穗拟推物管委，破解小区管理难题 业委会多不给力， 基层政府“推”一把？
房子坏了，却无法及时得到维修，这个现象已经成为业委会不给力的典型表现。
设施坏了，没有业委会，维修金无法使用；物业纠纷，业委会不作为，难以申诉……在城市小区管理中，由于业委会缺失所引发的系列问题，将在广州市出台的新政下，有望解决。
广州市住房和城乡建设委员会日前发布了《广州市物业管理条例(征求意见稿)》，针对物业管理方面的问题，《意见稿》提出设立物业管理委员会制度，在业委会缺位时及时补位。目前该意见稿已经完成了公示，一个拥有全新架构的物管委或将从基层破解社区管理难题，探索小区管理的崭新思路。
●南方日报记者徐勉汤凯峰见习记者刘珩
案例??
小区设施损坏，维修金却难用
“我们的应急维修资金早就交了，电梯坏了为什么还不修？”在广州天河南国嘉园苹果城，此前因为业主大会、业委会的缺失，物业公司与业主的沟通不畅，一个原本为了方便物业维修而募集的资金，在推行和实际应用中却遭遇了困难。
今年7月初，南国嘉园苹果城小区，B栋的电梯又坏了。检修后，此小区的物管泓超亚物业公司公示了损坏原因和维修报价3967.2元，但这笔维修费用从哪来成了大问题。
此前，这笔费用会摊分到每家住户，但因为业主交款的积极性不同，有些业主会迟迟不交，使得维修进度一拖再拖，引发业主们的不满。
物业公司希望改变这种情况。今年4月，物业提出成立应急维修资金，专用于小区微小故障的维修。
看似合理合情的共建维修金，在部分业主眼中，此举却成了物业公司变相增长了物业费，拒绝缴费。
争议背后，留下的则是居民的不便。“当初让我们交应急维修基金就是为了及时修理，这收费都几天了为什么还不修？”已经缴纳维修金的业主李先生抱怨道。
与此同时，收缴费用的物业公司也表达了他们的无奈：“要动工，就得收费。但还有一些业主没有交纳应急维修基金，现在就开始维修，不是让没交费的业主占已交费业主的便宜吗？这不是损害了已交费业主的权益吗？”
在僵持中，物业公司选择了妥协，他们放弃了应急维修资金来及时处理微小故障的办法，把已收到的资金全额退还给业主，而重新回到最初的“故障后凑钱”的办法，在老办法下，B栋电梯修复已是事故发生一周以后。
为何小区电梯维修需要如此漫长的流程？“没有业委会。”南国嘉园小区开发商负责人李经理告诉记者，鉴于此前小区内事故维修进度太慢，原本想效仿天河广场小区的应急维修资金办法。但由于管理上缺少业委会一环，使得资金在募集和使用时都困难重重。
对此，广州大学物业管理所所长陈德豪分析认为，物业公司为了解决问题，推出新办法，这种行为是可以理解的。但是像应急维修资金这样的新办法，应该得到双三分之二以上业主的同意，才能设立。经过业主的同意，业主才能真正了解这个新办法的便利和好处，物业公司也能在筹款和使用中做到透明公开，主动接受监督。
据了解，南国嘉园苹果城2004年建成，至今已10余年，已经进入小故障较多、维护维修较频繁的阶段，很多设施需要维修更换。记者在小区走访时发现，小区部分楼内墙体瓷片有脱落现象，一些健身器材生锈老化。
该小区在建成时就设立了受政府监管的专项维修资金，但因需要超过双三分之二业主同意才能使用，在没有业主大会和业主委员会的情况下很难实现，使得专项资金设立至今从未使用过。
全程参与了《广州市物业管理条例（征询意见稿）》修订过程的国家开放大学广州分部广州电大管理学院院长黄安心教授指出，进入常态化维修维护的小区，缺少业主大会和业委会，就会造成极大不便。物业公司与业主之间无法进行有效沟通，一方面使得业主的需求得不到反馈，另一方面使得物业公司没有办法获取足量的经费来满足业主的需求。
今年8月初，南国嘉园苹果城成立了首次业主大会会议筹备组，目前，业主们正尝试通过业主大会的筹备来解决小区维修金使用的问题。
症结??
