二手市场刚需主导 降价成交仍是主流
楼市传统的“红五月”即将迎来“五一”少见的4天小长假，鉴于市场上观望气氛有所消退，且买家入市积极性在近一两个月出现明显的回升，预计“五一”小长假会有不少意向近期出手的买家会四出看房。不过，由于“红五月”是一手房市场推货的旺季，一手房供应将陆续有所增加，二手楼市成交有可能会受到分流的一定影响。
值得注意的是，现时广州二手房市场降价成交仍是主流。据合富置业提供的数据显示，现时仍有超九成的二手住宅成交个案，最终成交价低于业主最初放盘价，即业主在最终成交时降价出售物业。从降价幅度来看，约有七成个案业主降价幅度在10%以内，而降价幅度在10%—20%的个案也达两成。现时，二手房市场降价成交情况较去年四季度更为明显，去年四季度降价成交个案的占比仅八成左右。
交投逐渐升温外围区域表现抢眼
自3月以来，广州二手房市场交投逐渐升温。据广州住建局网站公布的通过中介促成的二手住宅网签数据分析，自今年第10周起，广州二手住宅单周网签成交量突破1000套大关，自此之后单周网签量基本一直保持在1000套以上的水平，尤其是4月中旬到下旬这段时间，单周网签量已连续两个星期保持在1200套以上，而清明假期当周的网签量虽然受假期因素影响而有所下降，但也维持在900套以上。
一般来说，外围区域目前放盘业主的心态普遍较中心区弱，因此，外围区域不仅楼价较中心区要低，而且在“让价”空间上也较中心区要大，促使3月外围区域交投活跃度比市中心要高。据广州住建局网站公布的通过中介促成的二手住宅网签数据分析，今年3月番禺仍占据全市成交第一的位置，共录得网签864套，第二位是增城，网签量超过820套，而花都则以809套成为全市网签量第三高的区。
新增买家增多
市场刚需占主导
从3月起潜在意向购房者增多，在一定程度上增加了市场上的买房需求，究其原因，主要在于2017年330新政年满2年，部分非广州户籍买家群体将陆续获得购房资格，其需求将逐步被释放，预计4月及之后广州二手房市场潜在承接买家数量仍将可能增加。
据合富置业提供的数据显示，今年3月新增意向购房买家数量环比增长113%，其中新增的部分买家就是等待了两年刚获得购房资格的买家，以刚需为主。近年来受调控政策及市场交投环境的影响，尽管二手房价涨幅已有所趋缓，但与两年前相比，楼价还是存在一定幅度的上升，因此这些等待了两年才获得购房资格的买家，入市积极性也高于其他买家。
刚需热求的房源类型也成为近期广州二手楼市的成交主力。据广州住建局网站公布的通过中介促成的二手住宅网签数据分析，3月总价在300万元以内的房源成交占比多达78%，其中，总价在150万—300万元的房源最受青睐，成交占比达45%。从房源的面积分析，面积在60—90平方米的中小户型物业最受欢迎，成交占比达38%，其次是面积在90—120平方米的中大户型物业，成交占比也达29%。
银行房贷有所松动有利购房者入市
据融360发布的报告显示，广州、深圳等全国多个城市房贷利率都出现下调迹象，其中，3月广州首套房贷款平均利率为5.42%，2月份约为5.52%，环比下降1.81%；二套房贷款平均利率为5.71%，2月份为5.85%，环比下降2.39%。
对广州来说，目前二手住宅市场以按揭购房为主要付款方式，一次性付款购房的比例不高，因此，银行房贷有所松动在一定程度上有利于购房者出手购房。据合富置业提供的数据显示，3月份广州二手住宅成交当中，按揭购房的占比高达76%。其中，首置刚需买家购房个案中，按揭购房比例较高，达87%，而改善换房买家购房个案中，按揭购房的占比也达66%。
从过往几年来看，“五一”假期是一手房市场推货的集中期，因此，购房者关注的重点往往都会放在一手房市场，即使是意向选购二手房的买家，也会趁假期多看看一手房作对比。只有在“五一”之前已相中心仪房源的购房者，可能会利用假期复看或者签约，因此，“五一”期间二手房市场的关注度往往低于一手房市场。不过，“五一”假期之后，可能会有部分购房者在比价之后回流二手房市场买房。
置业提醒
学位房旺季近尾声心水物业不妨再等
5月是一手房市场集中推货的旺季，而目前意向购房的购房者，很多都是一二手房市场一并看，只要价格和物业符合自己需求就会相中，除了购买学位房之外，很少会有很强的区域指定性。因此，有意在近期出手购房的买家，可以先看看心仪区域一手房的情况，再看看区域内二手房市场有什么放售的房源，多了解行情，多比比价，做到心中有数才有可能淘到符合自己、真正笋的房源。
