现边际改善。土地购置、新开工降幅收窄。受地产销售改善带动，3月房企到位资金增速较1~2月全线回升，并带动土地购置面积、新开工面积降幅双双收窄，预计未来地产投资增速有望缓慢抬升。
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