房企爱“进村” 广州近200城中村将开启改造
□文、图 信息时报记者 郑晓玫
继番禺联围村、莘汀村等城中村之后，星河湾再度“出手”，参与到黄埔区萝峰村的改造工作中。日前，星河湾的萝峰村旧改项目正式开放展示中心和回迁样板房。
不仅仅是萝峰村，越来越多城中村陆续传来改造的喜讯。据广州公共资源交易中心的不完全统计，除当前已完成改造的8条村外，截至2019年5月，广州至少有195个城中村开启改造相应工作，中心区就占了101个，占比达52%；仅已启动政府招标公开环节的城中村来算，今年就有16个。
黄埔区将诞生
广州最多旧改项目
今年2月，在广州市发改委发布的《广州市2019年重点建设项目计划》中，提到了在城市更新与土地储备项目方面，广州将投入313亿元推进52个项目，涉及11个区。其中黄埔区涉及的项目最多，其次为白云、荔湾、越秀等区域。
在土地资源稀缺的当下，旧改项目成为众多房企拿地的重要途径之一。如今，广州的旧改项目中也诞生了不少成功案例，像猎德村当属“旧改模板”。另外，新鸿基操刀的林和村、保利参与的琶洲村以及富力参与的杨箕村等旧改工程，开发商根据每个城中村的实际情况假以改造，也获得不俗的成效。
在这些成功案例的带动下，越来越多房企参与到广州的旧改项目中。目前，已有63个城中村确认了“配对”房企，其中时代、富力、保利、万科、珠光集团等房企就揽下不止一个村的改造工作。
值得一提的是，时代在广州的旧改项目涉及广州金融城、广州第二CBD、黄埔知识城、新塘TOD枢纽、白云湖等城市重要发展规划节点，成为当前参与广州旧改项目数量最多的房企，涉及到13个项目。截至去年底，被誉为“旧改之王”的富力在全国拥有已签约的城市更新项目43个，其中在粤港澳大湾区就占有24个，涉及12个广州旧改项目；保利在广州的旧改项目中，不乏市中心的“靓地”，涉及海珠红卫村等10个旧改项目。
遵循“由中心向郊区”的改造原则
此外，近年来旧改政策的宽松也是吸引开发商竞相角逐的原因之一。据资深地产专家韩世同介绍，现阶段广州关于旧改的政策相对宽松，政府也以鼓励、放开的态度去全面推进城市更新的进程。另一方面，在三旧改造中，相比旧厂、旧区改造，旧村改造是最容易推进的，因此旧改在广州逐渐成为了一种趋势。
尽管如此，推进旧改的难度依旧不容小觑。“其实，广州中心城区现阶段的旧改空间还很大，包括流花湖边的西村、海珠区中大附近的康乐村等。可由于拆迁等原因，这些旧村改造起来也存在一定的难度，所以可以发现广州目前比较多的旧改项目都集中在城乡结合部。但在城乡结合部的改造的空间和价值是远不如中心城区的。”韩世同表示。
记者发现，一直以来，开发商参与旧改的目的无非是想拿下市中心的黄金地块。可在近几年，却有部分开发商将旧改的触角伸向了郊区。以富力为例，旗下的旧改项目——简村，就是增城的旧改第一村。经过改造，这里将从旧村变成复建住宅和高端集体物业。
不过有业内人士表示，面对旧改，开发商切忌蜂拥而上，还是要遵循从市区中心逐渐向外的改造逻辑。“旧改项目肯定要存在利润空间，开发商才会参与。像增城的旧改，想吸引开发商参与的概率并不大，基本只能是自制型的改造。” 韩世同告诉记者，以黄埔区的笔村为例，早期房价只有五六千元，所以当时并未有开发商愿意参与改造，如今当地的房价已到两三万元，其旧改的潜力逐渐出现。
推进旧村改造仍有几个问题要解决
因为城市不可能无限制地向外扩张，所以旧改将成为广州城市更新的主要形式。可旧改虽好，前期推进的准备工作却让不少开发商望而却步。对此，业内人士表示，这需要相关部门在旧改中加以引导，并且先从旧改的机制中入手，让旧改能形成有章可循、有法可依的制度。
韩世同表示，由于旧村改造实际上是起了增加土地供应的作用，所以应该像拍地一样纳入土地供应计划当中来体现。“目前，由于旧改牵涉到协商、谈判、拆迁等因素，所以操作起来会缺乏透明化。可如果整体的土地供应计划没控制好的话，那就会出现土地供应量过大或太少的问题，所以建议相关部门要把三旧（旧村、旧厂、旧城区）改造也纳入土地供应当中，并根据整体完成的进度和情况，对全市的土地供应情况加以考量。”
另外，如何让旧改的信息透明化，也一直是旧改进程中亟需解决的一大难题。“现在对城中村的改造缺乏公开的监督。比如，参与旧改的开发商是如何获得资格的，开发商在旧改项目中投入的成本多少、有哪些……公众对于这些信息都是不知情的。”韩世同建议，尽管旧改不需要在网上进行“招、拍、挂”，可关于开发商以及成本价格等信息还是需要对外公开，让社会和行业能形成监督。
此外，克服“钉子户”的阻扰也是推进旧改工作的一大关键。“我觉得依法拆迁应该形成一套机制。就是当旧改方案大多数人同意并且认可的时候，对于少数人的恶意阻扰应该通过司法途径加以解决。而政府部门在当中要扮演积极的角色，对依法拆迁的工作加以督导。”
需要注意的是，在“操刀”旧改的过程中，开发商应尽可能地保留村中的文化根基。以萝峰村为例，记者在星河湾启动的旧改展示厅的沙盘中发现，旧改项目完成后，村内的祠堂、萝峰寺、香雪公园的代表性场所依旧会保留。据项目方负责人介绍，萝峰村已有800多年的历史，在整个改造工作中，将最大化地保留整个村落的原始风貌，并在园林配套上，根据萝峰村特有的山地丘陵和香雪林等实际地貌，将周边地形、地貌、溪流、植被和项目本身的园林规划进行融合。
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