花都区府板块：供应断档期 单价“破3万”

备注：部分配套名称为暂定名，仍在建配套地点仅供参考地图资料搜集整理/詹青插图/采采

地铁9号线，让花都区府板块具备了常住的重要条件

花都老城区公园众多，有慢生活的味道

大货量的龙门苑，已经建成地面十多层

大货量的都湖国际，外立面大部分已经呈现

小区配套已经建成

锦东花园大门气派

骏威小学是花都区数一数二的小学

从秀全公园可以看到森悦华庭

森悦华庭是公园物业

本周策划

《羊城晚报·楼市周刊》

专题文/图 羊城晚报记者 詹青

花都区府板块包括花都区府新城与原来的新华老城区。对花都本地人来说，新华老城区有点像广州的越秀区，区府新城则类似于天河区。区府新城由老城延伸发展出来，整个区府板块新旧结合，新城的“CBD范”与老城的“慢生活”各得其所，构成花都区最适合居住的生活圈。

这个生活圈半径约10公里，配套密集，是花都楼价最高的板块。目前楼盘单价已是“2万+”，最贵的售价已经突破3万元/平方米。

这样的楼价恐怕已经刷新了大多数人对花都楼市的观感。但是花都区府板块在广州近郊同价位的板块中，比如增城朱村板块、南沙黄阁板块等，花都区府板块的居住条件就胜在已经建成、无需等待。

羊城晚报记者近期巡盘发现，目前花都区府板块正处于供应断档期，正因如此，楼价企硬。

整体缺货，正值供应断档期

在花都区府板块中，目前供应量最大的是路劲天隽峰，该楼盘曾是花都区“地王”，在售产品线最丰富，包括两房至四房数百套新货。

本地开发商开发的在售楼盘有：观公园景的森悦华庭，尾货不足百套；卖得最贵的锦东花园，大约只余40套尾货。

此外，还有两个清货尾的楼盘：保利翡翠山和绿地新里缇香公馆，均只余数套在售，楼盘即将开发完毕，马上便清盘了。

目前整个板块供应断档，预计最快要到下半年才会有新货补充。

羊城晚报记者巡盘发现，该板块内有两个将近完工且货量很大的楼盘，却没看到售楼部。一个是龙门苑，资料显示，该盘约有1500套货量，记者在现场看到，目前已经建了十来栋，已出地面十多层，项目邻近花都区府，步行可达；另一个是都湖国际，全现楼状态，外立面已呈现大半，可以提供1400多套新货。

另外，锦东花园新一期也在建设中，新一期位于项目B区之后，有数百套新货。

为何楼盘将近完工了还不开售？业内说法不一。有说是开发商与承建商有纠纷，所以进度搁置；也有业内人士坦言：“干吗那么早卖？现在备案价那么低！”

“大鳄”来了！曝光率越来越高

路劲天隽峰是2015年花都区拍出的“单价地王”，楼面地价8424元/平方米，溢价率达63%，当时，花都区府板块的楼价只是“1万字头”。

其后，花都区两年都没有地块出让，直到去年年底推出凤凰路地块一期用地，毫无悬念，“地王”桂冠易主，越秀地产夺地，折合楼面地价17115元/平方米，是原“地王”价格的两倍，而且这块地已在区府板块边缘。

其实，在去年年底与凤凰路一期用地一起挂牌的，还有二期、三期用地，从位置和景观资源来看，二期、三期用地比一期位置更优越，起拍价也更高，后来，这两块用地均取消出让，至今尚未重新挂牌。

最近几年，花都区府板块吸引了众多品牌房企的关注，尤其是花都CBD中轴的建设，已是大鳄云集。其中万达集团在2016年11月拿下平步大道中轴线地块，建成目前的广州万达文化旅游城，是一座被寄予可带动大量旅游、消费人流厚望的综合大城。保利地产在2017年8月拿下花都区中轴线融资地块，同年12月，保利绿色金融商业项目奠基，包含4栋超甲级写字楼，还有市民广场、大剧院、图书馆、少年宫、政务中心等建筑，是花都区中轴景观中的重点项目。

