二手成交刚需撑场 增城番禺成今年最大“赢家”
2018年，广州二手楼市交投热度注定低于2017年。对二手房业主来说，“反价”已成过去式，“让价”成为主流。对二手房买家来说，市场转变为“买方市场”，对买家是有利的，但买家“压价”的幅度远大于业主可以接受的“降价”幅度，造成市场交投的胶着。
合富研究院高级分析师梁燕明表示，2018年二手交投活跃度明显下降的原因，除了调控、房贷等政策层面的因素之外，买卖双方心理价位的明显差距，对价格的分歧，造成二手楼市成交周期拉长、成交胶着。她表示，从目前的市场交投气氛来说，总体上是对置业者有利的，尽管业主给予的“让价”幅度未必能达到买家的心理预期值，但市场上可提供给买家选择的房源较为充裕，有置业需求的买家不妨可以多看几套房源，尝试与业主倾价，选到价格合适、符合自己需求房源的机会也会大一些。此外，鉴于2018年年底仍会有新地铁线路开通，交通出行条件的改善会对沿线区域楼市有所带动，建议买家可留意近两年新开地铁线路途经区域的房源。
对业主来说，目前出售意愿不高的业主，往往会选择以租待售，等到价格合适的时候再将物业放售，而目前在市场上出售物业意愿较高的业主，往往都是“卖一买一”型的置换型人士，出售旧居往往都是为了筹集换房资金。如果是必须出售旧居才有足够的资金换房的人士，建议还是在价格上作出合理的让步，否则，有可能因旧居迟迟未能售出而影响到换房的计划。
市场交投活跃度不高
从成交量来看，除了5月和7月之外，其余各月的市场交投活跃度均低于去年同期。据合富大数据监测阳光家缘网站公布的通过中介促成的二手房网签成交数据分析，全年二手住宅成交量持续处于低位，自8月起二手住宅成交量甚至已呈现出逐月下降趋势，9-11月每月成交量均不足6000套。若明年政策环境仍维持偏紧的态势，而业主“让价”幅度没有太大变化的话，二手楼市成交胶着的状态较难出现明显变化。
现时，二手楼市业主整体“让价”幅度大概在5%-10%之间，急售套现的卖一买一型业主，“让价”幅度可能会再大一些。但目前业主愿意给出的“让价”幅度，仍未能满足买家的“压价”预期。买家都希望业主可以降价出售，如2018年年中的时候，天河北通常500-600多万元左右的房子，买家可能会还价几十万元，但是最后谈下来，可能业主只会让价20万元左右。
市场交投热度的下降，买卖双方的价格分歧，也让物业成交的周期较2017年有所延长。买家是否决定购买，价格是很重要的因素，也是决定成交速度快慢的主要因素。
以天河北为例，2018年年中的时候，业主有心卖、降价幅度明显的话，一般两个月左右可以成交，但2017年的时候成交时间会短一些，一般一个月左右就可以成交。如果是业主对价格的预期比较高，不愿意“让价”的话，放盘两三个月卖不出去也是有可能的。
番禺、增城两区交投最热
从成交区域分布来看，番禺和增城两区是2018年广州二手楼市成交量较高的两个区域。据合富大数据监测阳光家缘网站公布的通过中介促成的二手房网签成交数据显示，两区的二手住宅成交量已经突破10000套大关，领先于其他区域。考虑到这两个区均已有地铁通达、后续可进入二手楼市交易的房源数量仍存在较大的新增潜力，以及价格仍较市中心同类物业有优势等方面的因素，估计2019年番禺和增城两区的二手房市场交投有望保持较高的活跃度。
天河、海珠、越秀、荔湾等中心城区，在2018年的成交热度下降比较明显，降幅均超过四成。楼价处于较高水平，业主心态相对较为强硬，使得这些区域成交胶着的情况更为突出。
不过，由于2018年广州二手楼市供求关系保持相对稳定，因此，二手住宅成交价格走势也相对平稳。据合富大数据监测阳光家缘网站公布的通过中介促成的二手房网签成交数据显示，2018年1-11月广州二手住宅月度成交均价基本围绕在2.4万元/平方米这一价格线上下窄幅波动。祈福新村、恒荔湾畔等标志性楼盘的二手成交均价波动，进入下半年之后也趋于平缓。
刚需买家为主力的格局延续
2018年的广州二手楼市依然以刚需买家为成交主力。据合富大数据统计，2018年1-11月首次置业刚需型购房个案约占六成左右的份额。而刚需青睐的中小户型单位，亦成为广州二手楼市的成交主力产品。据合富大数据统计，面积在60-90平方米的房源约占整体成交的34%，高于其他面积段的房源成交占比。备受刚需型买家青睐的两房和三房单位，交投热度也远高于其他户型的房源。据合富大数据统计，2018年1-11月两房和三房单位的成交占比均在三成以上，其中，两房成交占比约37%，三房成交占比约36%。预计2019年广州二手楼市的成交主力仍以刚需买家为主，因此，中小户型物业仍将是二手楼市的成交主力，而两房、三房单位还是会占据较高的成交占比。
尽管目前大多数业主对一次性付款方式购房的买家，能给出相对大一些的让价空间，但以现时的楼价水平来看，能够以一次性付款方式购房的买家数量始终有限，因此，无论房贷实际利率如何变化，按揭购房一直都是二手楼市的购房主力付款方式。据合富大数据统计，2018年1-11月按揭购房占比多达七成以上。考虑到买家支付能力在短期内不会产生太大变化，预计按揭购房仍将会是2019年广州二手楼市的主要购房付款方式。
南方日报记者许蕾
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