房价升降很正常 契约精神当遵守

二手房交易中反价或放弃交易均属违法

在楼市房价处于变动中的时候，二手房业主往往会因为利益驱动选择反价或放弃交易，从法律的角度看，此举明显违反了合同法，如果诉诸法律，在证据确凿的情况下，肯定要承担法律责任甚至是经济赔偿等后果。记者在番禺区房屋租赁和中介协会采访时，协会监事长孔肇贤律师向记者介绍了这样一个案例：

2016年12月中旬，业主李某经中介公司促成，看中一套住宅物业，遂与买家陈某签订《房屋买卖合同》，确认房屋售价220万元。因当时房屋未达到拿证满两年方可销售的规定时限，双方约定至2017年7月再正式办理房屋过户手续，买方依约支付购房定金66万元。合同签订后，买方担心业主将房屋再次出售，于是要求中介公司签署《广州市存量房买卖合同》(俗称网签合同），但业主以户口未迁出为由拖延办理合同网签。

到2017年5月，买方陈某向业主李某提出配合其办理银行按揭手续，但这段时间该交易标的物业同区域的市场房价有一定幅度上涨，业主觉得卖亏了，自己损失巨大，便向中介经纪人表示，要买家增加22万元购房款以弥补其损失，否则不予配合。经过多次协商，买方不接受业主的加价要求。

2017年6月，业主李某以买家逾期办理按揭手续为由，发出《律师函》，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并于7月向荔湾区法院提出诉讼，要求解除《存量房买卖合同》，并要求买方支付违约金22万元。

经一审法院审理认为，买方未能如期办理按揭手续，其直接原因在于业主李某，当时未按买家陈某要求配合办理所致，故业主李某以陈某未办理按揭贷款手续构成违约为由，要求与陈某解除房屋买卖合同于法无据，判决本案合同不具备解除必须条件，不予解除其购房合同，并驳回业主李某要求买方陈某支付22万元违约金的诉讼主张。

之后，买方陈某反诉要求业主李某违约，要求法庭判令其赔偿双倍定金，并赔偿该房屋升值损失87万元。一审法院认为李某存在屡次以迁出涉案房屋原业主户口为由，一直未配合办理按揭贷款手续，其行为构成阻碍合同约定事项进行，并因此造成双方就涉案房屋的交易未能继续履行，李某的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。

据孔肇贤律师分析，在本案中，业主李某与买家陈某是在意愿真实、身份合法的情况下订定房屋买卖合同的，且该合同为买卖双方的正式交易合同。买卖双方在签订合同后，应当依约履行合同，若无合法依据支持一方解除合同或不履行合同的，须由违约责任方承担违约责任。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。因法律规定定金在合同总标的额20%内适用定金罚则，故法庭对陈某主张李某双倍返还定金的诉求予以支持，判令被告业主李某返还陈某订金本金及罚金计88万。另陈某在诉讼期间对房屋升值状所做的评估真实有效，法庭认定诉讼标的物业的房价上涨有据可查，所造成的损失应由李某承担。经法院审议酌情判定，李某赔偿陈某房屋升值部分损失35万元。李某轻率的违约行为，导致自己额外损失57万元。

孔肇贤律师希望通过本报提醒广大消费者，无论是买方还是卖方，在签订房屋买卖合同签时都要慎重，并明确约定不履行合同应承担的违约责任，合同一旦签订，就应该遵守契约精神，诚信履约。尤其是作为卖方的业主，在签约协商价格时就提前考虑可能增值的因素，而不是在房屋买卖合同签订之后见房价上涨了再去主张加价诉求，由己方不配合导致合同无法履行的，毫无疑问应该承担违约后果。孔肇贤律师表示，随着相关法规越来越健全，违约方的违约成本会越来越大，有时候因违约所承担的违约成本要比住宅增值还高得多，卖方千万别做这种得不偿失的傻事。（吴穹）

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