房地产行业“高周转”模式遭遇瓶颈 房企转型加速布局绿色健康人居
面对健康人居的风口，许多房企都希望能够迅速抢占先机，成为这个行业新的引领者。
孔剑锋摄
“年初开始肆虐的新冠肺炎疫情，不仅刷新了国民的居住价值理念，由此带来的客户新需求，也倒逼着国内的房地产开发商重新审视自己的投资开发思维和产品服务标准。”近半个月以来，在南方日报记者参加的多场房地产内部沙龙上，来自房企高管的类似感慨不绝于耳。
刚刚过去的两个月，突发蔓延的疫情将房地产行业强行调成了“休眠模式”。根据国家统计局数据显示，今年前两个月全国商品房销售大幅缩水35.9%，房地产开发投资同比下降了16.3%，尤其是2月，因为疫情导致部分城市成交“停摆”，70城中有19城新房零成交，24城二手房零成交。
3月随着疫情逐步得到控制，市场虽然在局部迎来复苏信号，然而，大部分接受记者采访的房企高管对未来的销售前景仍然忧心忡忡。对于疫情过后的客户需求转向，许多龙头房企在刚刚发布的2019年年报中均表示出格外的关注和重视。
疫情之下倒逼房企聚焦客户需求
今年突发的新冠肺炎疫情，勾起了许多房地产行业人士对2003年“非典”期间中国香港淘大花园的回忆。在当年发生“非典”疫情后的一个月左右，这个大型私人住宅楼群就出现了321宗严重急性呼吸系统综合征个案，且感染个案明显集中。后来经过多个权威机构联合调查显示：病菌可能通过污水管散发至室内及排放至相邻单位的天井，最终通过窗口进入相邻家庭。
在近期华发集团举行的一场内部沙龙里，一些建筑专家坦言，17年过去了，当前国内的一些房地产人士其实并未很好吸取当年的教训，在巨额经济利益的驱使下，一些企业投资开发的楼盘依然存在楼房间隔不够大、居住人口过度密集、建筑设计不够科学等诸多短板。由此，也给各地的疫情防控工作带来许多现实的困难和挑战。
对疫情的担心由此也演化成了城市居民对绿色建筑和健康安全居住环境的向往和渴望。“在楼市快速发展的过去20年，中国城镇居民住房从无到有、从小到大，居住条件不断提升，房地产行业可谓功不可没。”但是，广东省房协会长王韶最近在接受南方日报记者采访时坦言，“今年的疫情，的确又给房地产行业带来了一个重要的启示，以后应该切实打造绿色健康的住房。”
前不久，腾讯、贝壳等多家网站和机构举办的互联网问卷调查均显示，至少有四至五成的受访者对现有的住宅社区表示出健康安全方面的忧虑和不满，而八成以上的受访者疫情过后买房将会更加看重房屋是否真实执行绿色建筑和健康建筑的国家标准。
“这无疑也给房地产行业再次敲响警钟。”在王韶看来，绿色发展是广大开发商的共同使命，房地产开发要围绕人民对美好生活的追求，从物理空间提供转向健康新生活引领，充分挖掘绿水青山的价值，结合新技术、新消费的发展需要，重视智能家居、智慧社区、健康社区，将绿色融入到产品、服务和消费行为中，以绿色提升产品、服务附加值和竞争力，满足居民多层次精神生活需求，让居住者更体面、更有尊严、更健康。
有专家则分析认为，疫情正在改变和颠覆民众原有的那套居住价值理念。疫情对于健康住宅来说既是考验，也是一次提升的机遇。当房地产市场进入“白银时代”，消费者对于健康品质和生活方式的需求，正在倒逼房地产产品开始“质”的回归。
中国探索健康住宅已有20年历史
在我国，有关健康住宅的研究和推广至少可以追溯到20年前。
早在2001年，我国便发布了首部《健康住宅建设技术要点》。2002年，全国范围内的健康住宅试点建设工作正式开始，此后15年间，有42个城市先后开展了62个健康住宅建设项目的试点。2017年，国家正式发布《健康住宅评价标准》，由此在房地产行业正式开启了对健康住宅的专业评价。
