年底交付季 收楼验房必备干货
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年底是传统的交付季，终于可以收楼了，但不少人没来得及高兴却平添烦恼。收楼验房是购房的最后一个环节，也是后续纠纷较多的一个环节，入户门、门窗、吊顶、瓷砖墙面、柜子检测、电气工程，甚至是精装房本年最爱标配智能家居等，都需要业主一一细看。
害怕精装变“惊”装，收楼验房要预防哪些陷阱？为此新快报记者采访了一些专业人士的建议。
■新快报记者何璐诗
验房细节达几百个
以务实的广州楼市来看，首次置业的刚需族占了大多数，大批收楼小白的出现也不稀奇。在收楼前的验房环节，即使没出现渗水、墙面空鼓等问题，门框松动、窗框变形、智能开关不灵敏等问题也时有发生。
验房师张工向记者表示，验房师要看的细节其实有几百个，主要是检查交付房屋结构、设备是否与合同相符，墙体、地面、门窗、强弱电、管道等是否存在问题。如今精装商品房年底交付增多。对精装房验收主要体现在装修部分，包括墙、顶、门、地面、洁具、厨具的装修和配备进行检验，可根据购房总价中所规定的装修标准进行核对，如逐一检查核对装修材料的品牌、型号、建筑质量、相关保证书等资料。涉及木工活的，可以对外观、缝隙、结构和使用四方面进行检查，观察木制品是否变形、接缝处是否开裂、五金件安装是否端正牢固、墙壁涂料是否出现开裂现象。
张工告诉记者，“大面积渗水的情况，出现得还是比较少，在海珠区几百户里面，才有几户会这样。”像毛坯房的话，虽然规定开发商在交楼前要做两至三次闭水实验，但也不排除部分开发商不按这个程序来，所以建议自己在收楼的时候也要再做一次闭水实验。
智能家居保修期大多只有一年验房时要留意质保
“将各种家电关联在一起，实现智能化控制”，这是家居物联的初始阶段，也是近年各大开发商样板房争相展示的智能技术。据奥维云网（AVC）地产大数据显示，2019年1-4月全国精装房规模为70万套，其中智能家居部品配套率达77.1%，比2018年增长12.1%。其中配套的智能产品包括以下几种：智能安防设备、智能门锁、智能照明、智能马桶、智能窗帘、智能衣架、智能家电、智能开关、智能家居系统等。
记者走访多个智能样板房发现，智能家居场景虽然非常美好，但质量却良莠不齐。部分精装配套电动窗帘、智能马桶等知名品牌的智能单品，质保和后期维修都较有保证，而智能家居控制系统、智能开关、智能插座这些，则大多只有一年的保修期，后期需要维修虽然可以联系物业，但却需要自费。所以在验房时，这些智能设备是否有相关质量保证书，能否正常运作等，都十分值得注意。
谨防楼房陷阱
看房子是否达到交付条件，主要看该房屋是否已经拿到“三书一证一表”原件(《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《建筑工程质量认定书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《建筑工程竣工验收备案表》)，买家缴交身份证复印件、收房通知书，领取房屋钥匙，并由开发商带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。之后开始验楼，验完楼后，买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格。如业主有地方不满意，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过15天。如果满意，向开发商索取竣工后房屋水电管线图，缴纳尾款、配套设施费后，业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》，在《住户验房交接表》上签字即可。
陷阱一：先签文件后验楼
目前很多开发商采取先签文件，再验楼的策略。针对这种“流程”，购房者在签订合同时就应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里。如当初合同未有约定，则可采取变通方法，在每份文件中注明“房内情况未看”等字样，出现问题可灵活处理。
陷阱二：证件不齐交楼
往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，有的为尽快回笼资金等原因而急于交楼，有的则因施工期间有问题耽误了竣工时间，赶着在合同规定时间交楼。遇到这种情况，购房人可选择不收房，即使收房，也要在相关文件中写明状况。
陷阱三：人海战术让你疲劳
开发商要求先办手续再验楼，并将办理各种手续安排在不同地方，并在同一时间通知更多买家收房，造成业主多次奔波排队，疲劳耗时，此后验房时或会不够仔细。如果收楼遇到“人山人海”，可另约时间；也可全家齐出动争取更多时间验房。
新业主验房Q&A
Q：卫生间和厨房的排水立管能否共用一条？
A：现在的新楼盘几乎都实行“污废分离”。卫生间污水要先经过化粪池的处理后才排入市政管网。《建筑给水排水设计规范》明确规定，厨房与卫生间的排水立管应分别设置，把生活污水(大小便污水)与生活废水(洗涤废水)分成两个排水系统。由于生活污水特别是大便器排水是属瞬时洪峰流态，有可能在水封强度较为薄弱的洗脸盆、地漏等环节造成破坏水封，而相对来说洗涤废水排水平稳。为防止串臭味，故建筑标准较高时，宜生活污水与废水分流。
Q：闭水试验要怎么做？
A：把卫生间的地漏和管道口周边进行暂时封堵，蓄水深度不应小于20cm，做好水位标记，24小时后水面无明显下降为合格，还要及时检查楼下天花板和管道周边是否有渗漏，闭水试验最好楼上楼下一起做。
Q：有必要请专业验房师吗？
A：验房师可更加专业地验房，确保在收房前把所有存在的问题一次性揪出来，以免留下隐患。验收装修房需要使用各种专业工具，而且对不了解的装修门外汉来说，一时三刻无法看出是否存在问题和隐患，其中不少问题需要借助专业工具来检验。正常验收一套100㎡的房子，一般要持续2个小时，要预留好时间。
精装/简装
实用验房Tips
●面积、层高等要仔细量。详细检查房屋质量,包括各处墙壁有无裂缝，墙壁笔直均匀是关键，地面须平坦无空鼓、裂痕。
●检查门窗是否与发展商的承诺相符包括功能、品牌、材质一致，开启是否灵活，门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，了解它们的密封程度。
●验水电，除了看看是否通了电外，主要看电线是否符合国标质量。检查电闸及电表是否能控制室内的灯具及室内各插座。查防水漏堵,打开水龙头让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。厨卫中最关键的是墙面、地面防水的质量，如果条件允许，做一次24小时闭水试验。
●核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。如每户主卧室及客厅预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔是否足够。
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