部分业委会运作不规范
无法解决小区问题
没有业委会，小区管理遇到困难，无人统筹协调；有了业委会，倘若运作不规范，仍无法解决业主的问题。在广州天河区的富景花苑小区，业主们经过多次维权，才纠正了业委会运行不规范的问题。
8月9日上午，伟东物业公司人员来到富景花苑小区的物业管理处，自行更换了门锁，使得物业无法正常运营。小区业主知情后强烈不满，纷纷到业委会去讨说法。
原来，2016年11月，小区业委会与伟东物业公司签订了物业管理合同，但因为业主们的坚持反对，物业公司一直未能进入富景花苑小区。
这样的情况持续了一年多，业委会近期咨询了律师，了解到可以通过业主大会投票的形式来取消物业管理合同。按照《广州市物业管理暂行办法》，有双过半的业主同意，就可以选聘和解聘物业服务企业。8月26日，富景花苑小区业主大会投票表决，废除了与伟东物业公司的合同。
业主与物管公司陷入纠纷，富景花苑业委会运作的不规范是整个问题的根源。业主委员会本没有直接选聘物业服务企业的权力，富景花苑业委会却私下与伟东物业签订了物业管理合同。“这种行为本身就不符合《广州市物业管理暂行办法》的规定，而且按照该小区《业主委员会议事规则》的规定，物业管理合同的签订要得到超过三分之二业主的同意。”一位小区业主告诉记者。
“业委会不规范运作，就很难保障全体业主的利益，甚至会违背业主的利益，对业委会的规范指导也就显得十分重要。”黄安心教授告诉记者。
破局??
街道牵头、物管委补位
破解业委会难题
在广州3000多个小区中，像南国嘉园苹果城这样，没有业主大会和业主委员会的占到七成。有业委会的小区，不少也遇到了像富景花苑一样运作不规范的问题。如何切身保障全体业主利益，成了社区管理最亟待解决的难题。
8月6日，广州市住建委公示了《广州市物业管理条例（征询意见稿）》（以下简称“意见稿”），其中针对业主大会组建难、业委会运作不规范等问题，特别提出了组建物业管理委员会的办法，这为破解基层业委会缺失或不作为的情况，提出了全新的解决思路。
意见稿规定，街道牵头组织成立物管委，其成员由5名至11名单数的业主代表和街（镇）、属地派出所、居委会、物业管理公司各派1名代表组成。陈德豪教授表示，物业管理问题一向都是老大难的问题，具体情况都十分复杂，很多业主的公共精神和责任心不够强，社区的自我管理、自我服务的能力水平较弱，由街道牵头可以加强基层政府部门的监督引导，促成一个公共治理的长效机制。
黄安心指出，市民习惯上把物业管理问题仅仅视为业主财产权益的问题，现有的业主大会和业委会也更像一个财产权益主导的自我管理组织。但实际上，社区治理包含了经济、社会、文化多元因素，只从财产角度去处理社区问题太过狭隘，公共利益、集体利益和和谐的社会关系等重要因素往往得不到妥善的安置。而物业管理委员会纳入了更多的成员，也就把方方面面的相关因素纳入到了社区治理中，更加全面地处理解决社区问题。
“在物管委的成员中，业主成员最多，整体上体现了业主主导；街道办可以更好地把党和国家的政策推介给业主；派出所可以安排好社区的治安和消防工作，居委会代表了基层民主自治，可以更好地把自治精神带给业主。”黄安心说。
针对大家对物业公司作为物业管理委员会成员的不理解，黄安心教授指出，物业公司是物管委里不可缺少的一员，它是直接为业主提供服务的一方，直接面对业主的利益诉求。业主将物业公司拒之门外，两者不进行有效沟通，不直面矛盾，物业管理问题很难解决。
意见稿还规定，物管委主要负责筹备成立业主大会并选举业委会，在业委会产生后解散。
由此看来，物管委似乎在起原有业主大会筹备组的功能，仔细观察两者的组成成员也大致相同。“虽然成员组成大致相同，但两者的性质差异其实很大。”黄安心教授告诉记者，有很多小区组建了筹备组后，迟迟组建不了业主大会，有的甚至能拖十几年，最后不了了之。原有的筹备组由业主提议、业主主导，往往是因为财产性因素影响到业主，为了维权，超过一定数量的业主才会考虑提议筹备，十分消极被动。
专家指出，正由于物管委是由上而下组织，成员各方能在一个有权威性的平台下吸纳各方进行有效沟通，推动业主大会和业委会走上正轨。
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