现时，市中心有部分区域是一手房市场在售房源较为紧缺的，或者是主推改善型房源，刚需置业者难以在一手房市场找到符合自己预算的房源，在这种情况下，买家如果是一定要在这个区域购房的话，就只能在二手房市场找房了。最好能趁假期去看看自己的预算之下，能买到什么类型的二手房物业，尽量多看房源，才有可能选到最贴合自己需求的房源。
意向购买学位房的买家，可以先留意一下近几年招生路段的变化情况，并且趁假期多看看招生路段内的房源，先了解一下行情。今年学位房的需求旺季已经接近尾声，接下来一段时间市场对学位房的需求可能会有所减少，届时热门路段的学位房房源供求紧张度会有所下降，买家可能会有更大的选房空间，选到符合自己需求的心仪房源的机会也会大一些。但需要留意的是，每年的招生路段均可能会有变化。
在目前市场环境下，不少意向购房的买家往往都需要申请房贷购房，“五一”假期看房的同时，不妨可以先看看自己的情况，提前了解申请房贷需要提供一些什么资料，了解一下各家银行房贷方面的情况，提前查询一下自己的个人征信。
二手置业板块扫描
越秀西门口板块
紧凑型三房楼梯楼
学位房最抢手
合富置业越秀朝天路分行主管王圣明表示，西门口板块大多数是一些楼龄相对较长，如约有20年以上楼龄的楼梯楼，以散盘楼梯楼为主。但由于越秀区是传统的教育强区，该区域有优质的教育资源配套，例如有省一级的朝天小学，深受家长的欢迎。此外，有地铁线路覆盖，买家的需求较多的是选择能够步行5分钟以内即可到达西门口地铁站或者公园前地铁站的房源，例如光塔路、海珠北路等路段的房源。此外，还有年纪较大的买家会在同区域内高层大面积单位换低层小面积单位。
价格方面，入读省一级朝天小学的二手房，均价需要达4字头。而入读的不是省一级小学，如满族小学的房源，二手均价约3万多元/平方米。
目前该区域的放盘量与往年相差不大，维持平衡水平。但是业主的心态则比去年较为强硬。因为粤港澳大湾区规划和发展对广州的利好，加上近段时间广钢新城拍出楼面价3万多元/平方米的地块，而且作为各方面配套都非常完善的中心城区，对业主看好后市的心理有一定的支撑作用，所以二手价格也会比较稳定。因此，现时持有楼梯楼物业的业主放盘价约在3.2万—4.3万元/平方米之间，较去年下半年略有上升。议价空间也不大，总价约100万元的单位，大约只有5%的降价幅度。
王圣明进一步表示，通常放盘的业主，同时也会放租，但只要房源租出，就不会继续放卖。而部分业主的放盘价会略高于市场价，到达心理价位才会出售，否则会选择出租。
在该区域购房的买家以改善型需求为主，也会未雨绸缪地选择有优质学位路段的房源，即使现时用不上，预计未来也有需要，所以也会有很多小孩只有1—2岁的家长前来看房和购房。改善型买家一般会选购紧凑型三房的楼梯楼，总价预算在280万元以下，热销户型是55—80平方米的两房至紧凑型三房。
海珠工业大道北板块
二手交投活跃与隔壁“广纸”抢客
合富置业海珠新康榕分行主管陈泽文表示，在海珠区工业大道北路一带以二手楼为主，比较多买家关注的是光大花园。但由于距离该板块不远便是广纸板块的一手楼盘，所以如果买家在该区域选择不到合适的二手房源，也会选择到广纸购买一手房。现时光大花园的二手均价约4.8万—5.5万元/平方米，三房和四房单位较为热销，其中，楼龄比较新的房源，如光大花园三期江景单位更受到买家的青睐。该区域放售的房源一直都比较多，急售的业主放盘更为积极。放盘价方面，与今年初的价格变化不大，但现时的二手交投更为活跃。急售的业主，在放盘价上就有一定的让价，如光大花园三期，有放盘价是5.3万元/平方米的单位，而市场价则需5.5万—5.6万元/平方米。急售的业主也有更大的议价空间，大约会有10%的降价幅度。而不是急售的业主，只有3—5%的议价空间。
该区域的买家以改善型为主，但现时大多处于观望状态。改善型买家的预算一般在400万—600万元之间。例如光大花园100平方米的三房，总价约在480万—550万元的单位就比较适合。
天河北板块
业主放盘不积极学位房有房源但不多
合富置业天河远晖分行主管冯满华介绍，天河北一带基本是学位房，在该区域不同路段可以对口入读华阳小学、龙口西小学等小学。入读华阳小学的二手楼盘中，比较多家长买家选择侨林苑和嘉尚国际公寓，其中，希望小孩入读华阳小学本部的买家，更多会选择侨林苑，有买家会选择46—50平方米的单位，总价约需要400万—430万元。
目前该区域有一定放售的房源，但是不算多。由于很多业主都是对学位有需求，最少会持有房源6年，而且居住在大面积两房和三房单位，特别是南向单位的业主，以自住为主，在同区域内换房的业主也不多，因此该区域维持在有房源放盘但不算太多的水平。由于业主不算太积极出售旧物业，只有急售的业主才会有更大的议价的空间，例如总价约400万元的单位，可以有10万元左右的降价幅度，但是如果要降20万—30万元，甚至更多，就比较难。
