这一年敲响广州楼市幸福钟”的那些事
□信息时报记者 郑晓玫
在日前公布的“2018中国最具幸福感城市”榜单中，广州再度名列其中。2018年，对于广州楼市注定是不平静的一年，粤港澳大湾区吹响广州东进与南拓的号角，地铁等交通路网的完善促使广州各大片区形成联动……众多利好之下，广州未来必将迎来新一轮腾飞。
一座城市铸造“幸福之光”，“住”是必不可少的一环。那广州楼市的“幸福密码”在哪？为此，记者特地梳理了2018年广州楼市的几大关键词，无不关乎广州市民的居住“幸福指数”。
关键词
利好
大湾区利好
推动广州“东进南拓”
今年上半年，广东省社科院发布的《粤港澳大湾区建设报告（2018）》指出，2017年是湾区元年，2018年则进入“粤港澳大湾区”的建设年。目前，湾区已初步显露世界一流超大城市群和国际自由贸易港雏形。在“粤港澳大湾区”的辐射之下，广州的“东进”和“南拓”战略再度引发社会各界关注。
其中，作为广州东部连接大湾区东翼城市群的交通枢纽中心增城，将拥有“6条国家铁路+7条地铁+5条城际轨道+3座客运交通枢纽+3座货运枢纽+第二机场”。
而“南拓”线上的另一位主角南沙，则被广州明确定位为城市唯一的副中心，并全力南拓，最后构成“南沙-虎门-滨海新区-空港-前海”的珠江东岸黄金发展轴线。
“旧改”进行时
广州老城区焕新貌
美好生活需要打造全新的生活环境，而说起广州“旧城改造”的代表，广船和广纸两大板块无疑是“模范生”。随着广佛线燕岗至沥滘段在今年开通，广纸的区域优势不言而喻，而一江之隔的另一片区广船新城也在今年焕发新机。
今年5月，广州市政府批复荔湾区广船地块旧厂更新改造实施方案，荔湾南片区发展利好逐步落实。城市发展在东进的同时，西部老城区价值也被重新定义。从控规图来看，广船地块未来将建临江住宅。根据批复，广船地块主要为商业用地和医疗卫生用地等，拟建设中信泰富华南总部、中船南方总部、荔湾国际科创中心、智慧海洋科技大厦等荔湾区广船地块央企总部集聚区。
近年来，荔湾南片区大手笔规划，价值不断提升。据了解，广船地块城市设计基于白鹅潭片区以及珠江西岸规划空间形态整体考虑，规划后珠江西岸片区形成“一主两副，起伏有序”的滨江天际线。结合广钢未来中轴线，整体可打造为船舶文化公园与滨江工业遗产景观岸线，成为吸引年轻人的特色活力区。
关键词
新政
容积率新规施行 “N+1”成绝版
2018年12月1日，广州市国规委官方网站公布了《广州市规划管理容积率指标计算办法》，这是广州首个针对容积率计算的完整规则。新规对公摊面积计算，阳台进深、面积比例等的限制，“复式中空”面积计算方式等都进行了规范。记者了解到，根据新规，套内建筑面积＜144m2的复式住宅，再不能通过中空设计，实现“面积增值”了。
业内人士表示，按最新公布的设计规范，开发商再设计这类复式单位就得计算面积，不但没有了“偷面积”的效果，反而增加了建筑成本（包括中间分隔与敞开部分的室内化），所以未来新的项目也没必要再采用这种设计。因此，目前市场在售的复式产品或将成为绝版。
500强高管、科技人才可在穗买房入学
2018年12月1日，《广东省人才优粤卡实施办法（试行）》正式实施，有效期3年。《办法》中规定，人才优粤卡持卡人在广东省按照有关政策规定可享受当地居民待遇和优惠便利服务。持卡的港澳台人士、华侨、外籍人士可享受包括落户、在工作所在地购房、子女入学、缴纳社会保险、医疗服务等在内的十余项重大福利，这对很多拥有港澳台户籍、想要在广东省落户买房的人才来说，都是一大福音。
目前，广东省人才优粤卡网上申办平台已正式上线。符合条件的申领人才优粤卡可到该网站办理，包括自助办理落户、子女入学、社会保险等。
关键词
交通
三地铁齐开通 将带动沿线楼盘销量
期待已久，广州终于在今年实现了“区区通地铁”。12月28日，14号线首期（白云区嘉禾望岗至从化区东风段）、21号线首期（镇龙西至增城广场段）、广佛线（燕岗至沥滘段）3条地铁新线正式开通，增城、从化、海珠三区受利明显。自此，广州市民的通行成本也将大大缩小。比如，从佛山千灯湖至广州沥滘由接近2.5小时缩短至30分钟左右；在海珠西部不用换乘便直达沥滘，并能更快速到珠江新城等区域；从化告别了“无地铁”时代，增城、荔城朱村等板块内部通达性也大大提高。
而地铁的开通，另一端则牵动着广州的楼市。为了吸引买家，开发商使出了各种营销手段。据广州克而瑞统计，在刚开通的三条地铁沿线，有9个楼盘下调价格，最高下调3000元/平方米。
广佛线延长后，一手盘主要集中广纸板块，目前在售项目多为加推新货，兼顾刚需和改善需求，几乎所有项目都有70平方米左右的两房户型在售，未来这里或有10万+项目推出。地铁14号线一期开通后，串联起从化和白云两区，在新和站还可换乘知识城支线，到达黄埔知识城片区，这也使得知识城支线告别了“孤线”状态。目前，白云段除嘉禾望岗、白云东平两站附近有零星一手盘在售，夏良、太和、竹料、钟落潭、马沥和新和站基本无一手，周边多为保障房、村庄、工厂或学校等。从化段的太平、神岗、赤草、从化客运站以及东风站周边均有零星一手盘在售，其中从化客运站附近最多，有4个。
而增城由于不限购，如今21号线一期的开通更让增城的楼盘销量水涨船高。克而瑞数据显示,今年上半年广州一手住宅成绩热门板块TOP10中，荔城、朱村均在列，其中朱村以39万平方米成交量位列全市第三。
枢纽综合体首试“车辆段+住宅”模式
11月，广州出让2宗黄埔区的商住用地，其中巨无霸萝岗车辆段地块再次由广州地铁以76亿元底价夺得。据广州中原研究发展部分析，本次萝岗车辆段地块将尝试“车辆段+住宅”模式，并预期未来3-5年内将会有大量车辆段、停车场等地铁枢纽综合体地块陆续释出进入市场。
据了解，在建设用地日益紧张的今天，土地资源愈显珍贵。但车辆段一般占地面积较大，而且大面积的工业建筑对片区有硬性的切割。因此，在车辆段上加盖大平台“造地”，不但能够有效地提高土地利用率，缓解用地紧张的问题；还能利用车辆段巨无霸体量开发的商业、住宅的综合体，配合轨道交通的便捷性，可以聚集人口流入，加速区域成熟。另外，大规模的轨道交通建设、运营需要投入巨额资金。而对车辆段上盖物业的综合开发可提高政府收益，并将资金用于支持地铁建设，形成良性循环。
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