二手房 神操作！零首付！还多出40万元还按揭月供多了利息多了，当中的风险你知道吗？
提高评估价来凑首付？购房者一定要小心
文/图 羊城晚报记者 詹青
不到楼市里扑腾，还真不知道竟然有这么多花样！
通过提高评估价，可以降低首付门槛，甚至零首付。更令人惊讶的是，还可以从银行多贷出一笔钱来帮你还按揭。
这究竟是怎样一种操作？
提高评估价，到底为了啥？
“我说不够钱给首付，地产经纪说没事，可以帮我提高评估价。”最近，读者林小姐前来询问羊城晚报记者：她看中了荔湾区一套30多年楼龄的老学区房，实际售价为275万元，但是地产经纪告诉她一条“好桥”（粤语，指好主意），称可以提高评估价，预计可向银行贷款260万元左右，首付只需要给十来万元，这到底是怎么回事？
羊城晚报记者专门采访了广州某按揭公司负责人伍先生。伍先生表示，银行按照评估价来放贷，评估价由评估公司来定，所以不排除有一些不规范的中介公司和评估公司有猫腻。
按照林小姐的情况，因为这套房子是楼龄较长的框架结构物业，正规的评估机构可能会把评估价定为卖家报价的七八成。也就是说，275万元的房子，评估价大概是190万-220万元。如果以220万元的七成来贷款的话，这套房子的正常放款金额是150多万元，买家要支付120万元左右的首付款。如果可以提高评估价贷到260万元的话，那就是说，275万元的房子，买家只要十来万元的首付就可以购买了。
不仅零首付，还多贷出40万
无独有偶，羊城晚报记者日前也收到一条来自地产经纪的推销短信。推销短信称： 一套940万元实收的骏景花园六房单位，可以提高评估价到1400万元。这个地产经纪还打出“零首付，还给你多贷40万元，一年的月供都有了”的广告。
评估价比实收价高出足足460万元，这则短信是否属实？
羊城晚报记者咨询了业内人士，一位不愿意透露真实姓名的曾先生说，像骏景花园这类房子，楼龄较短、地段好，物业价值高，提高评估价的通过率会比老旧学区房高一些，但这种一下子多贷四五百万元的申请其实风险非常大。因为一来银行会核查，只要查出来就是骗贷，贷款会被收回；二来就算可以顺利批下贷款，买家未来的月供压力也会相当高。
羊城晚报记者对比后发现，如果按照1400万元的评估价来贷款，未来要足足多支付180多万元的利息。
作假有风险， 成本会大增
这么看来，提高评估价就是“空手套白狼”。比如上述骏景花园的案例，如果炒房客有意从银行骗贷的话，不仅不用掏首付款就可以买下房子，还可以多贷40万元，用于支付半年多的月供，而在这半年多内，炒家只要找到下家接手，就可以再赚一笔。
据羊城晚报记者了解，提高评估价的做法在前几年比较多，那时炒楼之风较盛，不少投资客利用这种方式炒房。但是近几年调控从严之后，两年禁售、严格限购等政策的出台，已经基本杜绝了这种炒房方式的可能，如今还想通过这种方式炒房，投资客极可能会被套牢。
而值得提醒的是，也有一些购房者并非为了炒房，只是想尽快买到房，在不法中介的诱导下，用这种方法凑首付。
一些地产经纪和评估机构有长期合作关系，声称只要买卖双方同意，额外多缴几千元的评估费就可以提高评估价，对这一点购房者一定要非常谨慎，因为这种违规做法就是空头支票，骗贷本身是严重的失信违法行为，是一定不会被写入合同的（就算写进合同也属无效合同），那么，假如提高评估价后贷款申请被驳回怎么办？最后的烂摊子还是要购房者自己来收拾，违约成本要购房者自己负责。
伍先生进一步提醒购房者，就算提高评估价后侥幸通过了银行审核，但提高评估价其实也意味着买家要向银行多贷一笔钱，月供压力会大大增加，成本也会大大增加，只求一时痛快少交首付，日后很可能会面临断供的风险。
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