在国内，朗诗地产、万科集团、远洋集团、中南置地、中国金茂等企业率先开启了对健康住宅建设标准的探索。万科不仅是国内装配式建筑的拓荒牛，也是健康住宅的实践者；朗诗早在2005年就打造了第一代绿色住宅产品，将“健康”置于产品价值的首要维度；远洋2015年便引入美国WELL建筑标准，2018年正式发布面向住宅的健康住宅体系1.0，2020年1月继续升级为健康住宅体系1.1；中南置地2017年联合中国建筑科学研究院，率先发布国内健康住宅标准，2018年升级打造“健康TED社区”……
今年的新冠肺炎疫情，让健康人居的价值理念在国内变得更加深入人心。3月以来，上市房企密集发布的2019年报以赤裸裸的数据宣告，楼市的高增长时代已成为过去，房地产行业在创出年销近16万亿元的新高后，将正式进入增速的换挡期、结构的调整期、政策的完善期和品质的提升期，迫切需要通过产品创新、技术创新和模式创新来寻找新的发展动能。
记者翻阅年报发现，许多房企已经预判到，在疫情逐步得到有效控制后，中国的健康人居时代也将开启。
绿色健康不只是一句营销口号
面对健康人居的风口，许多房企都希望能够迅速抢占先机，成为这个行业新的引领者。
今年3月9日，保利便面向全国业主，推出了一份涵盖15项问卷的线上《保利社区升级调研》，目的是通过业主的反馈，为产品与服务的升级提供参考和意见。问卷发出的三天后，该公司便急不可待地在线上举行了一场主题为“全生命周期居住系统2.0——Well集和社区”的发布会。作为一家在国内开发过760个住宅和80个商业项目的龙头房企，保利宣称其升级后的新一代居住产品，在新环境下将引领行业健康人居的风向，2.0系统的最大亮点就是聚焦当前国人最关注的健康安全科技，将智慧社区大脑和无接触通行结合起来，让业主生活更加便捷健康。
龙头房企的挑头介入，预示着一场关于健康人居行业话语权争夺战已经在房地产行业提前打响。无独有偶，3月中旬，美的置业也通过一场类似的线上发布会，向业界高调宣布，作为业内首家深度打通社区和家庭的一站式智慧生活运营商，美的置业2020年开始，所有新拿地的项目都将具备AI社区功能。
南方日报记者调查发现，近期至少有10多家上市房企以不同形式举办了与健康人居相关主题的产品发布会。譬如，远洋集团发布健康住宅体系1.1版，当代地产集团发布BIO亲生命健康住宅标准企业1.0版，当代置业发布当代绿色健康复合社区产品与服务云，金茂推出“无接触式”健康住宅，越秀地产发布健康人居2.0体系，绿地集团发布健康宅2.0等。
面对房企的趋之若鹜，王韶则善意地向房地产行业泼了一瓢冷水。“疫情过后民众急剧提升的健康意识必然会推动住房价值需求的转向。但是，我们也要清醒地意识到，绿色健康不能只是停留在概念和口号上，而应该落实到一个个具体行动中来。”他坦言过去这些年，有些房企虽然提出了很好的健康住宅标准，但行动上仍然在追求片面的高周转、高杠杆、高负债发展模式，平时只关心项目的容积率和建筑面积，至于在建筑的采光和通风等方面到底应该如何践行健康住宅的标准，其实并没有得到重视执行。在“说一套、做一套”的企业里边，那些五彩斑斓的建筑立面，无非只是为给项目本身在绿色、科技、文化和品位等方面的缺陷打打掩饰而已。
不管怎样，种种迹象表明，后疫情时代，健康住宅已是大势所趋。多位业内人士在接受南方日报记者采访时均表示，健康人居行业的井喷，很可能马上就要到来。
专家
中国建筑科学研究院副院长王清勤：
健康建筑和绿色建筑带来的新机遇
