琶洲板块、番禺万博和南站板块、国际金融城-黄埔临港经济区…… 东进南拓 谁是广州商圈下一站“代言人”？
谈及广州城市的发展轨迹，必定绕不开母亲河——珠江。从最初的十三行、天字码头、沙面岛，都是过去重要的商贸中心，再到如今沿着珠江两岸顺延发展的珠江新城、琶洲、金融城、至临港经济区，广州以“向东”为主旋律的发展脉络一目了然。
广州新旧商圈发展同样见证着“向东”发展的方向：从最初的上下九商圈、北京路商圈、到环市东商圈、天河北商圈，再到珠江新城，繁华商圈的相继更迭兴起，其发展的步伐也一路往东。从目前来看，琶洲、金融城、万博、南站等几个新型商圈正在逐步兴起。
广州商务区变迁
第一代
环市东商务区
（上世纪80年代）
上世纪80年代，随着广州电子大厦、花园酒店、广东国际大厦相继建成，广州最早的中央商务区由此诞生。以对外贸易、法律会计等服务机构、环保能源等传统行业和政府相关机构为主，形成环市东CBD特有的行业特征。
第二代
天河北商务区
（上世纪90年代中）
上世纪90年代中快速兴起的天河北商务区，得益于广州东进南拓的规划、六运会在天河的成功举办以及广州东站的开通完善，环绕体育中心的天河北商务办公区在短时间内迅速崛起。以中信广场为首的地标办公建筑，集聚了大量的房地产、金融保险和跨国公司总部。
第三代
珠江新城
（20世纪初）
珠江新城的规划在1993年提上日程，经过10年的规划完善，在第十六届亚运会的助推之下，花城广场、海心沙、图书馆的公建配套如星罗棋布般落子于此，多个地标写字楼如雨后春笋般冒出。2010年西塔的建成，标志珠江新城的发展已成规模，与天河北共同构成了天河CBD，成为中国三大CBD之一，一举成为代言广州城市的新封面。
第四代
第二CBD
（2017年后）
沿着城市东进的脉络，与珠江新城一脉相承，第四代商务区——第二CBD横空出世，以连片规划、南向江岸线、港口产业文化的特色，与前面三代的商务区形成了明显的区别。
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新晋“网红”
琶洲“带盐”广州中心区商务新高度
广州作为华南市场的门户枢纽，正加快建设国际科技产业创新中心。而琶洲互联网创新集聚区作为海珠区未来重大发展机遇与战略平台，是广州市建设国际科技创新枢纽的重要支撑与广州“黄金三角区”科技引擎，众多地标级写字楼陆续落成，未来有望实现年产值上千亿，成为互联网创新创业优选地。
过去：几乎处于“零供应”状态
过去在广州有句民谚：“宁要河北一张床，不要河南一套房”，这里的“河南”指的便是海珠区，如今，海珠区作为工业区的历史已不复存在了。作为广州唯一的岛区，海珠区四面环水，有着得天独厚的地理和人文环境，位于“一江两岸三带”黄金水岸精华段、广州新城市中轴南延线、广深港澳科技创新走廊交汇的创新节点，成为广州的开放门户与创新枢纽，战略地位日益凸显。
不过，海珠区早期以工业空间为主导，居住、商业以及其它城市公共配套均为了满足工业发展所需。改革开放后，海珠区的房地产业发展迅速，其空间格局由工业城区向生活城区转变，导致海珠区的写字楼市场整体发展相对缓慢。来自广州阳光家缘的数据显示，2016年至2019年上半年，海珠区一手写字楼市场新增供应量只有约6.8万平方米，其中2016年、2018年全年新增供应量更为“零”，仅2017下半年有新增供应2.7万平方米，直至2019年，位处琶洲的中岱国际品牌广场才带来了新增供应写字楼4万平方米，海珠区一手写字楼市场极为“渴市”。与此同时，同期海珠区的一手写字楼成交量为14.8万平方米，过往的存库得以消化，海珠区一手写字楼市场整体呈现出供不应求的态势。
由于供应的地位，价格却高于市场整体水平。广州阳光家缘的数据显示，2016年至2018年，海珠区近三年一手写字楼成交均价分别为30650元/平方米、27695元/平方米及37680元/平方米，同期全市一手写字楼成交均价分别为24827元/平方米、26754元/平方米及23235元/平方米，高于广州市整体水平。
现状：总部大楼聚集 办公楼成“活力吧”
合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌指出，跟随政府对产业规划改造和交通系统构建的步伐，海珠区整体写字楼发展格局历经了由西向东的拓展及升级过程：从早期滨江西路到江南大道昌岗板块，随后往东至客村一带，直到目前发展如火如荼的琶洲板块。与此同时，海珠区写字楼的档次亦逐步提高，从滨江西、江南大道一带的乙级写字楼、次甲级写字楼逐步发展到如今琶洲板块的甲级写字楼、超甲级写字楼林立的局面。