现时会有一批小孩在4—5岁的家长看房和出手购房，但买家的资金相对不算充裕，以购买小面积的单位为主。冯满华表示，如果资金不充裕，可以选择嘉尚国际公寓30—40多平方米的单位，总价约400万元左右。需求面积大一些房源的买家，也可以考虑侨林苑电梯两房单位，总价约800万—850万元。对于资金充裕的买家，会选择电梯三房，例如富力天河华庭和峻林。其中，富力天河华庭的三房单位，总价需要1200万元以上，峻林的三房单位，则需要1500万元以上。
天河公园板块
预算500万元左右可买两房单位
合富置业高级营业经理李国武表示，在天河公园板块内，以二手楼为主，楼梯楼和电梯楼大概各占一半，楼梯楼如邮通住宅小区的楼龄比较长，有20—30年楼龄，电梯楼大约有10年左右的楼龄。该区域有很多楼盘都是新世界开发，比较受欢迎的楼盘有东方都会广场和东方新世界。其中，东方都会广场是住宅性质，有学位，比较受欢迎的是39平方米、总价250万元的单位和44平方米、总价300万元的南向单位，都是loft复式。东方新世界是大型楼盘，管理也比较好，北向单位的二手均价约6万元/平方米左右，南向单位的二手均价要达7字头。
目前该区域放售的房源不算多，相比去年，放盘量也有所减少。现时业主的心态较为强硬，价格比较稳定。除非是个别急售的业主，有“卖一买一”需求的业主才会积极出售。而放盘价则变化不大，议价空间也不大。如果是急售的业主，大概有30万—50万元的议价空间。但如东方新世界一套两房单位的总价也要500万—600万元，这个降价幅度不算大。
目前看房的买家很多，但是真正入手的买家不多；以刚需买家居多，预算大概在500万元左右。李国武推荐，刚需买家可以选择80—90平方米的两房单位，放盘价约为600万元，如果有心买的买家，可以与业主议价。而改善型买家可以选择东逸花园，二手均价约6万—7万元/平方米。或者考虑东方新世界熹园，单价较贵，二手均价约7万—8万元/平方米。
番禺祈福新村
刚需客扎堆200万—250万元房源受欢迎
作为番禺的二手住宅大盘，有不同类型的组团可供买家选择，合富置业番禺祈福三分行主管黄婧表示，目前比较受买家青睐的是电梯房源，如85平方米的电梯两房。较为靠近祈福缤纷汇的活力花园，因居住环境不错，而且出入比较方便而成为买家较为喜爱的组团之一。此外，半山的洋房也受到不少买家的欢迎。
目前业主的心态比较平稳，维持今年初的状态，只有少数需要腾名额的业主，才会出现急售的情况，但是由于业主普遍看好二手房市场的发展，所以急售的业主也不会降低对房源的心理价位，议价空间不大。同时，现时的放盘量一般，保持平衡。
该区域的买家以刚需客为主，大约占总买家60—70%。而这部分买家的总价预算一般在200万—250万元。因此，比较热销和看房量比较多的房源集中在总价为200万—250万元之间的房源，其中，包括200万元左右的楼梯楼和250万元左右的电梯楼。在现时放售的房源中，黄婧介绍，有一套位于康怡居性价比比较高的房源，94平方米楼梯楼，总价约275万元，刚需买家可以考虑。
白云金沙洲
无一手在售二手房交易称霸全场
合富置业高级营业经理严梅娟表示，目前属于广州区域的金沙洲，已经没有一手住宅在售，全为二手住宅。有电梯楼也有楼梯楼，不同楼盘的楼龄都有不同，其中，部分楼梯楼有15年左右楼龄，电梯楼有5—8年，也有10年左右的楼龄。在该区域购房的买家，对房源的位置、价格等因素有不同的需求，所以不同的楼盘都有不同的热捧买家。各楼盘的价格有差异，有楼梯楼和电梯楼的城西花园，二手均价约2.5万—3万元/平方米。金域蓝湾的二手均价约3.6万—4万多元/平方米。而全电梯楼的保利西海岸，二手均价约2.8万—3.3万元/平方米。
目前该区域的楼盘都有一定的放盘量，而急售的业主会更积极出售物业，会有一定的议价空间，大概有3万—10万元的降价幅度，降价幅度主要视总价而定。
该区域同时有刚需买家和改善型买家，但现时是买家市场，买家多数以观望为主。刚需买家的预算一般是200多万元，但是这个预算比较难在该区域找到比较好而合适的房源，可以考虑相对比较旧的城西花园60平方米的单位，总价约180万—200万元。也可以选择保利西海岸45平方米的一房一厅，总价在165万元以上。万科爱地58平方米的一房一厅，总价在170万—190万元。改善型买家以两房换三房的需求居多，预算一般在300万—400万元。这个预算范围，在金沙洲有较多适合的房源选择。
南方日报记者许蕾
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