2017年我国正式实施健康中国战略，当年就发布了《健康建筑评价标准(T/ASC02-2016)》。2018年住建部又提出要整合健康建筑、装配式建筑这样的新理念，拓展绿色建筑内涵，对标新时代高质量绿色建筑品质。紧接着在2019年，新版的《绿色建筑评价标准》也发布了。
对比新旧两版的绿色建筑国标，最大的改变是健康舒适成为新时代绿色建筑的重要内涵。新的国标更加关注建筑的可感知性，让住户、老百姓在建筑的安全、健康、舒适、便捷、环境宜居各个方面，体会到绿色建筑的好处，提升老百姓的获得感和幸福感。
那么，绿色建筑和健康建筑有什么区别？一是发展阶段的不同，健康建筑首先必须是绿色建筑，不是绿色建筑是不能评健康建筑的，健康建筑比绿色建筑要求更高。二是涵盖的领域不同，绿色建筑主要是建筑行业的事，但健康建筑包括了心理健康、公共卫生、食品安全、体育学健康等内容。三是关注的对象不同，健康建筑关注的是人健不健康，绿色建筑关注的是建筑绿不绿色。四是指标体系不一样，绿色建筑讲的是“四节一环保”：节能、节地、节水、节材和环境保护；健康建筑讲的是五大性能：空气、水、健身、人文、服务。
健康建筑会带来三大革命：社会革命，健康建筑会带来从治病防病转向主动健康；产业革命，会带来健康产业，还有建筑产业和健身产业；建筑革命，从有房子住到资源节约，再到以人为本。
健康建筑是美好生活的重要保障，相对大气来讲，室内的环境可以变不可控为可控。建筑技术的发展和社会经济的发展，为我们健康人居的建设提供了保障。今后不管是绿色建筑，还是健康建筑，发展到最终的目标，就是为人民群众的美好生活提供保障。
值得一提的是，世界绿色建筑委员会2018年发布的报告里提到，在现有绿色建筑中实施新的健康、福祉和生产力特征相关设计的项目，具有突出的实际经济效益，用户满意度的提高可以为建筑项目所有者和投资者带来重要的回报。
案例
房企布局健康人居实践样本
万科翡翠系列健康系统
在万科的战略构想中，万科宣称要追求与城乡和客户同步发展，从房地产开发商向城乡建设与生活服务商转型。
万科的翡翠系列诞生于上海，目前已经在全国10多个城市落子。2015年，万科翡翠滨江、万科翡翠公园作为上海楼市爆款项目，曾拿下近100亿元的总销售成绩。为了让旗下豪宅具备最好的健康生活环境，万科自主研发了一套智净系统。
应用在翡翠系列产品的健康系统，至少要满足四方面的标准要求。其一是住宅必须按照国家绿色建筑评价标准达到绿建三星的业内最高标准。其二是室内直饮水，采用先进的水过滤器消除水中异味、清除水中污浊和市政管道沉淀等，达到优质软水、净水标准，可以直接饮用。其三是采用双向流新风系统，通过智能化模块，进行新风除霾机器工作模式切换，实现业内独有的内循环/外部新风双模式。用户可以根据要求调节室内各房间空气压力，使对空气品质要求高的房间如卧室保持微正压，阻止空气较混浊的房间如卫生间及室外空气渗入。同时，从室外集中取新风可以对送入室内的室外空气进行集中过滤净化处理，提高新风品质。其四，在外界环境污染越来越严重的情况下，使用PM2.5智能监测系统，通过先进的静电及滤网过滤系统，实现PM2.5的过滤效果超过95%，让用户在家里随意呼吸清新空气。以上所有功能，都能通过手机APP进行远程控制和智能控制。
绿地集团健康宅2.0
2020年，绿地集团全面启动在新建和既有住宅产品中落地实施健康宅2.0标准。绿地健康宅2.0分为三大体系、56项要点、180余项措施。三大健康体系分别是健康城区、健康社区、健康家居，分别从城市开发角度、社区角度、家居角度对绿地健康宅产品进行全方位提升，体现了绿地对于不同维度的全景健康生活的全面思考及产品的全新升级。
