改造成本高、预算低、产权复杂 私房修缮怎么解？提特定区域法设补贴机制
●工作坊的同学入户走访了三官庙前街13-1号的蔡姨一家，对其居住环境与改造困难感触最深。
■泮塘五约微改造跨两岸公众参与之二
■策划统筹：何姗■采写：新快报记者 何姗 王婷婷■摄影：何姗
泮塘五约目前已完成一期微改造，被修葺改造过的青砖屋以其岭南传统风貌特色吸引着游人，但漫步于古村，仍然可见许多民居破败失修，或者空置荒废。
“现在这里还有大量的私房业主，我们怎么动员他们加入到这个改造里面，去提高这个地区的面貌，这是很重要的。”在泮塘五约微改造的工作坊中期评图时，权叔表达了这种愿望。事实上，微改造也唤起了许多老房子业主修缮自家房子的热望，常常向社区规划师询问如何修老房。
目前广州的历史文化街区微改造是政府一次性投入修缮活化公房，但大量亟须修缮的私房、尤其是已列入保护的风貌建筑未能得到修缮，影响了微改造效果，而小规模渐进式自主更新也是历史文化街区改造的趋势，面对村民积极参与改造的需求，工作坊能否探索新的策略，创新制度，为广州乃至全国的历史文化街区微改造带来示范与借鉴？
借鉴台湾经验： 政府投入，使用部分房屋回收成本
“泮塘的问题很多，如果用现今的法律去处理会非常麻烦，会阻碍当地的发展。”黄瑞茂老师在跟建筑小组的同学讨论时提出，应建立一套机制来进行改造，
借鉴台湾的经验，可以在特定区域有自己的法令。
因此，同学们提出：制定“特定区域法”。建立对应的补贴机制，前期资金由政府投入，后期由政府使用部分房屋一定年限以回收成本。居民全资自主更新且符合文物保护、风貌保存要求的则应获得一定奖励。
以蔡姨的房子为例：将其改造为可以作为单间出租的套间以补贴她家收入，居民外迁；不便外迁的保留在原址。”
对此，小组还提出三个机制：辅助机制、回收机制、违章补偿机制。
针对居民由于不了解法律条例等无法明确自己的权利及义务，政府则缺乏人力及时间对每户进行普查式沟通了解。同学们建议成立都市设计审议委员会，作为第三方介入政府与村民的沟通，如：建筑面积划定，并简化居民自主改造报建过程，促进居民自主更新。
另一方面，工作坊认为：“五约未经改造的建筑虽然混杂，但却最能体现完整的文化空间体验之旅的特色与特殊性的关键所在。因此需要建立一套协商机制，透过设计审议（design review）的方式来规范，以营造一个特色营造计划。”
面对村民积极参与改造、自主更新的强烈愿望，荔湾区城市更新局相关负责人曾表示，泮塘五约作为住建部老旧小区改造试点，将进行制度上的创新，通过政策鼓励、以奖代补的形式鼓励村民自主更新，（详见2018年5月30日《“最广州”泮塘五约微改造：首创奖励建筑师志愿者帮村民修老屋华工将参与》）。对工作坊提出的创新机制，区城市更新局调研员江伟辉表示：鼓励业主按规划的要求自主更新，鼓励拆除违法占地，适当在顶层补建设置厕所等设施的面积。
入户调研7户居民，发现私房多不安全
工作坊专门设立了一个“建筑形态”小组，调研建筑修缮、改造存在的问题，尤其是居民自主更新的难点。
“我们要了解一下这些人目前的生活状况到底是怎样。”指导老师淡江大学建筑系黄瑞茂教授说。
泮塘五约微改造主要是改造和活化已征收的公房,村内有约487个门牌号的房子被征收、列入微改造，但另有近200个门牌号的民居是私房，有从清代、民国时期、解放初期、到上世纪七八十年代的不同年代的房子。
小组的同学入户走访了7户居民，对蔡姨一家的居住环境与改造困难感触最深：
蔡姨家在三官庙前街13-1号，是从主街五约直街通往村的文化、社交中心三官庙的必经之地，周边还有文物保护建筑五约亭和许多摊贩聚集。
房子的正面是铁制防盗网，有几张大的生锈铁皮作为挡风板。其他三面外墙是裸露的破旧红砖，整栋楼看上去有些倾斜。
房子一共四层，每层面积为约16平方米，蔡姨的夫家共三兄弟，每家各住一层，老二的儿子偶尔回来住在四楼：不到100平方米的房屋住了9人。
从仅能走一个人的楼梯上楼，就是由阳台改建的厨房，厨房的地面只有几根钢筋架着，同学们在上面走两步都不敢太用力。“你走出去看看……别人都笑我，在两条钢丝上面煮饭，每天都是这么走。”蔡姨苦笑道。
每层楼都建得不高，天花板很低，“我买这个上下床架，是女儿小时候买的，后来长大了，上不去。”蔡姨说，“我现在想重新建地基，因为太矮了。”
除了低矮，蔡姨最担心房子的结构安全。
房子是砖木结构，建于上世纪60年代末，在90年代又加建了第四层。“做整饰工程时，有人告诉我‘你的房子已经歪了’。”蔡姨皱着眉头说，“我担心住着住着就倒了。”
“我退休金是一千八。女儿现在读大二，一年的学费是一万三千八。”蔡姨说，“家婆生病，她一病就拉动全家人，全家人已经是过苦日子了。”对于改造的费用，蔡姨觉得“那个数字肯定是天文的了”。
“我这么烂的房子，你怎么修呢？修了东墙，西墙就烂了。”蔡姨希望趁微改造重建，或者跟政府置换拆迁房。但由于产权分属三兄弟，另外两户反对。
同学们通过入户调研发现，蔡姨的住房问题比较典型，村里私房普遍存在居住面积不够、基础设施不足（厨房、卫生间、浴室）、结构不安全、违章加建等问题，故改建成本高，但居民收入微薄，预算不够，需要政府补贴；更复杂的是因为有多个产权人，对改造无法达成共识。
此外，按照现行的法律：违章建筑要被拆除；古村属历史文化街区，保护类建筑不能擅自改建。居民提出的置换房屋也未有相应的政策。
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