了解购房政策 避免盲目签约
日前，广州市房地产中介协会发布第三季度行业纠纷与投诉处理工作情况显示，7月1日至9月30日期间，广州市房地产中介协会受理消费者交易纠纷调处案件共15宗，涉及10家中介机构。这些投诉案件主要问题集中在两种情形：买方因贷款不成或获批贷款不足等原因，导致合同不能履行，被卖方没收定金或中介公司追讨中介费，要求公司协助追回定金或减免中介费；买方对中介公司的收费有异议，认为中介公司收费项目不明确，收费标准不一致，要求公司退还已收取费用。
案例1
企业购房有利弊 切莫盲目签合同
购房属重大事项，在购房前应主动了解清楚限购限贷政策的相关规定，对于房屋的税费，可咨询房产交易的专业人士或到不动产登记中心税务窗口做咨询，避免盲目交易出现纠纷，造成经济损失。
黄先生是一名非本市户口人士，早年在广州已有一套物业。但由于房屋是楼梯房且楼层较高，他想再购买一套电梯房。因受限购政策制约，其朋友建议他通过在广州注册公司的方式购买房屋。于是在了解情况后，黄先生去工商局注册了一间公司。完成相关注册手续后，黄先生找到某中介公司委托其寻找房源，不久便与卖方许先生达成了交易意向并签订《房屋买卖合同》。在合同签署后，黄先生支付定金5万元给卖方许先生，并支付中介公司2万元中介服务费。
买卖双方在约定时间前往不动产登记部门办理递件过户，在递件窗口审核材料出具《缴费指引》后，指引买卖双方前往税务部门缴交税费。税务部门工作人员告知黄先生，其注册的企业未办理税务登记，需办理税务登记后才能缴税。于是买卖双方约定，在办理好税务登记后，再到不动产登记部门办理房屋过户手续。经纪人为了能尽快完成过户手续，也是每天到税务窗口询问是否可以缴税。过了几天，经纪人到税务窗口询问，税务窗口工作人员表示可以缴税了，卖方亦亲自到税务窗口确认。经纪人通知黄先生第二天过来缴税完成房屋登记手续，但黄先生表示其企业公章不在身边，需另约时间。一周后，三方再次来到税务部门缴交税费，但税务工作人员表示税务登记已被注销，无法办理缴税。卖方及经纪人都感到疑惑，前几天已经告知可办税，为何几天后就被注销了。
后经中介公司多方面了解，发现黄先生在缴税前独自到税务部门咨询税费问题，才知道用企业名义购买房屋比以个人名义购买所缴交的税费相差很大；在持有物业期间每年都要缴纳房产税，且必须满3年才能出售。另外，再次出售时也要缴纳多种交易税费。出于成本考虑，黄先生到税务部门申请了注销企业的税务登记，导致无法缴交税费。
案例分析
广州市房地产中介协会表示，目前广州现行限购政策仅限制个人购买房屋，而利用公司名义购买房屋，虽不做套数限制，但无论购买还是出售，税费比个人购置房屋的税费要高，而且在持有期间每年都要缴纳房产税。公司成立后如果无正当理由超过6个月未开业的，或者开业后自行停业连续6个月以上的，将会面临被吊销营业执照的风险。营业执照被吊销的，则无法按正常交易流程出售房产。根据《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函〔2017〕65号）的规定，企事业单位、社会组织等法人单位（简称“法人单位”，下同）新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。
案例2
继承房屋未办产权 房屋买卖易出问题
根据《物权法》公示公信原则，涉及原业主过世的房屋应办理好继承手续，才能对外出售。如出售房屋前未办理相关继承手续，将会出现无法按约定期限转移产权、合同不能履行的违约风险。
2019年5月，何先生通过中介公司看中了越秀区的一套二手房，由于房屋的原业主张老先生已因病去世，中介公司告知何先生，需要等张老的儿女们办理好房屋的继承手续，才能签订房屋买卖合同。因房屋价格较便宜，何先生担心在办理继承公证后继承人会另售他人，故与张老的大儿子张先生商量，先与其签订合同，再请张先生向其他继承人收集签名确认的同意出售证明，待一个月后办妥继承公证，再到不动产登记部门办理房屋过户手续。在与张先生签订房屋买卖合同后，何先生支付了2万元定金和1万元中介服务费，约定剩余的费用在办妥继承公证后支付。
其后，张先生在中介公司的协助下，到广州公证处办理相关继承手续。两个月过去了，何先生一直都未收到中介公司及张先生的电话。为了解情况，何先生主动联系中介公司，中介公司回复继承公证一直未办妥，但却未能说出未办妥的原因以及何时可以办妥。何先生致电张先生才知道，继承公证未能办理的原因是其中的一位继承人在国外未能联系上。何先生认为中介公司在此过程中一直没有跟进交易事宜，也没有将准确的信息及时传达，造成多方误解。考虑到短时间内不能办理交易过户的问题，何先生与张先生及中介公司协商先解除买卖合同退还定金及中介费，待房屋能办理交易过户手续时再重新签订房屋买卖合同，支付相关费用。张先生对此表示并无异议，但中介公司则认为已促成交易，故不同意退回中介费用。在多次协商无果的情况下，何先生向中介协会投诉该中介公司。
经中介协会的介入调解，中介公司表示愿意退回一半中介费用，继续为何先生服务，帮助其另觅房源或继续跟进与张先生的交易，何先生表示愿意接受。
案例分析
广州市房地产中介协会表示，根据《物权法》公示公信原则，涉及原业主过世的房屋应办理好继承手续，才能对外出售。作为专业的中介公司，应主动向买方及房屋继承人告知相关情况，并告知继承人如出售房屋前未办理相关继承手续，将会出现无法按约定期限转移产权、合同不能履行的违约风险。
案例中，张老先生去世后，其后人在办理继承手续过程中出现其他法定继承人未能联系上，未能核实是否放弃继承权的情形。故公证处暂无法办理继承公证，但合同约定的交易过户履行期限已经届满。卖方在无法按期履行合同，张先生将面临承担违约赔偿责任的风险。在此情况下，张先生只能和何先生协商解除合同，退回2万元定金。
信息时报记者 罗莎琳
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