三月楼市运行整体平稳 商业地产成成交突破口上周东莞共成交92套商务公寓和9套写字楼，多家房企推公寓商铺等新品
部分在售楼盘加推前积极蓄客
文/图陈泽煌邓窕玲
往年开春之际，东莞住宅市场新品缤纷上市，呈现“小阳春”的行情。作为传统的营销旺季，今年3月份的东莞楼市，不论是从供给端还是需求端，运行都比较平稳，许多房企将现有的商业地产资源作为突围出路，相继推出各种公寓、商铺，部分人气项目更是出现了“即推即罄”的景象。
上周新品住宅网签454套
上周，麻涌某项目在南城汇一城的城市展厅开放，吸引了一些客户前去咨询。市民于先生表示，他近期有买房的打算，刚好看到汇一城有个项目的展厅，就进去了解一下，为买房做好准备，“新政之后，市面上新货还比较少，可选房源不多，等过段时间再看看。如果该项目价格合适的话，可以考虑入手。”现场销售员表示，项目主推建筑面积约95平方米-143平方米的精装三至四房，目前还处于前期蓄客阶段，价格待定。笔者了解到，“2·27”新政实施后，不少开发商推货放缓，多个项目处于蓄客期，来访转化率下降明显。
“2·27”新政实施后，为促进商品房供应，东莞市住建局也在3月18日发布“放宽预售”新规，符合条件的装配式商品房项目，地上建筑七层以上（不含本数）完成1/3结构工程可办理预售许可。
笔者走访发现，眼下大多数房企还处于新政的调整期内，推新态度相对不积极，新货供应略有减少，导致市场上可选房源一定程度偏少。据东莞市不动产登记中心数据显示，3月以来的新品住宅成交保持平稳，成交套数和成交面积稳中有降。3月15日至21日，全市新品住宅网签454套，处在低位水平，而过去3周的平均网签量也不到500套/周。
在供应方面，东莞楼市新盘推盘速度也保持淡静。上周全市新品住宅供应585套，其中，来自黄江镇的中泰峰境充当“大户”角色，推出360套87平方米—106平方米的洋房，其余房源分别是来自厚街镇卓越大中晴熙云翠的134套洋房和塘厦镇万科棠樾的34套别墅，以及石排镇荣上居的57套别墅。环比之前两周，推新楼盘增多，但市场整体还是以蓄客为主。
高价房实行预约排队网签
3月17日，东莞市房地产业协会发布了《关于送审高价住宅房源预约排队网签资料的通知》。该通知提出，单价超过2.6万元/平方米（含2.6万元/平方米），将采取预约排队的方式进行网签，顺序按业主购交定金时间为准；参加预约排队网签的企业必须为市房协会员，如一个项目中多家企业合作参与建设，也必须都为会员单位。其中，首批预约网签资料送审时间为3月22日和23日。
3月18日，东莞市住房和城乡建设局发布了《关于优化我市装配式建筑商品房预售许可申办条件的通知》，提出东莞实施装配式建筑的预售商品房项目，地上建筑层数为七层以上（不含本数）且已完成三分之一结构工程，同时符合其他条件，可向住建行政主管部门申请办理预售许可证。
业内人士表示，与之前政策“七层以上项目已完成三分之二结构工程才可获取预售证”相比，这次住建局的通知，预示着房企获取预售证的时间将有所缩短。目前东莞市场上有不少项目的均价超过2.6万元/平方米，中心城区一些在售项目均价超过3万元/平方米。此次东莞房协的“2.6万元/㎡以上房源排队网签”的通知，使得部分高价项目不能网签。加上新政影响，房企和置业者还处于观望期，后市一手房热度将有所下降。
商家渠道营销带动来访
笔者走访发现，近期保利地产旗下新盘动作频频，在上周既有来自谢岗镇的招商保利依城大观开放样板房，也有来自石排镇的保利悦湖公馆开盘。在3月19日，后者的开盘现场人头攒动，营销中心的销售人员也是热情十足，纷纷举牌等待咨询。
“跟以往项目对比，我们现在的重要任务就是加大蓄客，项目早前就已给渠道分配任务了。”保利悦湖公馆销售人员刘小姐告诉笔者。随后笔者又咨询了常平镇、横沥镇的几个在售楼盘获悉,目前不少购房者保持观望态度，依靠意愿到访的人流量减少了许多。
据合富研究院对市场动态监测数据显示，上周楼市客户来访量有所下降，但部分缺货区域在售项目成交却有所提升，这主要得益于房企调整策略，运用渠道营销作为重要手段，对部分项目增设中介平台及提升带看奖励和成交奖金，这对成交和现场热度均有促进。
“事实上在市场行情不好的情况下，运用渠道带客、分销已不是什么新鲜事了。现在线下获客的成本高，通过渠道的筛选推荐相较更为精准。”一位东莞楼市观察人士告诉笔者，现阶段市面上的渠道营销力度还相对微弱，“交投两淡”仍是当前楼市主旋律。
上周成交92套商务公寓
走访中，笔者发现有不少意向购房者十分关注商业公寓的动态。市民小王告诉笔者：“住宅销售平稳的市场状态，或许是商业公寓‘出头’的时机，预计接下来东莞的商业公寓或许有升值趋势。”不过，也有部分计划置业者处于观望，他们纷纷表示暂不会考虑购置商业地产，想等到有更多合适的住宅房源推出后再做决定。
笔者走访得知，由于近期的多则调控对于非普通住宅影响较小，近两周公寓、写字楼等商业地产的签约数据表现出色，仅在上周，全市共成交92套商务公寓及9套写字楼，近期莞民投、和昌众筑、保利、金地、中熙、万科等房企也纷纷推出商业地产在售。
“除了小而全、总价低的优势外，公寓还不限购不限贷，不占用购房名额，一段时间以来，公寓也成为预算偏紧的刚需置业者首要考虑产品。尤其在‘2·27’调控后，许多人失去购房资格，购买二套房的首付变成了五成，与公寓的首付比例相差无几。”沙田镇临洋路一商业项目销售人员张虹向笔者透露：“公寓现在是\‘卖一套少一套’的状态，不少客户担心买不到公寓，房子都没看就下订金了。”
业内人士认为，根据近段时间的市场行情来看，当下东莞住宅库存偏少，房企推新积极性有所下降，这会让部分人群转化为商业地产的潜在消费者。对于消费者来讲，判断公寓价值不仅仅立足当下，还要看未来的潜力，比如项目附近有无地铁、学校、商业配套规划等，这些都是未来生活和出租的重要保障。
新闻推荐
横沥探索乡村振兴项目合作制，“村民入股”提升旧改积极性 市场化运营让小旧村变身网红地
通过旧村改造，东莞横沥新四油榨村变身网红地。图为该村“678艺时代”文创项目。黄政正摄老屋统租开发文创项目，村民持股提...