楼市成交稳中有降地块出让速度加快
关键词
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一手楼市
观望气氛较浓 成交量减少价格稳
据阳光家缘统计显示，截至本月底，2018年广州一手住宅网签成交76056宗，同比减少18.9%，跌幅较2017年收窄。从市场趋势来看，重大调控出台的次年市场表现均不理想，加上今年大部分时间面临备案价、预售证发放效率等新政，购房者观望气氛较浓。
价格“2字头”楼盘最受青睐
据广州中原研究发展部对全市各区热点项目销售均价进行统计分析，截至本月末，广州一手销售均价为27200元/平方米，同比微涨3%。可见在成交活跃度较低的市况下，大部分项目售价保持平稳，不轻易变动价格。此外，由于花都、南沙、番禺3区近年标杆地陆续转化为一手项目，因此区域价格变动相对明显。
与2017年Top10项目来自不同板块的情况不同，2018年热盘均来自番禺、南沙、黄埔、增城4区，金洲、朱村板块各有两盘上榜。十大热盘累计成交202.26万平方米，排名第一的亚运城单盘成交41.97万平方米，占其中20%。而2017年排名第一的项目仅成交24万平方米，占前十盘成交总量的12%，由此可见“热区包揽，热盘集中”为今年Top10榜一大特征。另一方面，十大热盘售价平均售价为2.2万元/平方米，可从侧面反映目前广州市场上买家较青睐的价格范围集中在2万～2.5万元/平方米之间。
广钢板块大量新项目入市
得益于2016年底以来商住用地出让增加，2018年陆续享受土地转化一手住宅的“甜头”，今年整体供应面积达1086.45万平方米，创近4年新高。另一方面，由于成交面积下降，今年出现自2014年以来的又一次“供大于求”，同属于“调控次年”，今年整体市场供求表现与2014年特征相类似。此外，近一年广州整体库存基本维持在820万平方米左右，由于年初成交量偏低，导致去化周期上升至接近11个月，随着下半年成交量回升，库存周期回落至9.5个月。
据悉，2018年荔湾供应面积达105.74万平方米，成为老城区中供应量最大的区域，该区热门板块广钢新城迎来中轴线以南项目推货潮，如华发中央公园、振业天颂、保利碧桂园公园大道等全新项目相继入市，整个广钢板块2018年供应73.05万平方米住宅，占荔湾总供应量的70%。此外，白云得益于近年密集供地，2018年一手住宅供应量达45.93万平方米，同比增加近3倍，将成为未来一段时间中心区供应主力。
相比之下，2016～2017年间推货能力较强的天河区今年供应量大幅下滑，2018年仅供应34.49万平方米，同比减少37%。在牛奶厂板块进入销售尾段的情况下，该区仅主要凭借兰亭盛荟等个别项目供货，消化周期相对紧张；此外，由于天河区近三年无公开宅地挂牌，未来一手住宅供应将高度依赖旧村改造项目，故一手供应将更加紧缺。
外围五区供应均有所增加
外围区方面，五区供应量均有所增加，其中番禺供应120.14万平方米住宅，同比增加1.6倍，无论总量、同比增幅均表现抢眼。该区供应主要得益于大盘亚运城年初、年末两个时间段推货，其累计供应77.82万平方米住宅，占番禺总供应量65%，其中亚运城11月新组团天峯加推以来，累计供应65.57万平方米单位，满足了市场上对于配套完善优质大盘的需求。
此外，花都、南沙、增城三区供应量增幅亦较为明显。其中花都供应面积达87.05万平方米，并且由以往主要依靠万达城供货，变化为花都湖、狮岭、新华旧镇“多点开花”，买家选择的空间增大，促使四季度花都成交改善；南沙年内供应169.03万平方米住宅，仅次于增城为全市第二大供货区，大盘越秀滨海新城供应36.11万平方米，单盘占区域21%的供应量。地产人士认为，就目前全市格局来看，一手供应基本集中在中心区白云、荔湾、黄埔，外围区番禺、南沙、增城，预计未来2～3年这一格局将基本维持稳定。
展望
2019年市况将较今年更乐观
广州中原研究发展部认为，虽然2018年广州一手成交表现欠佳，但今年第四季度发生的基本面变化却朝着积极的方向改善。首先，以增城、南沙、番禺为首的区域陆续优化备案价落地“实签”，买家首付压力大幅降低，入市意愿增强；其次，从广钢、东圃、新市等中心区板块新批情况来看，目前已实现一次性获批过百套单位，市场供应渠道更加通畅，买家选择空间增大。此外，第四季度网签效率明显提高，据了解，目前番禺、南沙等区最快可实现一周完成网签。最后，房贷利率下调，额度相对宽松，可降低买家月供压力，这四大因素将为未来市场保驾护航。
另一方面，本月末召开的中央经济工作会议提出“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”的房地产发展思路。广州中原研究发展部认为，广州官方针对2018年市场表现作出优化备案价、加大土地供应、改善新批网签行政效率等举措，正是充分践行了“分类指导，适时调节”这一方针，利于营造良好交易环境。
业内人士认为，2019年市况将较2018年乐观，排除回迁房、积压网签后，预计将成交8.3万～8.5万套左右。在供应面上，土地转化一手产品更充足；需求面上，2017年由于“3·30”新政失去购房资格的买家陆续回流，这一部分购买力将带动成交反弹。其次，首付压力、项目让利将降低置业压力，让此前因资金不足放弃入市的买家重新进入市场，市场将逐步回暖。
2018年广州楼市
四个阶段
第一阶段：1～5月
由于2018年春节假期较晚，不少买家3月中才陆续回流，导致一季度表现疲软。传统旺季“3月小阳春”无显著特征，市场表现一般。
第二阶段：6～7月
随着5月末增城一个中高端价位项目入市，该区备案价进行一定程度的“优化”。据广州中原研究发展部监控，6～7月成交的161.68万平方米总量中，增城单区成交66.9万平方米，占41.3%。
第三阶段：8～9月
作为传统销售旺季，加上临近年末开发商冲业绩，从月初起市场供应明显增加，不少项目抢在国庆前入市，如增城朱村大盘科慧花园、南沙阳光城丽景湾、越秀滨海新城等均选择9月推货；与此同时，朱村、金洲、白云新市等热门板块部分楼盘小幅让利以促成交。
第四阶段：10～12月
10月中旬，广州公布备案价优化措施，旨在消除高首付对购房者造成的困扰。在此期间，除增城外的其他区域等待实签措施落地，导致10、11月成交大幅减少，直至12月成交量才充分释放，表现出“翘尾行情”。
（下转B11）
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