商业板块销售业绩亮眼
去年广州商业地产频现大宗交易
本报讯（记者吴穹）由合富大数据提供的报告显示，2018年，广州商服物业政策不断优化，为商业市场健康持续发展提供了强有力的支撑，2018年广州商业类物业销售呈现回暖态势，业绩亮眼，多项目发展商对后市信心十足。
在写字楼成交和供求量方面，去年广州均创历年之最：年度写字楼成交103.8万平方米，同比上升64%，突破百万平方米大关；新增供应面积95.9万平方米，同比涨14%。无论是写字楼还是公寓，成交都频现大宗交易。据不完全统计，写字楼大宗交易占全年成交量的占比近七成之多，整栋、小独栋、多层及整层的写字楼交易在市场上频密出现。
据合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌介绍，从新政优化后的周度成交表现可以看出，公寓市场成交量受新政拉动效应较为明显，集中释放了之前潜在个人买家需求，将一度被2017年“3·30”新政逼停的公寓个人市场进行了合理调整，需求得到释放，交易回归到较为活跃水平。预计整个商服物业市场将会向成交释放、价格稳健态势发展，因为开发商及客户目前面对市场的心理已经比较成熟，不会再有价格波动较大情况出现，而是会理性对待。此次政策对销售对象的调整，其实是令商服类物业回归其自有属性，因为商服类物业与住宅尤其是刚需住宅不同，商服类物业具有一定保值增值的投资属性，而政策的调整刚好是令到不同类型的物业都能够对应不同客户群体，使得房地产市场显得更加全面均衡。
在写字楼市场大手交易为主特征愈加明显的情况下，番禺和与萝岗合并的新黄埔两区的项目几乎垄断2018年度商业销售业绩榜单。在2018年写字楼成交TOP10（按面积排序）榜单中，番禺有四个项目上榜，分别为：祈福集团中心销售240套54290平方米，位居第四；万博四海城销售221套52197平方米，位居第五；万博粤海广场销售134套49363平方米，位居第六；广晟万博城销售238套34381平方米，位居第十。黄埔区的原萝岗范围内有5大项目入围，且占据1-3、7-8的席位。另外一区是南沙，销售367套38992平方米，居第九位。
公寓市场方面，合富大数据显示，在去年底“3·30”政策解释发布的持续影响下，2018年整体成交量下降至近年低位，但降幅已有所收窄。2018年广州公寓全年成交87.6万平方米，同比下降16%；但在2018年广州公寓销售项目TOP榜单（按成交面积排序）上，番禺区占有3席，分别是位于广州南站板块的万科世博会成交1683套56355平方米，位居第四；位于华南板块的同创誉城成交422套30522平方米，位居第八；金龙城成交503套29826平方米，位居第九。新货供应量虽然有接近三成的回落，但仍然达到107万平方米。主要新增供应来自广州国际空港中心，原萝岗、南沙区和番禺区等外围区紧接其后。
商铺方面，新增供应同比大幅下降，番禺等外围区域成为商铺的市场供应主力。合富大数据显示，商铺全年的新增供应量51.1万平方米，同比下降39%，“3·30”政策等因素较大程度影响了实体商业的供应端；供应量仍以外围区域为主，外围区域新增供应43万平方米，占比达84%，中心区域占比16%；番禺区供应量稳占第一，主要来自区域内广晟万博城等大型综合体项目。去年全年新开业的商场达14个，同比增长56%，项目体量水平也比去年大，体量超10万平方米的项目达6个，占比近半；新开业商场主要分布在白云、天河、番禺、海珠、增城五大区域。
另外，在土地市场，商业地块定向引入特定产业趋向明显，底价成交比例增幅较大，企业的物业自持比例有显著提高。合富大数据显示，2018年商业用地成交166万平方米，所出让的纯商业性质土地仍主要分布于各行政区相对“传统”的商务核心区域，如天河金融城、海珠琶洲等；南沙庆盛枢纽板块则属于年内新崛起力量，主打人工智能等科技创新产业及相应的投资业务。其余板块商业用地，亦同样有鲜明的产业特色，其地块定向出让条件与相关产业紧密关联。除较房地产、金融等行业外，“IAB”（新一代信息技术、人工智能、生物医药）相关产业在土拍市场中占据显著比重。而且商业地块基本要求一定范围的自持比例，其中科学城、琶洲地块自持比例高达70%；以产业定向为基调的前提下，除个别商业地块（因可建自持型公寓）产生溢价外，其他地块均以底价成交。
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