三度易主 冷冻厂地块将再度开拍 采取“限地价+竞自持+摇号”方式出让，最高限价37.6亿元
9月19日，备受瞩目的荔湾区南岸路冷冻厂地块即将出让。据悉，该地块虽然具备一线江景的高端稀缺资源，但所处南岸路周边批发市场、建材城密布，还存在多年债权纠纷，曾经三度易主。
根据公开的招拍挂信息显示，该地块总占地面积37653平方米，计容建面83597平方米，总起拍价30.1亿元，起拍楼面价36060元/平方米。该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，最高限价为37.6亿元，到达最高限价时，楼面价为45000元/平方米。
优点坐拥一线江景 属于市区稀缺靓地
据了解，该地块为临江地块，限高严格，要求一线限高30米，二线限高100米，此外需配建占地0.2万平方米的文化活动中心、肉菜市场等。距地块东北侧3公里的西湾路去年6月曾出让一宗“蚊型”商住地，由珠江实业以底价3.4亿元夺得，楼面价为17532元/平方米。相比起西湾路156号地块，本次挂牌地块面积较大，且具备稀缺江景资源，地块周边配套成熟，距离地铁5号线中山八站约700米，可享受荔湾老城区生活配套。
教育方面，该地块距离优质教育资源西关广雅实验学校100米。交通方面，距离南岸路公交站550米，该车站拥有10条以上线路，公交线网发达；此外，地块距离地铁5号线中山八站700米，可一线直达珠江新城、科韵路等商务区。
回顾近三年来，属于市区临江地块的仅4宗，目前已出让的3宗用地溢价率及竞配建、竞自持比例均较高，可见各路房企为竞争这一类“稀缺靓地”愿意一掷千金。因此，广州中原研究发展部专家认为，虽然本次拍地中，原业主方深圳建工具备成交金额返还优势，但面对优质地块，亦存在其他房企竞争的可能性。
业内人士指出，冷冻厂地块具备中心区一线江景资源、生活配套成熟度高的优势，对在老荔湾、越秀、天河区工作、生活的买家具备一定吸引力。由于老荔湾一手项目基本枯竭，未来地块项目具备一定稀缺性的优势；此外，随着恩宁路、上下九一带旅游区旧改推进，将带动一部分获得拆迁补偿的客户入市，这一部分买家长期生活在老荔湾，对片区认可度较高，购置地块项目的可能性亦较高。
不足周边专业市场集中 地块体量较小
但与此同时，中原地产研究发展部高级研究员陈庭宏也指出，该地块存在明显不足：由于周边专业市场集中，且处于未来小区出入的必经之路，部分对周边环境要求较高的买家或难以接受。此外，对比目前中心区大型旧改，冷冻厂地块体量较小，市场“存在感”“知名度”均较低，未能广泛引起高端买家关注；加上南岸路片区亦无整体更新计划，预计老旧环境长期维持现状，随着芳村片区、海珠等区域积极推进旧改，未来买家或转投这两个区域的大型旧改转化项目。
从竞争力来看，即使该地块以底价出让，未来楼盘销售价格亦可能达到7万元/平方米或以上，而该价位可选择广钢、广纸一手住宅以及天河员村、海珠琶洲、滨江东、越秀五羊等望江优质二手项目；此外，近年大受高端买家欢迎的黄埔长岭居、番禺洛溪、华南具备“离尘不离城”的优势，加上户型选择多样（大平层、叠拼、联排等新产品），对高端买家同样具备较强吸引力。对比上述板块，冷冻厂地块并没有“过硬”的优势。
目前，地块所处的老荔湾板块可售一手基本处于尾货阶段，陈庭宏分析认为，包括西关海以及黄沙的珠光御景壹号等，目前西关海售价为6.5万元/平方米，珠光御景壹号售价为10万元/平方米，而地块起拍楼面价折算项目盈利售价处于这一区间内。与地块“一桥之隔”的大坦沙地块目前已有多个一手项目在售，包括双桥8号、悦江上品等，售价在4.8万元/平方米。相比起大坦沙板块，该地块所处的位置生活配套、出行条件更加便利，但规划利好、未来发展潜力不及大坦沙。
新闻背景
地块三次易主 再转招拍挂
冷冻厂地块原为广州食品集团的工业用地，2003年包括该地块在内的南岸路23号地块以总价1.02亿元出让予城启集团。其后，城启集团出现资金危机，于2009年将南岸路23号尚未开发用地（约21万平方米）以21亿元转让予中信地产。“接盘”后中信开发了西关海项目，但冷冻厂地块由于债权纠纷，工业地转居住地手续问题，一直未能开发。
2014年，中信地产整体出让“荔港南湾有限公司100%股权”，新买家深圳建工于2015年11月才正式亮相，但由于债权纠纷尚未解决，冷冻厂地块仍未能开发。
2017年，法院对荔港南湾公司与广州食品集团的纠纷进行判决，地块债权问题得到初步解决。2019年7月，冷冻厂地块补充方案出炉，8月20日正式挂牌出让，将完成冷冻厂地块 “工业地转居住地”的必要招拍挂流程。
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