机遇和困难并存，城市更新未来走向何方？ 多地政府部门近年出台的一系列政策预示加快推进的决心，众多房地产企业加入显示对未来发展的信心
广东三旧改造10周年之际，房地产市场的变化让不少的企业都纷纷把目光瞄向了三旧改造项目，纷纷成立城市更新集团（部门）去抢占市场份额。但这块蛋糕就这么好吃吗？前景又是如何？
艰难前行
难题不少 三旧改造计划未能全部完成
从2007年开始，广州一改过去禁止房地产企业介入城中村改造的模式，尝试城中村改造新思路——以政府为主导，以村为主体，引入房地产开发商合作开发。而后的一系列政策，也纷纷鼓励市场多参与三旧改造。然而，在过去的十年，广东真正能够参与到三旧改造领域的房地产企业并不多，早前政府部门提出的三旧改造计划也并未能够全部完成，其背后原因是什么呢？
以大家所熟知的杨箕村为例，2009年8月，就已经被广州市政府提上了改造的日程，开始启动拆迁动员工作。2011年1月，杨箕村地块以4.7265亿元拍出，2013年7月才得以完成全部的拆迁工作。伴随着建设的正式铺开，杨箕村村民于2016年陆续完成回迁。从启动到回迁，村民前后历时了7年之久，而参与改造的企业也历经两年才得以动工。
今年9月，被不少媒体称为“九年磨一村”的广州冼村改造新方案终于出炉。虽然2010年已启动改造，但直到2018年第一批回迁户才拿到新房钥匙。
早在2009年发文的《关于广州市推进“城中村”（旧村）整治改造的实施意见》中，曾提出“力争用10年时间基本完成本市在册的138条"城中村"的整治改造任务”，其中52条全面改造的城中村则力争用3至5年的时间基本完成改造任务，包括大家耳熟能详的杨箕、琶洲、猎德、冼村、石牌、沥滘等，但如今看来并没有尽数完成。
纵观广州市场，在过去的十多年时间里，真正涉足旧改项目的开发商不多，当中为大家所熟悉的仅有富力、保利等少数几个大型房地产企业。而在深圳，较为出名的也就近年来才崛起的星河、佳兆业等几个企业。广深两地如此之多大型房地产开发商，为何在以往仅有为数不多的几个企业涉足了旧改领域？
记者了解到，除以往因为政策原因而导致能推出市场的旧改项目有限外，当中所面临的种种困难，也让不少房地产企业对旧改项目望而却步。熟悉城中村改造的苏先生对记者表示，其实城中村改造非常复杂，很多房地产企业以前都不太愿意去触碰，“涉及当事方利益复杂、审批流程繁琐、回报周期不稳定等等，都是开发商以前不愿意触碰城中村的重要因素。有意这一领域的企业，也会利用一些专业平台，先做好前期工作，然后再介入。”
广东省房地产协会专家委员黎文江此前接受本报采访时同样指出，如今土拍挂牌价居高不下，开发利润越来越“薄”，不少开发商将目光投向了存量用地。但开发商与村集体之间，村民彼此之间利益复杂，光在前期筹备阶段就要“交锋”很多次。即使最后选定了合作企业和改造方案，也很难照顾到所有村民的要求。之前也存在旧改项目因为个别“钉子户”而长拖不决。他认为，政府可以从中更多地发挥协调作用。
难题
1
企业资金要求高
对于一个旧改项目，尤其是城中村改造项目来说，企业没有足够的资金实力，想参与是不太可能的。即便是在2007年的猎德村，富力、合景泰富及新鸿基三家企业组成的联合体，以46亿元总价拍得。这一价格在当时来说，单个房地产企业是难以承受的。而保利获得冼村改造资格也付出了10.24亿元的“敲门砖”，而后再注入25.9亿元的改造资金。
发展至今，目前广州市中心的城中村改造所需要的成本更高。越秀地产签约番禺里仁洞村，预计总投资约210亿元；富力签约陈田村，总投资105亿元；升龙集团参与汤村村旧村改造，投资总额约260亿元……近期签约的城中村项目，如果企业没有一定的资金实力，显然难以介入进来。
在资金门槛不断提升的今天，一些中小型的房地产企业，如果要介入城中村改造领域，只能采取联合体的方式。但当中的利益分配问题，又为后期的改造带来隐患，对于被改造的村民来说，也不希望出现这种情况。
难题
2
拆迁补偿成本大
有拆迁，就有补偿。曾经作为天河最穷的猎德村，村民通过拆迁获得很大的利益。有了先例，后来者的胃口自然被吊高不少。由此可见，以往企业即便是通过村民投票，成功拿下了一个城中村项目，也并非意味着万事大吉了。万一遇上谈不妥补偿费用的案例，就有得头痛了，而与村民的不断拉锯谈判，不仅耗时耗力，也对项目的开发进度造成严重影响。
业界曾有一个传言，前几年某企业改造位于市中心的一个城中村项目，迟迟不能完成拆迁进而影响施工进度。每拖一天的时间，企业就要付出超过100万元的资金成本，结果最后拖了足足两年多的时间。
难题
3
回报周期不可控
与一般的房地产项目的“拿地-设计-报批-开建-销售”流程不同的是，以往做一个城中村改造项目，所经历的流程相当复杂。前期需要做好村民的工作，等一定比例的村民同意改造之后，形成方案上报相关部门，然后再排队轮候上年度计划。仅排队轮候这一过程，以前往往都需要耗费两三年的时间。而后还需要历经基础数据调查、片区策划方案编制等环节，再进行拆迁补偿谈判。这些都确定了，还要上报政府审批，才能与村完成协议的签订，才能开始进行后期的拆除及建设工作。
可以说，相对于一般的购买净地做项目来说，城中村改造的项目中不可控的因素太多，比如轮候时间，比如拆迁谈判等等，如果某一环节出现问题，三五年都搞不下来一个项目的动工，更别说销售回笼资金了。这对于任何一个企业来说，都是极具风险的。
难题
4
利益关系太复杂
如果是旧村改造，那么每个村民都是“股东”，都有自己的小算盘，而且喜好都不一样，要形成共识，企业需要做大量的工作、花大量的精力。这一种相对还好处理，无非就是现金或者面积的补偿问题。但如果是一些旧厂房，情况更复杂，比如某一厂房原先有多位股东，这些人并不缺钱，需求点也不一样，比如翻倍要价，比如希望入股项目等，企业不一定能够做到完全满足。甚至，当中如果出现股权已经转让，或者当中存在三角债务问题，就更加不好处理。
甚至，有一些厂房的股东联合起来，同时谈判多家企业，并且要求有兴趣的企业都先交纳数千万乃至过亿的“诚意金”，然后做事就一拖再拖，迟迟不确定到底和谁合作。“几个股东找来几家开发商，拖一下，光每年吃诚意金的利息都不少。”苏先生表示，这种情况几乎所有的企业都怕。
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