“3·30”满两年释放购房需求 新增房源再迎放量，番禺增城花都占二手楼市成交比例攀升
随着2017年出台的“3·30新政”满两年，部分非广州户籍购房者群体将陆续获得购房资格，购房需求将逐步被释放，近日，合富置业发布了《2019年二手房市场白皮书》，预计4月及之后广州二手房市场潜在承接买家数量将可能增加；另一方面，在2017年3月及后成交的房源同样具备了出售的资格，届时市场供应将有望增加。
2018年广州二手房市场交投活跃度明显低于2017年，成交量从2017年的134957套大幅下降至2018年的102384套，降幅多达24%，为自2016年以来近三年交投活跃度最低的一年。究其原因，除了调控、房贷等政策层面的因素外，买卖双方心理价位的明显差距，对价格的分歧导致二手房市场交投胶着、成交周期拉长。
进入2019年之后，二手房市场交投气氛有所好转，自3月起二手住宅网签周均成交量更回升至1000套以上大关，数据反映广州整体二手楼市开始逐渐回升，市场观望情绪有所消退。
新地铁线路助增城排名靠前
从各区表现来看，随着中心城区楼价高企，外围区域价格相对稍低的优势，再加上新地铁线路开通令外围区域交通便利度有所提升，促使购房需求外溢的现象更趋明显。
2018年番禺、花都、增城等区域承接从市中心外溢的购房需求，成交排名有所上升。其中，2017年位列全市成交量第二名的番禺区，在2018年全年录得18335套二手住宅成交，位列2018年各区成交之首；而2017年排名第一的海珠区，在2018年全年仅录得12498套的成交，下降至第二名。
2017年和2018年均有新地铁线路开通的增城，排名越来越靠前，2016年仅位列全市第五名，2017年已升至全市第四名，而到2018年更进一步跻身全市前三行列。在2017年年底开通地铁的花都区，2018年以10023套的成交位列全市第五名，而该区在2017年仅位列全市第七名。
首置刚需买家占成交主力
首置刚需买家仍是广州二手住宅市场的成交主力，据合富大数据统计，2018年首次置业刚需型购房个案占比达61%，成交份额与2017年（62%）差不多。改善换房型买家的占比也维持在25%左右。
首置刚需买家青睐的中小户型房源，也因为需求量大而继续成为广州二手住宅市场的成交主力。据合富大数据统计，2018年两房和三房成交占比分别达37%和36%。不过，首置刚需买家和改善换房买家由于需求不同，对户型的偏好也各有侧重，一般来说，首置刚需买家较多购买两房物业，而改善换房买家则较多青睐三房物业。
从各面积段分布来看，受首置刚需买家欢迎的60-90平方米两房或紧凑型三房成交占比最高，比例达34%。在首置刚需购房个案当中，60-90平方米两房或紧凑型三房的成交占比更高，达39%，而在改善换房购房个案当中，也有约25%的个案选购了60-90平方米两房或紧凑型三房。一步到位购买90-120平方米三房的首置刚需个案占比，仅22%，低于购买60平方米以下小户型26%的占比。改善换房购房个案中购买90-120平方米三房的比例略高于60-90平方米两房或紧凑型三房，达26%。
从总价段分布来看，广州二手住宅市场当中，总价在300万元以内的房源最热销，2018年接近七成的个案落在该总价段内，总价在150-300万元之间的房源，无论是在首置刚需买家群体还是在改善换房买家群体当中，受欢迎度均超过其它总价段的房源。其中，在首置刚需买家购房个案当中，150-300万元总价段占比高达45%，而在改善换房买家购房个案当中，150-300万元总价段占比也达35%。值得关注的是，在改善换房个案当中，购买600万元以上高总价房源的占比也高达26%。
小业主放租房源为租房供应主力
2018年广州租房市场受到政策支持利好，发展势头良好，尽管市场上已涌现一批企业运营的长租公寓，但目前广州租房市场房源供给仍以小业主放租的房源为主力。经济发展、外来人口的流入、高校毕业生就业等各种因素，为广州住宅租赁市场提供庞大的需求作为支撑。与此同时，不断有新收楼房源投入租房市场，令市场保持充足的新增供应。
供需两旺带动广州租房市场租金保持稳中微升的态势。据合富大数据统计，2018年广州租房市场平均租金为51.4元/平方米/月，与2017年相比出现4.3%的升幅。纵观全年租金走势，春节后、年中毕业生租房旺季以及四季度等租房需求旺季，租金出现上升的势头。
从区域来看，大部分区域租金走势保持平稳，按年涨幅保持在5%以内，其中，白云区租金涨幅最小，仅1.1%，而南沙区的租金与2017年相比微跌0.8%。天河、番禺两区在需求支撑下，2018年租金涨幅超过10%，跑赢大市整体水平。
2018年广州租房市场整体以两房和三房最为热租，据合富大数据统计，2018年广州租房市场最热租的户型是两房，成交占比达37%，三房以32%的占比紧随其后，占据第二热租的位置，约有四分之一的成交个案是租住了一房物业，四房及以上大户型物业的租赁个案比较少，仅占6%。
南方日报记者许蕾
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