东莞剑指新兴产业，力挺先进制造业 念好“土地经” 激活新动能
位于中堂镇的北海产业园今年计划整备700亩用地，其中产业用地450亩。黄政正摄
上周，东莞召开全市动员大会，宣布将发力布局建设新一代信息技术、高端装备制造、新材料、新能源、生物医药、集成电路和数字经济7大战略性新兴产业，打造一批千亿级战略性新兴产业集群，吹响了新一轮产业转型升级、培育高质量发展新动能的号角。
今年的省两会上，省政府工作报告多次提及东莞，特别是着重提出，东莞要立足实体经济，提升制造业能级，当好地级市高质量发展的领头羊。在谋划“十四五”发展目标时，东莞也首次提出，努力打造以科技创新为引领的全国先进制造之都。
无论是打造全国先进制造之都，还是培育千亿级战略性新兴产业集群，首先就要念好“土地经”，提供高品质、低成本且充足的产业空间。
目前，东莞的工业用地均价和工业厂房租金只有周边中心城市的1/3甚至1/4。这得益于近年来东莞在拓展优化产业空间的不懈努力。通过抢抓建设省制造业供给侧结构性改革创新实验区的历史机遇，东莞以拓空间高效集聚利用规划、土地和行政三大要素，着力在城市更新、存量盘活、零地增容等方面闯新路，破解了一批长期以来制约发展的难题。
●南方日报记者郭文君郑国豪
改出新天地
“得益于东莞镇村工业园新政的实施，万荣"工改工"项目进展迅速。”在寮步镇横坑社区，社区党工委副书记、居委会副主任钟应球介绍，这个由村集体自改的“工改工”项目，控规已通过市规委会审议，目前工业园内原有的老散污企业已全部搬离，厂房拆除工程也基本完成。
广东中天集团投资拓展经理、万荣“工改工”项目现场负责人张庆说：“预计两年后，万荣工业区将崛起一个建筑面积30万平方米的现代化工业城，聚合生产制造、研发设计、中试成果转化、产业展示和生产配套等功能于一体，为寮步镇的高质量发展注入新动力。”
在寸土寸金的珠三角，土地紧缺一直是制约发展的大问题。率先发展的东莞所面临的土地瓶颈更为突出。
从2020年开始，东莞实施“工改工”三年行动计划。去年4月，东莞《关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》及相应配套政策发布，针对土地归宗拆迁补偿难、连片改造动力不足、各类历史遗留问题负担沉重等难点，通过86条创新举措，充分调动市场主体、村集体等各方积极性。
以改革创新作为先手棋，东莞从顶层设计上寻求创新突破，打造高质量的政策体系，不断打破机制藩篱，构建以产业为导向的城市更新新格局。
坚持把先进制造作为城市的“根与魂”，东莞还全力以赴打响了一场连片“工改工”攻坚战。
东莞过去10年的城市更新，大多以个体项目为主，缺乏对周边区域的连片改造，造成城市道路交通、公共设施配套等跟不上产业发展的需要。在这一轮城市更新中，东莞大力推进连片改造。全市划定74个超过150亩城市更新单元，面积约2.1万亩，平均单元面积288亩，一批超过500亩、1000亩的更新单元相继启动。
市自然资源局局长赖健伟介绍，今年全市将筛选一批重点优质项目、特别是连片“工改工”项目，纳入城市更新“头雁计划”，率先打造10个千亩以上产城融合示范片区，打造城市更新、“工改工”示范标杆，带动引领全市城市更新项目成规模、提品质。同时，市委、市政府还对全市各镇街“工改工”面积占城市更新面积的比例提出要求，将实施产业、居商联动改造，以“工改居商”收益反哺“工改工”，降低“工改居商”与“工改工”的收益差。
在广深高速与莞惠城轨十字交会处，道滘镇小河连片“工改工”项目工地上，项目启动区涉及的25间厂房全部完成权益收购签约，24间共4.8万平方米的老旧厂房已被拆除平整，等待今年夏天正式动工建设。
小河连片“工改工”项目是东莞首个采用市属企业土地整备开发模式实施的“工改工”项目，改造范围约950亩，由东实集团与道滘镇人民政府共同成立的东莞市旗胜投资发展有限公司实施土地整备开发与改造工作，打响了国有企业作为镇村工业园改造主体的头炮。
去年1月，旗胜公司正式与小河股份经联社（沥江围分社）签订合作协议，共投入资金12.4亿元对启动区原5.5万平方米的老旧低端厂房进行拆除重建，首期改造用地面积10公顷，计划于供地后2年内建成首批物业；2020年底，项目二期合作协议也已签订，改造用地面积约30.7公顷。