近几年，花都中轴建设曝光率非常高，是广州首条区级中轴线。而从其定位上看，中轴线的中南片区是最具市场价值的，也就是目前的花都区府板块，因此吸引了众多品牌开发商关注。随着未来几年不断建设完善，花都区府板块要继续“养在深闺”是没有可能了。

实地巡盘

A

路劲天隽峰

●位置：茶山南路

●产品：97平方米、111平方米三房；135平方米、145平方米四房

●均价：2.5万-2.9万元/平方米（带装修）

路劲天隽峰位于老城和新城交界处，新一期产品在4月底推出，是该板块在售楼盘中唯一一个有折扣的楼盘：购房可享开盘9.9折，交5万元定金额外9.7折。在记者的软磨硬泡下，销售人员说还可以额外申请两个9.9折+9.8折，如果全款购房，还有额外9.8折。可以看出，开发商的让价力度比较大。

●加分点1：地铁+名校

销售人员称楼盘距离花果山公园地铁站约500米，记者实测，从楼盘步行到该站C出口约8分钟。沿路可见老城区的丰富配套，步行800米范围内有花都图书馆、花都体育馆、花果山公园等。周围是一些上世纪90年代初建设的商品房，比较老旧。

学校也是很大的卖点。距离楼盘约150米是省一级新华第五小学，小区门口有一所雅睿幼儿园，小区内规划有4800平方米的幼儿园。销售人员介绍：“都是冲着地铁和学校来买房的。”

●加分点2：高端配套+智能化装修

记者巡盘发现，该盘是产品颜值最高的楼盘。

从楼盘的规划来看，7万平方米的一体式中心园林虽然目前尚未完全成型，但已经可以看到其集中式的水系设计、错落式的园林景观。记者站在样板房内可以看到整个园林概貌，以梵高的星空为主题的无边际艺术星空泳池、小区环跑道已经建好，虽然小区是围合式设计，但是南北楼距达到200米，视野开阔。

从配套上看，小区外部有风情商业街，配套有幼儿园、生鲜超市、社区医疗中心、主题会所，小区车库为“阳光车库”，楼宇被抬高，销售人员介绍：“一楼已经相当于普通楼房的三楼。”

部分户型三面单边设计，客厅南北双阳台对流，居住舒适度高。产品带有新风PM2.5净化系统、健康净水系统、智能安防系统、智能家居系统等，这些智能化家居设计在广州中心区的明星板块，如牛奶厂、广钢新城等被广泛运用，但是在花都楼市中却比较少见。据销售人员介绍，产品的交楼标准达到2800元/平方米。要知道，在花都楼市中，有不少楼盘还是卖毛坯房的。

●扣分点1：首付压力大

路劲天隽峰的售价在同板块中不算最高。以一套朝向最好、景观最好、高楼层的135平方米的南北对流户型为例，折算后总价为359万元，单价约2.66万元/平方米。

但是由于双合同的因素，其中一个合同是152万元；另一个合同是207万元，只有152万元的合同可以贷款，另外207万元的合同要么付全款，要么办理装修贷或消费贷。如果后一个合同付全款，首付要280多万元，相当于首付八成。

以另一套97平方米的三房计算，总价约250万元，但首付却要180万元。对首套房买家来说，首付压力有点大。

●扣分点2：算准通勤时间

虽然搭乘地铁很便捷，但是假如在天河区上班的话，有地铁通勤也要50多分钟。相比来说，如果在白云区上班会更加合适。

此外，由于位处老区和新区交界处，老城区的道路比较狭窄，宝华路和茶园路在上下班高峰期经常堵车，所以要计算好通勤时间。

B

锦东花园

●位置：桂花路

●产品： 188平方米、194平方米四房；262平方米五房

●均价：2.9万-3.3万元/平方米（毛坯）

锦东花园位于花都区府板块核心，步行可到花都区府广场，所处地段是在售楼盘中最好的。

开发商为骏威集团，在当地有一定的名气，是花都区政府大楼的承建商。该楼盘开发超过10年，是目前花都区卖得最贵的洋房产品。

●加分点1：花都“宇宙中心”

