凯德549亿收购星桥腾飞 构建空间运营全价值链

本报记者张晓玲实习生陈靓

导读

在房企普遍转型开发＋运营的背景下，凯德在多元空间运营、房地产金融上的优势被进一步夯实。

作为商业地产领域的巨擘，新加坡凯德从不缺热点。

1月14日，凯德向市场释放了一个惊人的大单：以110亿新元（约人民币549亿）收购淡马锡旗下的星桥腾飞集团，成为2019年商业地产领域第一单也是最大的一单并购。

星桥腾飞主攻物流/商业园和工业地产，同样以新加坡和中国为核心市场，这与凯德原有的购物中心、写字楼、长租公寓等空间的运营构成互补。

通过这次兼并重组，凯德不仅强势拓展了其全产业价值链条，实现了资产规模跨越性的上升，还获得了更多的房地产金融平台。

在房企普遍转型开发＋运营的背景下，凯德在多元空间运营、房地产金融上的优势被进一步夯实。

这给房地产行业带来的启示是，通过收并购实现自身资产和规模提升，加码空间资产管理运营，可能会成为接下来商业地产领域越来越多的现象。

中国商业地产、地产金融领域的标杆，印力商业集团董事长丁力业、越秀房托行政总裁林德良均对21世纪经济报道表示，商业领域的收并购才刚开始。

收购大单

商业地产的“明星”凯德通过兼并重组，再次实现了自身的资产腾挪和拓展。

1月14日，凯德宣布与淡马锡达成交易，以110亿新元（约人民币549亿）收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。

这次收购，是继2017年11月，万科以790亿元领衔收购普洛斯后，以及去年初印力集团收购凯德20个购物中心后，亚洲商业地产领域又一笔大并购。该拟定交易，还有待凯德集团独立股东于股东特别大会上批准，会议计划于2019年上半年召开。

80年代初在新加坡开发科学园起家，腾飞集团于2015年与星桥集团合并成为星桥腾飞集团，致力提供跨行业、跨地区的城市和商务空间服务。

目前，星桥腾飞的业务版图横跨新加坡、中国、印度、澳大利亚、英国和美国等11个国家，管理资产达236亿新元，其中超过80%集中于商务空间，50%以上（约124亿新元）聚焦在物流/商务园和数据中心等新经济领域。

同时，星桥腾飞还持股并管理三只上市信托基金：腾飞房产投资信托、腾飞印度信托和腾飞酒店信托。

凯德方面表示，交易完成后，凯德与星桥腾飞将进行整合，成为一个亚洲跨国多元化房地产集团。

“这项交易为凯德带来可观的开发类项目储备的同时，凯德的基金管理业务也将大大扩容。”凯德集团总裁兼集团首席执行官李志勤说。

作为核心市场，新加坡和中国的资产将因此迎来40%和9%的增长，资产价值将分别达到386亿新元和482亿新元，这进一步巩固了凯德在这两个市场的竞争实力。

2018年，星桥腾飞同时拓展了在美国和欧洲的业务，收购了一个分布于波特兰、罗利和圣地亚哥的含33座郊区办公楼的资产包，以及在英国的38个物流地产项目。这加强了凯德在发达国家市场的深入发展，并进一步平衡了其全球业务布局。

另一方面，星桥腾飞的注入还将为凯德带来更大的金融力量。届时，凯德将将拥有31只房地产投资信托基金和私募基金，并还将继续与原先的全球资本伙伴合作，投资于现有的基金或新基金。

价值链延伸

对凯德来说，更加意义深远的是，这笔体量不小的收购，拓展了凯德的空间运营管理的范围和资产类别，实现了资产多元化和全价值链的构建。

凯德集团董事会主席黄记祖表示，此次收购横跨了多个资产类别，形成了不同地理范围的整合性平台。

首先是运营的空间类别增多了。资料显示，凯德长期致力于住宅、购物中心、住宿（服务公寓、酒店、长租公寓等）领域，通过收购整合，资产类别将进一步扩充至物流/商务园、工业地产等领域。

“这加强了凯德在物流和商务/产业园领域的布局。”李志勤表示，扩充凯德营运类资产组合，将为凯德带来更加多元化和富有弹性的发展。

其次是资产规模提升。在之后的计划中，在物流/商务园和数据中心领域，将有100多个项目加入到凯德的资产组合中；覆盖的地理范围将拓展到32个国家180多个城市；凯德在全球的办公楼数量将从39个增加到83个，总建筑面积达250万平方米。

“这项交易创造了一个极具吸引力的机会，这是单个公司无法达到的升级效应。”在黄记祖看来，在横跨多个资产类别和地理范围的整合性平台上，凯德的业务规模、能力、资源和全球布局得以拓展，从而能够获得高质量、可持续的增长。

此外，凯德将手握新交所三只最大的房地产投资信托基金：腾飞房产投资信托（腾飞瑞资）、凯德商用新加坡信托和凯德商务产业信托。

凯德中国首席执行官罗臻毓认为，持有运营是成熟的真正的商业地产运作，最考验开发商的专业能力，而未来商业地产运营空间越来越多元，其与金融的结合也将是一个关键点。

在凯德的全球版图中，中国市场至关重要。中国市场是凯德和星桥腾飞的核心市场之一，他们都在中国有超过20年的经验。目前，凯德已在中国40座城市拥有/管理超过180个项目。

星桥腾飞在中国以园区项目为主，旗舰项目包括大连软件园腾飞园区和新加坡杭州科技园；此外，还涉及城市可持续发展项目，例如中新广州知识城等。

双方多元资产类别互补之后，凯德在中国建立起涵盖城市综合开发、商务园/产业园、商业综合体、办公楼、购物中心、住宅、服务公寓的立体产业链条，形成跨资产类别和地域的协同效应。

至此，在华资产将占到凯德全资产的41%。凯德方面表示，其在华产业链将进一步扩展，深度服务于中国城市更新、新型城镇化的发展方向。而星桥腾飞带来的资产，也契合凯德在中国五大核心城市群发展战略。

凯德预计，收购完成后，凯德集团管理的资产总值将超过1160亿新元，提前跨越式实现2020年管理资产达1000亿新元的目标；其收入将从2.28亿新元猛增到3.37亿新元，增长率为40%。

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