而琶洲互联网创新集聚区作为海珠区未来重大发展机遇与战略平台，是广州市建设国际科技创新枢纽的重要支撑与广州“黄金三角区”科技引擎，是全市经济发展新的重要动力源和增长极，创新枢纽地位日益凸显。目前琶洲互联网创新集聚区吸引了阿里巴巴、腾讯、小米、科大讯飞、唯品会等多家总部企业，众多地标级写字楼陆续落成，未来将实现年产值上千亿，成为互联网创新创业优选地。
记者了解到，目前琶洲互联网创新集聚区的总部写字楼，除了通过品质化、精细化的理念优化城市设计外，更是将互联网思维的“开放”“共享”融入到每个建筑和景观设计中，开创了“花园式”“开放式”“社区式”的办公环境，给广州带来不一样的景观，充分体现“24小时活力CBD”。如腾讯广州总部大楼，建筑面积约21.4万平方米，配3层室外公共平台，并配建咖啡厅、酒吧、便利店、充电桩等公建配套，将空中花园和避难及设备空间相结合，设计成一个个飘出去的观赏性平台，可以开会及健身。开放办公环境的设计让工作其中的人有了更多的交流与沟通，让办公环境不再冷冰冰。此外，项目大堂层、二层大平台、负一层艺术长廊和一层架空层是向市民开放的，市民可从南边的广场走进腾讯大楼的第二层大平台，再一直漫步到江边。
张智斌表示，随着广州城市地位的不断上升，近2年广州整体写字楼市场租赁活跃，空置率仅为6%左右，整体写字楼租金水平近几年保持平稳向上，整体增幅为9%左右，而其中尤以琶洲板块增幅最快，2018年同比租金增高达17%。随着商业巨头齐聚，琶洲区域已发展成为广州写字楼市场的热点板块，其商务价值已得到市场认可。
未来：广州写字楼市场看琶洲
珠江新城经过多年的开发和发展，已面临无新货供应的局面。据统计，2019年上半年珠江新城新增写字楼供应为零。同时，金融城受“限高”影响，超120米的大楼建设进度目前都是发展缓慢。而琶洲板块的建设如火如荼，在未来2至3年写字楼市场将集中爆发。
此外，第三产业全面提速发展，TMT企业成甲级写字楼市场租赁主力。根据戴德梁行的最新统计显示，2019年上半年，TMT企业主导的写字楼租赁成交占到上半年租赁成交面积的33.8%，其次为金融、贸易及专业服务。因市面上较少可大面积租赁的优质项目，近年呈爆发式增长的联合办公品牌扩张速度明显放缓，专业服务租赁占比大幅下降。
戴德梁行华中区研究部主管袁雪玲预测，短期内写字楼市场空置率会小幅上升，租金水平保持稳定。2019年下半年至2023年，琶洲在新增供应中以占比逾六成一枝独秀。至2023年末，全市甲级写字楼存量将达811.5万平方米，较2019年二季度末存量增加67%。
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南拓“门主”
番禺万博、南站成新崛起中坚力量
城市的发展需要战略版图不断升级扩容，这一点在番禺区得到充分的体现。从南拓战略开始到成为广州主城区之一，番禺的形象及地位不断提升。而南站及万博两个商务区的诞生，让番禺的商务发展迈向新的台阶，承载更多商务版图扩张、产业升级发展的重任，成为全市新崛起商务板块的中坚力量。
过去：2013年万博晋升广州第四商圈
番禺从2000年撤市设区开始，便打开其发展大门。而早在2001年，便明确了番禺片区是广州市21世纪重点发展地区的宏伟目标，是广州城市南拓的核心节点。在去年广州市国规委提出《广州市城市总体规划（2017-2035年）》中，番禺区广明高速以北地区等区域明确纳入了主城区的范围。
以东塔-周大福国际金融中心的落成为重要标志，广州传统核心商务区珠江新城CBD正式进入完全成熟期，发展渐趋饱和，城市商务发展亟需拓展新领土。承接广州城市南拓历史重任的番禺区首当其冲。而作为商务发展的载体，番禺区写字楼市场亦正发生日新月异的变化。据合富研究院监控显示，2015年以来，番禺区写字楼在全市的成交份额日益壮大，累计供应50.3万平方米，成交46.6万平方米，属于供需大致平衡的健康市场状况。同时随着区域商务氛围的日渐成熟，轨道交通布局的进一步完善，对于该区域价值的认可在逐年上升的价格方面得以体现。
现状：写字楼库存全市排名第二
张智斌指出，回顾番禺发展脉络及以上种种“重要时刻”，不难发现，番禺整个区位形象及发展进程正在不断提升，成为广州城市发展不可或缺的一环。在区域基建加速、形象及地位不断提升同时，南站及万博两个商务区的诞生，让番禺的商务发展迈向新的台阶，承载更多商务版图扩张、产业升级发展的重任，成为全市新崛起商务板块的中坚力量。
从目前各区的库存量来看，番禺写字楼库存充足，在全市排名第二，有望成为未来成交主力。而其对应的去化周期是相对较快的，按目前库存及近一年的去化速度计算，约15个月能够消化完毕。在核心板块写字楼供应相对稀缺的情况下，番禺作为最靠近核心的区位之一，加上有南站及万博两大商务区发展作为支撑，其写字楼市场的前景是潜力巨大的。