东莞市旗胜投资发展有限公司总经理李涛介绍，道滘小河村项目以打造“大湾区5G智造赋能产业示范基地”为定位，重点发展以5G为代表的新一代信息技术，大力发展高端装备制造、新材料产业和现代服务业。“预计投产后年产值将达12亿元人民币，产生约8000万元税收，提供就业岗位约3000个，引入及培育新兴企业约100家。”
旧产能退出去，新经济走进来。“一退一进”间，东莞新旧动能转换全面起势。
亩产论英雄
驾车行驶在中堂镇原北海仔工业片区，在一片建于上世纪八九十年代的低矮老旧厂房、仓库和工棚中，几幢四五层高的现代厂房项目正拔地而起。以这批项目为引领，中堂镇与水乡功能区将对8500亩北海单元土地进行统筹整备，打造现代化的产业片区。伴随着产业形态迈向高端化，片区也有了一个响亮的新名字——北海产业园。
目前，中堂镇共有工业产值2亿元以上的造纸企业11家，全镇造纸产能约占广东造纸产能的四分之一。如何在加速传统支柱产业升级转型的同时，改变造纸业一业独大的局面，打造智能科技产业新优势，能否提供承载新动能的土地资源要素至关重要。因此，作为中堂镇“最后一块连片用地”的北海产业园被寄予厚望，被列为中堂镇“头号工程”。
目前，北海产业园已引进东莞市制糖厂有限公司整体搬迁项目、东莞市中堂热气热电联产项目、中堂环保智能装备研发生产项目、中堂福创科电子科技项目、中堂互双赢新能源智能装备生产项目等8个项目，总计为这些重大项目供地513亩。“这些项目去年已经全面动工，部分今年有望竣工投产。还有不少企业已经来洽谈过几轮了，现在我们不缺优质项目，关键是要快速推进土地整备让项目落地。”北海产业园办公室副主任陈少豪说。
去年以来，水乡功能区与水乡5镇携手，划定8个总面积约2.3万亩的土地整备重点单元，开展大规模土地整备和产业转型。“水乡功能区已与中堂镇签署了土地统筹协议，由功能区前期投资2亿元推动土地整备。”陈少豪表示，有了水乡功能区重点战略平台的资金与政策支持，北海产业园建设的进度将进一步提速，“今年计划整备700亩用地，产业用地用地450亩”。
用好土地收储整备的开发方式，为重大项目、龙头项目提供土地要素支撑，对东莞产业的发展来说十分关键。聚焦批而未供土地、闲置土地和低效用地，东莞积极推动整备收储，保障产业用地供应，2019年以来收储土地超过2万亩，为京东都市智能产业、天安数码、硅谷动力智能制造、东益新能源汽车产业总部等一大批重大项目提供了大批产业用地。
在土地整备收储中，东莞探索出大片区连片等五大路径，创新性提出“基础补偿+增值共享”市镇村三级利益共享机制，在规定补偿费用的基础上，增加土地入市增值收益。也就是说，产业产值越高，老百姓的分红收益越大，共同做大“蛋糕”。2020年，全市收储土地13239.2亩，超额32%完成全年任务。其中，市级土地收储1061.2亩、各镇街（园区）土地收储12178亩，镇村参与土地统筹的热情被全面“点燃”。
在松山湖东部工业园，12个优质项目相继签约入驻，投资总金额54.3亿元。这个工业园是企石镇版图上最北端的片区，在“沉睡”了10多年后，由松山湖高新区收储6520亩土地，于去年4月动工建设，并面向全球招商，打破了过去久推不动的困局。7大战略性新兴产业基地中的东部智能制造产业基地和东莞新材料产业基地，就选址这里。
临深新一代电子信息产业基地所在的塘厦镇，计划腾挪出共近3万亩土地的空间，今年预计将推出600亩产业用地，招徕新一代电子信息、新材料及高端智能装备项目。
如今，围绕7大战略性新兴产业基地建设，东莞像变魔术一样，推出“拓空间”升级版：
将“小地”变成“大地”。支持各基地通过调整、整理、腾挪、拆旧复垦和异地购买等方式，推动用地资源向基地集中，形成连片可开发建设用地。
将“贵地”变成“低价地”。支持市属国企、镇村利用自有资金或成立控股公司，在产业基地建设低成本、可租售、可分割产权的标准厂房等产业载体。
将“散地”变成“标准地”。试点推行“标准地”改革，探索完善由容积率、固定资产投资强度等指标牵引的“标准地”改革等供地方式，以“亩均论英雄”为指挥棒，调结构、优布局、提质效，同时建立对投资项目审批过程中涉及的有关能评、环评等十多类评估事项统一评估的工作机制。
