广州城市更新新规出台 旧村改造鼓励先收购后回购
广州旧村改造新增补偿方式资料图片
广东建设报讯记者谈健、通讯员穗建报道：日前，《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（以下简称《实施细则》）出台，其中包括标图建库动态调整、旧村庄全面改造、加大国有土地上旧厂房改造收益支持、成片连片改造、城市更新微改造、加大城市更新项目支持力度、完善历史用地手续等内容。
据悉，《实施细则》自印发之日起施行，有效期5年。城市更新项目实施方案在《实施细则》印发前已通过市城市更新工作领导小组或原市“三旧”改造领导小组等审议且仍在有效期内的，按实施方案批准时的政策执行；已过有效期的，按程序重新报批。
优化改造成本核算，新增补偿方式
在推进旧村全面改造方面，《实施细则》进一步优化改造成本核算，将旧村全面改造中包括审批时测算的土地出让金（采用自主改造、合作改造模式的）、拆迁奖励（从不可预见费中单列）等实际发生的费用增加纳入改造成本。
对采取政府征收方式实施旧村全面改造的，鼓励采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。广州市住建局在解读中表示，在该市既有按“户”“栋”“基底面积”补偿方式的基础上，增加征收主体按市场评估价先收购合法房屋，村民按“人”均面积以建安成本价回购房屋的补偿方式。
具体办法是：由政府按照市场评估价（收购价）收购村民的现有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿的房屋），收购价格由区政府（广州空港经济区管委会）结合实际情况研究确定；综合考虑广州市现行户均280平方米的补偿标准，提出还可以选择由本村村民以建安成本价按不高于人均75平方米（50平方米安置+25平方米奖励）标准（以户均3~4人计算）回购安置面积。自主改造、合作改造的旧村全面改造项目可按照上述政府组织的方式实施收购补偿，收购价扣减回购价后可计入改造成本，村集体需将集体土地转为国有土地。其中“人”为本村村民户籍人口。
对采用自主改造、与有关单位合作改造的旧村，可由村集体经济组织或由其成立的全资子公司、村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司或者村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方作为改造主体，参照《实施细则》第（五）条的规定实施收购补偿。收购价由改造主体委托第三方机构评估，报区政府（广州空港经济区管委会）研究后确定。村集体经济组织需按规定将改造范围内的集体建设用地全部申请转为国有建设用地。
旧村全面改造项目中的复建安置房可纳入棚户区改造计划，免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。
推动事权下放，完善历史用地征收手续
《实施细则》明确加大城市更新项目支持力度。推动事权下放，将符合控规的和一江两岸三带、重点城市主干道两侧、重点功能区、54平方公里旧城区、重要生态管控区、历史文化街区、名村、名镇、不可移动文物周边等重点区域范围（以下简称“重点区域范围”）外涉及控规调整的城市更新片区策划方案、更新项目实施方案的审定权按程序委托各区政府实施；将重点区域范围外的更新项目涉及控规调整的审批权依法按程序委托各区政府实施；支持国有企业利用自有用地、村集体经济组织利用集体建设用地建设租赁住房；允许城市更新项目分期缴纳出让金。
明确完善历史用地征收手续后的“工改工”用地按办理供地手续时同地段工业用途市场评估价的40%缴交土地出让金，“工改商”等用地按办理供地手续时同地段新规划用途市场评估价的70%缴交土地出让金。完善历史用地征收手续后的“工改商品住宅”或“工改其他公共设施”用地，由政府按国有土地上旧厂政策收储（旧村改造的除外）。
明确已批准完善历史用地征收手续的用地，凭改造方案批复申办规划、国土等后续报建审批手续，参照该市申请使用建设用地政策规定办理。已批准完善集体建设用地手续的用地，除纳入旧村全面改造的，在改造前需按规定抵扣或预支留用地指标。
另外，《实施细则》明确旧城区连片改造项目，经改造范围内90%以上住户（或权属人）表决同意，在确定开发建设条件的前提下，由政府（广州空港委）作为征收主体，将拆迁工作及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定改造主体（土地使用权人），待完成拆迁补偿后，与改造主体签订土地使用权出让合同。
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