未来：“商业王国”商业格局不断凸显
万博CBD自规划至今已有十一年，这个投资百亿元的“商业王国”商业格局不断凸显。据记者了解，目前番禺万达广场、海大大厦、招商城市主场、中铁诺德中心等项目已建成并投入运营。其中，万博CBD地下空间总体量约180万平方米、堪称目前广州最复杂的“地下城”主体建设已完成。地产人士指出，作为“南拓”重要商务板块，万博商务区将与黄金三角等形成错位互补发展，多个商业项目促进商务氛围形成，货量相对充足，市场份额有望逐步扩大。
而在南站及万博两大重点板块之下，番禺区商务发展已踏上全速前进的发展阶段，整体区域影响力也在增大，而重点板块周边区域也同样受到关注，“像400米城轨能够直达汉溪长隆及广州南站的万科未来之丘，目前已吸引多个总部进驻独栋，预计在售的投资产品——建面约29至50平方米的露台傍山资产，以及60至600平方米的灵动办公空间，都将会受到买家们关注。”张智斌指出。
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商务“新宠”
国际金融城-黄埔临港经济区接棒第二CBD
每个城市都有其独特的发展脉络，摊开广州城市发展的进程，各大繁华商圈和商务区不断更迭，一条“自西向东”的脉络跃于眼前。城市核心区外溢的需求以及大湾区之下广州的商务发展都亟需找到新的载体，与珠江新城一脉相承的第二CBD经过近年发展，已逐渐成为广州商务“新宠”。
过去：3年前定位为第二中央商务区
2016年12月，广州市第十一次党代会报告提出，“建设以国际金融城——黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区”，范畴囊括了天河、海珠和黄埔三个行政区域，扣除水域，足足覆盖59平方公里，核心区占地18.1平方公里。按照规划，第二CBD的核心由金融城与临港经济区共同组成，其中金融城定位为世界级的金融活力区，目前已引入超60家世界500强金融总部，汇聚多个金融大鳄，起步区已相继交付使用，商务氛围渐浓。临港经济区则定位为全球创新港城和粤港澳大湾区的现代服务创新区，融合了黄埔港遗存文化，产业定位上以总部经济、港航服务、产业金融、高端商贸、电子商务、文化旅游等特色产业。
随着中心商务区的供应逐步减少，写字楼供求逐渐向东转移。根据合富研究院监测，从2017年起，第二CBD的写字楼成交量合计高达43万平方米，已赶超珠江新城的18万平方米，显然已成为广州商务的后起之秀。
现状：多个总部拍地及旧改进行中
该板块卓越的成绩表现中，包含了多个总部企业购买进驻。在金融城板块中，保利金融大都汇为首，以其30万平方米的规模优势、鼎踞金融城核心中轴位置、扼守广州东西主干道黄埔大道一线召示性的综合优势，吸引了多个客户关注，如太平洋财产保险购买10层办公物业、三七互娱购买多层办公物业、手游企业吉比特购买了小独栋写字楼等巨头企业已竞先入驻，创下了多单数亿元的成交。同属第二CBD的临港经济区中，保利鱼珠港已吸引了生物科技、金融总部、华南国企等众多大型总部企业购买，2018年更是创下了80亿元的销售金额奇迹，2019年1～6月再创广州商办市场传奇，以超17亿元的成交金额再度荣登广州写字楼成交榜首。
据悉，近年第二CBD连连刷新成交高度，多个总部企业入驻，无疑已成为广州商务的新宠。据合富研究院数据显示，截至上半年，第二CBD的存量合计约27万平方米，显然将占据中心区供应的主力。除了在售项目存量，第二CBD更有多个总部拍地及旧改项目进行中，例如省级媒体产业总部、鱼珠湾海丝创新中心、黄埔国际邮轮项目、中国黄金集团粤港澳黄总部等，将为第二CBD再添重彩。近年金融城东区和临港经济区南区的规划公示，更是兆示着核心区连片发展的规划已尘埃落定，未来将成为中心区的写字楼主阵地和总部集聚区。
未来：广州“下一个十年”的期待
第二CBD的两大板块在2015年后价格趋势一直保持明显上升的态势，发展前景可期，必定成为广州“下一个十年”的期待。业内人士表示，2019年是第二CBD利好不断的一年，定位升级、规划出台、多条地铁线路加持规划，多个总部相继确定进驻，第二CBD规划的发展前景已跃然纸上，集合了最优质的地标物业、总部经济企业和商务人群，未来将成为珠江东岸的一条黄金经济带。
广州市社会科学院研究员彭澎博士表示，CBD一向以金融为核心区域，而这一直是珠江新城所欠缺的，而国际金融城的确立弥补了珠江新城在金融功能上的不足，今后国际金融城的房价、写字楼的租金都不会比珠江新城低。另外，从城市发展来看，广州正在打造第三条城市中轴线将穿越金融城，未来会对金融城的发展起到很好的带动作用。
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