地段是锦东花园最大的优势，位于代表花都形象的区域核心地带，周边是机关单位、高级写字楼和高档商场，生态环境不错，到花都广场、人民公园遛弯举步可达，步行到花都广场地铁站约5分钟。

如果说珠江新城是广州的“宇宙中心”，那么，锦东花园就位于花都的“宇宙中心”。羊城晚报记者在楼盘现场看到，从地下车库出来的有很多是豪车。

●加分点2：大盘配套+名校

该楼盘开发了十年，分为A、B、C三个区。A区卖得最贵，楼下是一个16万平方米的大型商业区，其中的骏壹万邦商场已经开业，商场定位走高端路线。B区有几栋三四层楼的“钉子户”的红砖房，略影响格局，在售单位就在这个区内，后期还有地块正在打地基。C区卖得最便宜，但目前基本没货了。

楼盘配套有骏威小学，在花都本地知名度最高，据介绍硬件、软件都很出色，交10万元的择校费都未必能够入读。

●加分点3：赠送面积大

在售产品全部是大户型，三梯三户、四户设计，大多数户型带有30平方米以上的入户花园（赠送面积），相当于多出一间房，客厅基本是南北对流设计，豪宅范十足。

●扣分点：价格高+无折扣+七成首付

记者计算了一下，锦东花园在售最便宜的一套四房单位，总价为562万元！无任何折扣，而且还是毛坯售价！虽然该盘实行单合同，但开发商要求至少七成首付。“就连首套购房者也要七成首付吗？”记者问。“一般买我们房子的都不可能是首套购房者。”销售人员答。至少七成首付，也就是说，至少要拿出400万元才能买得起这里的房子。

C

森悦华庭

●位置： 环湖路

●产品：115-170平方米三房及四房；226-297平方米复式

●均价：约2.9万元/平方米（带装修）

森悦华庭整个小区只有3栋楼，规模是最小的，却是花都区府板块中景观最好的楼盘，北望秀全公园，南望花都湖，西面是市政园林绿化。记者在样板房内看到，周边楼宇都较低，视野无遮挡。

该项目由花都本地开发商打造，知名度不高，而且整个项目只有200多套单位，销售人员称：“根本不需要宣传，客人多数是自己上门的。”

●加分点1：湖光山色

该盘是真正的公园物业，除了东面是旧小区和加油站，无景观可看外，其他三个方向都是靓景无遮挡，视野开阔。尤其是大户型，设置在景观、朝向最好的方位。样板间设在20层，记者参观完后真心感叹：“住在这里该有多舒服啊！”

销售人员告诉记者，有一家人把整层楼4套单位全部买了，就是为了看不同方向的风景。“是花都本地人，还是外地客？”记者问。“我们的买家七成都是花都本地人，要不就是在花都工作的外地客。”销售人员说。

●加分点2：三成首付

森悦华庭产品实用率约8成，所有户型都带入户花园。1栋、2栋的户型布局基本一致，大户型在3栋，均为两梯四户设计。

与上述两个首付压力大的楼盘相比，森悦华庭是唯一对首套购房者表示“友好”的楼盘，销售人员说：“三成、四成首付都没有问题，只要符合首次购房条件，银行批出多少就是多少。”

这话让一路被“土豪盘”碾压的记者振奋了起来，销售人员计算了一下价格，以一套115平方米的三房单位为例，三成首付大约85万元就可以购买；一套170平方米的四房，三成首付200多万元便可以拿下。

●扣分点：离地铁站稍远+小区规模较小

楼盘距离最近的花城路地铁站约1公里，步行实测约需15分钟或者转乘公交车。

由于规模较小，小区本身没有配套。不过，楼盘对面就是新雅综合市场，买菜方便。项目所处板块属于旧区，地段学校为新华第二小学，名气没有骏威小学和新华第五小学高。

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