期待明年楼市理性回归
十大“关键词”回看2018年楼市表现
近年来，年年都说“今年是史上××之最”，今年也不例外，有人评价，对房地产人来说2018是最繁忙的一年，房子不好卖，各种状况却很多，这让大家真正有了名副其实的“最感受”。时至年底，按照惯例，总结和预测会同时充斥于各媒体平台。到目前为止最极端的预测说，到2019年4月房价要跌20-30%。预测往往是不靠谱的，但回顾走过的一年则可以给未来很多启示，关于即将过去的2018年楼市，或许这十大“关键词”可以较准确地概括其表现，让人们的回看之旅有清晰的脉络。
关键词一：调控最严
12月上旬，各地持续发布房地产调控政策达到8次，政策内容基本都是规范房地产市场各种乱象。而全年截止目前，全国今年的房地产各种调控政策已发布多达438次，已刷新历史记录，同比涨幅高达75%。2018年也因此成为历史上房地产调控政策出台最密集的年份，考虑到年底最后还有10天时间，不排除还有超市会出台相关政策，这样一来全年楼市调控政策出台总数有望达到450次。
调控之下，楼市有明显变化：控房价效果明显，房住不炒深入人心，投资需求基本被挤出市场；市场涨幅明显放缓，楼市告别高烧，“金九银十”成色再降，二手房量价齐跌；高层央媒反复发声强调调控成果来之不易，调控不会半途而废，当前执行力度将依然维持严格状态。
关键词二：房地产税
房地产税作为特殊时期担负重要调节职能的新税种，也是作为房地产长效机制的核心内容之一，要开征必须科学设计，立法程序中要综合考虑很多门槛的设置，不可能轻而易举盲目出台。但今年曾一度热炒房地产税会于年内落地，一些专家学者甚至政府官员也表示，不动产登记在全面落地举措推开之后，房地产税会应随之配合出台。而事实并非如此，2018年房地产税落地成为年度最搞笑预测。
关键词三：单双合同
在2016-2017年，全国各地特别是一二城市和部分三线热点城市，因为限价严格，开发商想出双合同对策予以应对，也就是说，在政府“限价”“限签”双重压力下，开发商为了能够所卖住宅价格达到设限要求可以顺利网签，把房屋总价一分为二，几乎是对半开，一半是应付网签的毛坯成交价，另外一半则单独签装修合同。一套400万元的住宅，反映在售房合同的准予网签价格只有200万元。此举不仅违规，还导致价格数据不真实，而且无端增加了购房者支付压力。
关键词四：租房乱象
今年是提出“租购同权”的第一年，政府大力倡导培育租房市场，但是趋利惯性导致方方面面趋之若鹜，不仅银行、房企布局，很多新设立租赁公司和网络交易平台层出不穷，经营手段也千奇百怪，一切以盈利为目的，垄断房源，恶性竞争，租金大涨，违规推行“房租贷”等金融化导致长租公寓企业跑路爆雷，租客、房东双方受损，租赁秩序受到破坏。而且在住房租赁过程中出现甲醛超标影响健康。业内呼吁加速立法，加强监管。这些成为贯穿2018年始终的最明显关键词。
关键词五：人才大战
截止目前，全国已经有接近30个城市发布了超过历史力度的人才吸引政策:或优先落户，或补贴房租，或补贴巨额购房资金等等，掀起一轮人才优遇热潮，人才购房成为年度房地产交易的巨大推力。
关键词六：房贷利率
本来出发点极好的分城施策被各取所需了，一方面靠不动产理念鼓动需求入市，一方面连续推涨首套房贷款利率，从原有的基准利率打折到全部上浮到10%以上，甚至个别城市上浮到了20-30%。有很多声音质疑此举误伤刚需，与中央政策背道而驰。
关键词七：房闹维权
在一些人心目中房价只能涨不能跌，今年落实控房价目标，一些城市项目高位运行后被约谈，不得已采取降价策略，不管是真降还是假降（以特价单位为噱头吸引买家产生广告效应），无一例外受到老业主反对，认为发展商降价损害了前期高价入市业主的利益，于是组团围攻销售部，打砸交易中心，以此极端行为维护所谓权益。造成房地产企业不敢降价，房价不能降的既成事实，绑架政府决策。
关键词八：房企变局
今年下半年开始，以万科牵头呼吁为了活下去采取分割业务板块的办法寻求再生之路，不少大型领先房企纷纷调整战略布局，拆分物业板块上市圈钱支撑主业发展，然后一批在房地产高速发展、利润丰厚时期入市的非房地产主业的企业（包括央企和其他大型上市企业）纷纷将“房地产”业务进行切割，或转让项目，或出售股份，“去地产化”意图明显。资料显示，截至目前，2018年已经有近20家房地产公司去掉企业名称里的“地产”字样。
关键词九：土地流拍
2018年的土地市场虽然年底有翘尾趋势，但是一年来的总体表现呈现今不如昔的趋势，一是挂拍地块底价成交的居多，二是即使有所溢价但溢价率也大幅下跌，三是多城市多幅地块成交流拍，甚至广州从化有地块连续流拍达7次之多。中原地产研究中心统计数据显示，截止12月17日，一二线城市合计住宅土地年内流标高达324宗，是最近6年来最高记录，流拍量同比上涨140%。
关键词十：房屋质量
因为地价成本增加，加之调控趋严，盈利空间缩小，部分房企甚至标杆房企开始在住宅建筑质量上打折扣，年内发生多起质量责任事故，其中包括某领先房企在中山在建项目倒塌，某标杆房企连续发生生产安全和建筑质量责任事故。
罗列这些关键词，看似问题多多，其实高层心中有数，治乱的决心一直没有放松，期望这些问题在2019年会得到较好的解决，期待房地产市场的稳定局面如期到来。
（吴穹）
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