其中，健康城区是从城市开发角度，结合绿地“光明城市”理念，为民众提供绿居、安居、宜居、云居的全景生活内容，如绿地城际空间站中就包括居住、商业、交通、教育、健康服务等全面配套。而健康社区产品即四全社区（全区安全、颐养、智能、净化），包括打造集合大堂、快递区、便利店、物业配套等功能的社区邻里末梢，通过智能监控防护系统、智能门禁系统、智能访客系统打造安全社区，打造配备适合各类人群的活动场所、各类球场、健身慢跑道等的社区健身运动场所。还有健康家居产品，即四全家居（全屋净化、智能、安全、颐养），通过对全屋净化和健康户型的升级，打造全屋系统分别对空气、材料、水质、噪声全面净化，全面配备灵活可变家居空间系统、污净分离玄关系统、分门别类全收纳系统等。相比1.0版本，健康宅2.0从产品的维度上进行大幅提升，增加了健康城区和健康社区的内容，并丰富各类配套。
金茂绿金科技2.0
2010年以来，金茂开启金茂绿金之路，以“绿色科技、金茂品质”标准打造绿金品质，倡导绿色健康生活方式。2017年以后正式推出2.0版本，由“会呼吸的房子”升级为“会思考的房子”。目前，“绿金”标准已成为“金茂”系列产品独有的优质基因及品牌内涵。截至2019年，中国金茂公司已累计获得各类绿色建筑标识170个，占总开发项目90%以上。目前，已满足绿色标识设计要求的项目总建筑面积共计1120.25万平方米，预计每年碳减排总量超过30万吨。
绿金1.0标准通过整合运用毛细管网、全置换新风、地源热泵等12大科技系统，创造出绿色健康的高品质居住环境。绿金2.0从绿色健康与智慧科技两大维度发力进行标准升级。
绿色健康升级，围绕房间的温度、湿度、空气品质等核心客户诉求展开，通过对核心12大科技系统的迭代和升级，实现整体的绿色健康升级。在温湿度的个性化动态调节、空气健康度的强化提升以及高效节能的室内外环境匹配等方面，带给客户更加绿色和健康的生活环境。
智慧科技升级，目标是打造低碳环保的生活方式；实现业主对居住空间的远程控制；通过人脸识别技术达成便捷无忧的社区生活，并且根据居室功能和早中晚天气变化，不同生活场景随意切换；通过AI智能的引入，打造更加个性化的智慧生活体系。
美的置业AI社区
今年3月，美的置业联合阿里云发布首个AI社区大脑，通过IoT、云计算、人工智能、大数据等技术，实现社区智能化与家居智能化的真正打通以及全屋智慧健康场景的落地，解锁健康智慧人居新生活，从2020年起所有新拿地项目都将具备AI社区功能。
智能产品之间、智慧家居与智慧社区之间系统割裂，是目前智慧家居行业最大的痛点。业界大部分智能化社区还处于单体智能化、系统智能化的阶段，而美的置业则率先发展空间智能化、感知智能化，实现以业主为中心的“三位一体”智能化，即空间在线化、场景智能化、服务运营化。超级大脑的颠覆性在于，使美的置业成为能够深度打通社区和家庭的一站式智慧生活运营商。
AI社区可实现家居与社区的电梯、视频、汽车道闸、小区门禁等设备联动，真正实现智慧家居与智慧社区联通、交互，除了实现门禁智能化、车场智能化、视频智能化、家居智能化等之外，还将外部服务连接到家居生活，以社区供给侧需求为切入点，形成社区商家、第三方服务机构以及业主等主体之间的良性互动。
美的置业AI社区形成了一个统一平台，用户通过一个APP，就能掌控整个智慧社区到智慧家居的设备，用户的数据也能得到统一的安全管控，从而享受到室内室外和线上线下生活一体化系统全智能场景操控。
南方日报记者冯善书
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