大湾区时代番禺发展前景广阔
今年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，标志着作为国家重大发展战略的粤港澳大湾区建设进入新阶段。怎么看番禺的未来发展机遇，这是个大课题。
番禺房地产从大盘时代
向大湾区时代跨越具有样本意义
房地产是分析城市发展最好的样本。番禺房地产二十年经历三个大时代：大盘时代、亚运时代、湾区时代，几乎是十年一个飞跃。
2000年前后的大盘时代，缔造了中国房地产的“华南现象”：配套完善的千亩超大社区、仅仅三四千元单价的精装超值产品、轰动全城乃至全国的营销、供求放量、数百亿的庞大投资、房企快速成长等。这个时期的番禺地位还基本上是“广州郊区”。不过大盘包揽衣食行乃至教育医疗的生活配套，硬生生地在郊区造出“城”，吸纳了数万广州城区上班族安居于此。广州南拓，房地产成为城市化的样本和缩影，番禺直接受惠。
2010年前后的亚运时代令番禺的城市发展发展驶入空间拓展、功能提升的快车道，番禺房地产同样进入快速上升通道，这时的番禺房地产完成了从单纯郊区市场向城区市场的嬗变。地铁2、3、4号线的开通与新光快速路建成，番禺与城市核心CBD顺畅联通，而2010年广州南站投入使用，使得番禺跨入高铁时代，成为高铁枢纽和门户。在这个重要时段，番禺于2012年底纳入广州都会区，番禺的城市地位和房地产发生了质的改变。
2019年2月以《粤港澳大湾区发展规划纲要》的正式实施为标志的“湾区时代”来临，完成对近年大湾区建设启动后番禺房地产走向的新概括：既是现在进行时，也是将来时，尽管湾区时代的内涵有待界定，虽然其供给端、需求端、路径、问题、业态与投资机会都有新的特点，但可以肯定的是，这是一个新的上升发展时代。粤港澳大湾区对标的是世界一流湾区，将带来多重红利：基础设施建设、经济发展、产业升级转型、投资涌现、人口（人才）流入、创新驱动、改革开发等红利。一般而言，越是处于湾区中心，获得的红利就会越大。广州在大湾区定位特殊，是重要的核心引擎，番禺处于广州的核心主城区，它在湾区时代发挥核心功能方面潜力巨大，很显然，番禺承接大湾区建设发展红利的机会也巨大。
番禺机遇：创新、重大发展平台、
城市更新、开放
当下观察9+2城市群或区域未来发展潜力，有一个重要的维度：谁融入大湾区建设的核心目标越早、越深，谁的发展机遇就会越大，发展力度越强。
一是创新机遇。大湾区把打造国际科技创新中心，建成全球科技创新高地当作核心目标之一，因而湾区城市几乎都把培育科技创新能力当作重要的发展抓手。番禺在科技创新方面基础较好，战略和行动部署都很清晰，从创新载体、创新服务、创新人才方面开始发力，大学城与国际创新城一道构成传统的广深创新科技走廊十大平台之一，对接广深港澳科技创新带，未来有望成为湾区科技创新的核心战略平台，番禺科技创新驱动力是未来区域发展的重要引擎。
二是重大发展平台机遇。城市与区域的发展离不开重大发展平台，番禺的重大平台建设则形势喜人，广州国际创新城、思科(广州)智慧城、广州南站商务区、番禺汽车城、万博商务区……有目共睹，已经成为番禺提升产业和城市核心竞争力的关键。番禺的几个重大发展平台，几乎形成一个包含了产业、投资、服务、人才、管理、信息等所有核心资源要素的创新带，有利于形成要素整合、研发、生产销售、品牌传播、价值实现的完整链条，这才是番禺可能成为创新高地的所在。创新高地势很容易吸引区域、湾区、全国或全世界重量级投资、大型项目进入，形成高地效应，增强区域核心竞争力，使得番禺能够在广州乃至整个大湾区占据非常重要的位置。
三是城市更新机遇。城市更新至少会带来三大效应：其一是全面提升城市品质与能级。其二是城市发展有了新的载体和驱动力。其三是促进产业转型升级，提升产业创新能力。2018年8月，番禺区公布的城乡更新总体规划显示，规划2015-2020年番禺城乡更新用地89平方公里，按照“一带一轴三圈多园”的空间结构推进，列入年度计划的项目共123个。可以预计，作为广州核心主城区的番禺，其城市更新将带来新一轮城市有质量的建设，提升城市品质和能级，大大增强城市的核心功能，优化人居环境，这是一个持续的优化发展过程。
四是开放机遇。形成全面开放的新格局，是大湾区又一个核心目标。番禺近年不断探索建立开发型经济，推进重要领域和关键环节改革，提升对外开放水平，打造现代化国际化营商环境，深度融入湾区建设，相信我们很快可以看到开放带来的发展果实。除此之外，大湾区建立宜居宜业宜游优质生活圈带来的发展机会、倡导绿色发展、共享发展以及粤港澳深度融合的带来的发展机遇、都是摆在面前的可以探究的课题。
总之，新时代番禺未来发展空间与机会不可限量。创新驱动，特别是番禺重大科技创新平台的发展，大大增强番禺在湾区时代的话语权，也是番禺实力、竞争力的重要组成部分，为未来番禺的城市价值提升打开了空间，番禺核心城区的定位在湾区发展中将会获得新的内涵。这是今后认识番禺、选择番禺的核心考虑因素。
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