“今年开始，松山湖高新区全域范围实施"标准地"改革，六七个即将新开工的产业项目将全部按照这一方式供地。在松山湖和生态园，以"标准地"方式拿地的企业，亩产税收要求为松山湖200万元，东部工业园为120万元。”松山湖自然资源局资源利用科负责人孙洋介绍。
松山湖还对以“标准地”供地的企业制定了其他一系列告知承诺指标，包括项目投资强度大于9000元/平方米、建筑密度不高于50%、绿地率20%、能耗不高于0.181吨标煤/万元等……在用地“分母”不变的前提下，通过创新升级不断做大做优“分子”。
零地扩产能
立足后备土地资源不足、新增发展间有限的实际，东莞还打出产业立市“零地增容”组合拳，向存量要空间、向集约要效益，为企业增资扩产插上“翅膀”。
位于凤岗镇的东莞嘉宝电子实业有限公司，近年来由于发展迅速，新旧客户订单持续增加，原有产能无法满足现有市场需求。为此，企业投资2.5亿元扩大生产线，向政府申请原地加建厂房和生产车间。
市自然资源局持续用足、用好政策，为企业项目审批提供贴心服务，根据相关规范将容积率由1.5调整为2.4，将厂房最大高度由21米调整至60米，建筑密度由40％调整为51％。“原地增容后，预计年产量可达1500万套以上，较原来提升近四成。”企业负责人说，实现了“不增土地增产能”。
东莞市还用足用好中央系列政策，送上政策“大礼包”，明确工业仓储用地增资扩产需要增加容积率、提高土地使用效率的，只要符合规划、不改变用途的，不增收土地出让金，企业增资扩产成本大大降低。
如何推动企业增资扩产“加速跑”？东莞通过深化“多审合一”改革，推行国有工业仓储用地变更“三合一”业务，将《建设用地规划条件》、土地使用条件变更和《建设用地规划许可证》三项业务合并办理，并实现全流程网上办，审批时限由38个工作日压缩至8个工作日，提速80%。
为实现企业审批“数据网上走”“最多跑一次”的改革目标，全市自然资源部门还安排业务骨干为重点企业提供“保姆式”服务，“手把手”指导填表作图，“事不办成服务不停”。
常平固达高端数控装备制造项目是东莞市2018年重点项目，主要生产高端数控设备。2019年7月，该公司正式递交容积率调整请示，计划投资5亿元扩大生产线、增建生产车间。
“原本担心审批手续会比较麻烦，耗费时间，但真正操作起来，整个审批过程非常流畅！”固达公司相关负责人表示，项目请示提交后，市镇两级很快作出了回应，并派专人跟企业线上对接。“由于大多数审批业务只需线上办理，且每次提交资料都有专人给我们预审核，整体审批速度非常快！”
自受理日起，该项目仅5个工作日就完成了土地使用条件变更和《建设用地规划许可证》发证工作，创造了全市审批的新速度。目前，项目容积率已由1.8调整为3.0，预计投产一年产值超3亿元，纳税约1700万元，三年后产值达5亿元左右，纳税约2700万元，新增就业人数近200人。
土地审批中出现的历史遗留问题，是项目审批的最大“拦路虎”之一。为啃下这块“硬骨头”，东莞围绕因土地利用总体规划版本切换、控制性详细规划与原已批建设用地红线轻微错位，公共设施零星占用原批准建设用地范围等堵点问题，以300平方米为容差值，灵活出台容差审批的系列“微改革”措施，打通项目审批的“最后一公里”，进一步为增容提速。
东莞市塘厦镇三友联众电器有限公司厂区项目属市重大项目。由于历史原因，项目在出让合同、土地证、规划证的红线存在轻微错位，涉及25平方米的面积差异，项目改扩建审批进度受阻，也直接影响了企业的上市融资进度。
去年，市自然资源局通过灵活运用控制性详细规划与原已批建设用地红线轻微错位“容差审批”措施，仅用2个工作日就办出新《建设用地规划许可证》，并签订出让合同变更协议。
“零地增容”组合拳改革红利的持续释放，成为企业增资扩产跑出“加速度”的重要引擎。2020年，全市共办理工业项目提容168宗，累计增加厂房建筑面积667万平方米，累计增容的建筑面积超过2019年全年总数的3倍。
以新空间孕育新产业，以新品质激发新动能，东莞向着全国先进制造之都的新目标，蹄疾步稳，勇毅前行。
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