车辆段上盖物业为楼市解渴
根据出让公告，地铁21号线镇龙车辆段地块，可建设用地面积为242175平方米，计算容积率建筑面积508568平方米，其中住宅458169平方米，挂牌起始价为518897万元。项目建成后，竞得人须自持不低于23000平方米建筑面积的住宅（以不动产登记的建筑面积为准）用于租赁住房。规划显示，地块位于黄埔区镇龙镇和增城中新镇交界处，广汕公路以北、九龙大道以东。规划建筑设计方案主要为在盖下建设地铁车辆段，上方建设盖上物业开发项目，包括住宅、商业步行街，小学及幼儿园等教育设施、居委会及文化站等公共配套设施。另一宗地位于地铁21号线水西停车场与地铁7号线二期始发站水西北站交汇处，广惠高速西南侧，面积为87299平方米，计算容积率建筑面积224455平方米，其中住宅200955平方米，挂牌起始价为358006万元。项目建成后，竞得人须自持不低于10100平方米建筑面积的住宅（以不动产登记的建筑面积为准）用于租赁住房。可以看到，项目位于地铁七号线二期始发站水西北站上盖。东南侧紧邻敏捷广场、广州保障房住房项目“萝岗和苑”。据此前规划显示，水西停车场地块将建12栋住宅，最高33层。开发面积为8.2公顷，综合容积率为2.75，居住人口约6200人。规划拟采用错层、阶梯布局，保留山体的通透性；采用上盖公园设计，增加地区公共绿地，与山体景观协调。结合周边项目公建配套建设情况，新增综合管理用房、政务服务中心等区域级配套。
两宗地块挂牌起始总价超过88亿元，将于12月19日15时竞价出让。而随着上述镇龙、水西两宗宅地的挂牌，黄埔区内最早规划的3块地铁车辆段上盖物业将全部进入开发期。
文/图：广州日报全媒体记者刘丽琴
19个车辆段5个具备上盖开发条件
业内人士表示，在地铁车辆段上盖开发物业建房子，对整个城市的功能扩张是最有利的，不会形成新的交通阻塞；而且能把有限的国土资源集约利用，可谓是一举几得的事。一条轨道交通线路会配备一座车辆段和一座停车场。随着城市轨道交通网络的形成，一座车辆段也可以同时服务两条或多条轨道交通线路，因此车辆段的占地和规模会越来越大。
在地铁车辆段上盖开发物业国际上早有先例，但并不是所有地铁车辆段上盖都能开发物业。根据《2012~2018年广州市轨道交通线网建设规划》，到2016年，广州市共需建设地铁车辆段19处，而具备上盖开发条件的共有5处。包括白云湖车辆段、增城官湖车辆段以及黄埔规划的三处：6号线二期萝岗车辆段，21号线镇龙车辆段、水西车辆段（停车场）。目前，增城官湖车辆段上盖开发成品秀星图已经正式对外销售近一年，而白云湖车辆段上盖开发为品实云湖花城，萝岗车辆段上盖开发为品秀星樾，相继在11月中旬正式对外亮相。随着镇龙、水西两宗宅地的挂牌，早期适合开发的车辆段上盖物业即将全面推出市场。
《广州综合交通枢纽总体规划（2018~2035年）》显示，为落实国家、省关于打造现代综合客货运枢纽、实施轨道交通沿线土地综合开发的相关政策要求，建设综合换乘系统，改善出行条件，切实推进枢纽综合体同步规划、同步选址、同步设计、一体化建设，同时围绕枢纽综合体开展周边土地综合开发规划，推进土地储备，实施综合开发，完善城市功能，实现土地高效集约利用，建立“枢纽＋社区＋产业”的开发模式。可以预见，未来楼市新增供应中，围绕轨道交通形成的此类物业将成为重要组成部分。
车辆段上盖不等于地铁上盖交通便利度有差异
值得高兴的是，楼市新增供应在持续增加，不过，需要注意的是，地铁车辆段上盖，并不一定就是“地铁上盖”，并不意味着小区楼下就是地铁站，而一般是地铁的车库。事实上，一般上盖体是由地基、地铁车库、汽车车库夹层、住宅楼层等构成。从交通便利度来看，目前黄埔区三处地铁车辆段上盖物业，属于“地铁上盖”的是镇龙车辆段和水西车辆段，上盖体下方分别是镇龙枢纽站、7号线二期水西北站。萝岗车辆段上盖物业“品秀星樾”，住宅楼距离地铁6号线香雪站有1公里左右，需要步行一段时间。
此外，对于想要购买此类物业的购房者而言，需要特别关注地铁车辆段上盖的房子如何降低车辆运行产生的噪音和如何保证物业建设和车辆运行的双重安全问题。业内人士表示，车辆段上盖项目的建设无论是从地铁运营安全、出口规划还是项目绿化、房屋减震、抗噪音等方面，都要达到非常严格的标准，开发难度比一般的项目大得多。因为小区不是建在地上，而是被整个抬起来的。在地铁上盖有十几座楼，实施绿化的方法和地面上也不一样，无论是排水设施，还是灌溉设施，都比在地面建小区要复杂，需要特别的措施来应对污染、噪音和震动等环境问题，而上盖开发容积率一般控制在2.0以上。因此，项目户型、朝向设计非常考验开发商的开发实力。
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