纠纷全因钱 二手房买卖避开这些“坑”
□信息时报记者 罗莎琳
日前，广州市房地产中介协会（下称“协会”）发布“2018年存量房交易纠纷调处工作简报”显示，去年该协会共受理消费者投诉中介案件78宗，全年投诉量约占年中介促成存量房交易总量的0.9％。，较前两年有明显下降，主要纠纷仍集中在二手房的诚意金、定金、违约金或中介服务费等方面。
案例1签“阴阳合同”报高价交首付双方起纠纷
市民小何通过某中介公司促成，购买业主梁某位于白云区的一套房屋，约定交易价格为80万元，签订合同时支付2万元定金；首期款22万元在交易递件当天支付，剩余的楼款56万元通过银行按揭支付。在签订买卖合同后，小何即支付定金2万元。
出于减少支付首期款的考虑，小何要求中介公司协助制作交易价格为110万元的网签合同，准备申请77万元的贷款，被中介公司拒绝。无奈之下，小何私下找到业主梁某，并说服其通过自行交易的方式制作网签合同，由小何办理按揭贷款手续。
小何在收到银行的《同意贷款通知书》后，通知中介公司及梁某办理递件过户手续。这时，梁某要求小何按合同支付22万元首期款。小何认为在制作网签合同的时候已与梁某说明，有77万元通过银行贷款支付，加上先前支付的2万元定金，只要再支付1万元首期款就可以了。梁某认为其只同意小何按110万元制作网签合同的建议，并不同意按1万元支付首期款。根据合同约定，应按22万元支付，在收到银行贷款后，多出部分返还小何。小何认为这样有风险，不同意梁某的意见并表示如果梁某不履行合同，则按合同约定向其追讨房价10%的违约金作为赔偿。由于双方意见争持不下，双方按合同约定向广州仲裁委员会提起仲裁解决。
提醒：“阴阳合同”属违规
广州仲裁委员会认为，买卖双方通过虚报交易价格的方式使小何获取银行77万元同贷书，明显有悖于广州市房屋限贷政策的规定。故仲裁支持梁某退回小何支付的定金解除合同，不支持小何向梁某主张的房屋价格10%的违约赔偿。
协会法律咨询服务中心提醒广大消费者，在制作存量房网签合同时，无论是报低交易价格逃避交易税费，还是报高交易价格骗取贷款，均属于违规行为，容易导致银行不批准贷款或税务部门追缴税费的后果。
案例2擅自处分夫妻共有财产买卖合同无效
市民王某携带房产证原件及产权人身份证原件等资料到A中介公司放盘，中介公司核查资料后，确认房屋是登记在王某与其妻子李某的名下，属于夫妻共同财产。A中介公司问王某，其妻子是否同意出售房屋，并提醒王某，在签合同时需要夫妻双方到场签字或提供妻子李某的书面委托。王某表示其妻子同意出售。
后中介公司找到买家陈某，达成交易意向，买卖双方签订合同时，仅王某一人到场，且未提供妻子李某的公证委托书。中介再次与王某确认其妻子是否同意出售，王某表示没有问题，遂买家陈某与业主王某签订房屋买卖合同。
后买方办理按揭，银行要求合同须王某夫妻双方签字，但王某妻子迟迟未在合同上补签名。之后王某妻子与中介公司联系，表示其从未同意出售该房屋，并认为《房屋买卖合同》应属无效。经中介公司多次协调无果，买方陈某将王某告上法庭。
提醒：夫妻都要到场签字
案件中房屋登记在王某夫妻二人名下，因此中介公司提醒王某在签合同时需夫妻双方到场签字或王某提供妻子李某的书面委托的做法是正确的。但王某未取得李某的授权就单方签订房屋买卖合同，属无权代理行为，最终是要承担因合同履行不能而产生的违约责任。
案例3贷款购房须慎重 毁约定金难退回
2018年5月，区某在某中介公司的介绍下，看中一套位于白云区的售价为280万元的小区物业。在了解该物业的权属与面积等基本情况后，区某立即与业主宋某签订《房屋买卖合同》，约定买家向银行申请贷款180万元，并向业主支付定金5万元。
后银行审核，因该物业楼龄较大，只批准贷款120万元。区某没有想到银行批准贷款金额出现意外，未预留备用资金。在四处向亲戚朋友借款后，还差20万元资金缺口。区某认为未能获批预期贷款金额是由于物业楼龄较大导致的，并非其自身原因，遂向法院提起诉讼，要求解除合同及返还定金。而业主宋某则同意解除合同，但拒绝返还定金。
法院经审查认为，区某无证据证明业主宋某就物业楼龄故意向其隐瞒或提供虚假信息，因此判决买卖双方合同解除，驳回区某要求业主宋某返还定金的诉求。
提醒：多因素影响房贷金额
协会法律咨询服务中心律师提醒广大消费者，通常抵押贷款的金额、还款年限以及是否批准贷款等会受到多个因素的约束，如：不得超过某个最高金额、房屋楼龄、贷款人的收入以及个人征信等。其中，房屋楼龄越长，房屋升值保值的空间越小，一般获批贷款的成数就越低，甚至可能不予贷款。买家要注意了解自身的经济状况、还款能力及银行要求的贷款条件等，在自身承受能力范围内选购物业，慎重购房。另外，买家也可与业主在合同中约定，若银行批准的贷款金额少于买家申请的贷款金额，可解除买卖合同等条款，以尽可能减少损失。
案例4“卖高”差价当作中介费？法院驳回
业主高某希望能以385万元出售其位于海珠区某物业，故找到某中介公司为其放盘找买家。中介公司在收到房源一段时间后，以该房屋出售价格过高为由，建议业主降价至380万元，并提出如经公司努力最终成交价格超过380万元的，则与业主均分超过380万元的那部分款项作为中介费，并与高某签署了同意付款的承诺书。
不久，中介公司找到了买方，并以385万元的价格将房屋出售，中介公司遂与业主签订《咨询及中介服务费确认书》，向高某主张2.5万元中介费。后高某在与买方的接触过程中了解到，买方实际上一开始就同意按照385万元的价格购买房屋，并非通过中介公司努力提升了房价，故拒绝支付2.5万元中介费。在协商无果的情况下，中介公司向法院提起诉讼，要求高某支付约定的2.5万元中介费。
庭审过程中，一审法院认为中介公司为高某出售房屋提供了媒介服务，促成交易。应当按照《咨询及中介服务费确认书》约定支付中介公司2.5万元。高某不服提出上诉，二审法院认为，高某将《咨询及中介服务费确认书》中“咨询及中介服务费”的条款修改为“总房款预售价格及实际售价差额”，中介公司是予以接受的。房屋最终出售价格为385万元与380万元之间确实存在5万元差价，故撤销了一审法院关于支持高某向中介公司支付2.5万元中介费的判项，改为驳回中介公司要求高某支付2.5万元中介费的诉讼请求。
提醒：合同要明确中介权利义务
协会法律咨询服务中心提醒广大消费者，在与中介签约中，要注意在合同或协议上约定中介机构的权利义务。同时，建议消费者可分段支付中介服务费，比如签订《房屋买卖合同》时支付一半，交易过户结束后支付另一半。如遇到不确定的情况，不要急于签订合同，可向专业人士、律师等咨询。
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