今年第一季度中山住宅用地共出让3宗岐江新城、翠亨新区或推较大面积地块
今年第一季度,中山住宅用地出让共3宗,分别为岐江新城东区总部经济区地块、石岐区富康北路地块、民众镇浪网行政村地块。纵观近年来中山商住土地拍卖情况,主要集中在城市发展的两大核心区域——岐江新城和翠亨马鞍岛,去年13宗土拍,南朗和翠亨新区就占据5宗之多,拍卖地块多次刷新了中山总价地王,成交楼面地价接连创造新纪录。
市场回暖,去年底现土拍高峰
去年同期,受疫情影响,各行各业基本处于停工停产状态,房地产行业也受到较大冲击,2020年第一季度住宅/商住用地出让仅成交一宗。疫情后市场稳步复苏,加之深中通道建设加速、总部经济区建设和翠亨新区建设迎来新进展等利好消息加持,一手住宅成交稳固上升,至11月份达到峰值,库存去化周期进入优质区间,这些都为房地产市场注入信心。
纵观2020年中山楼市,热度回升最为迅速的是土地市场。虽然上半年土地供应较少,但下半年挂地频率明显加快,房企拿地积极性回升,年底多地块连拍更是掀起了土拍高潮。2020年挂拍地块面积为中山近6年来最高,挂拍的“巨无霸”地块也是中山历年来最多的。从挂地区域来看,主要集中在中山城市发展的两大核心区域——岐江新城和翠亨马鞍岛。去年下半年以来,多次引发现象级关注的马鞍岛,拍卖地块多次刷新了中山总价地王,成交楼面地价接连创造了中山新纪录。
从2020年全年住宅/商住用地成交数量来看,按季度呈逐渐上升的势头,12月份的表现尤为抢眼,出现全年土拍高峰期,共有5宗城镇住宅地成交,纵观全年成交量为13宗、成交总价为262.92亿元。其中万科、粤海在南朗拿下的两块地,成交楼面价格分别为15087元/㎡、15068元/㎡,位列当年楼面价格榜前两名。无独有偶,楼面价格榜第三、四名地块也在南朗。在成交总价排名上,前三名均在翠亨新区、南朗。受翠亨新区建设新进展这一利好影响,南朗成为众开发商的“心头好”。
第一季度土拍情况较去年略胜一筹
2020年是中山楼市利好频出的一年。深中通道建设加速,疫情后市场稳步复苏,总部经济区建设和翠亨新区建设迎来新进展,城市吸引力提升,吸引大量外地购房客涌入,库存去化周期进入优质区间。2020年的中山楼市以7月为分水岭展开。3月全面复工后,中山一二手住宅市场快速回暖,一手住宅网签量保持在每月4000-5000套,二手住宅则保持在2000-3300套的区间内。7月后,随着深圳“7·15新政”出台,中山的深圳客数量大幅提升,市场成交量也迎来大涨。
乐有家研究中心数据显示,2020年中山一二手住宅网签合计超9万套。其中一手住宅网签54411套,二手住宅网签39350套。但受疫情影响,2020年中山一手住宅网签量较上年仍然下降13.86%。从各镇区成交情况来看,中山火炬开发区、三乡镇、坦洲镇和西区发展势头强劲,一二手住宅成交均很强势。而2020年大热的马鞍岛所属地南朗镇,则颇受深圳等临中地区购房者欢迎,但受开发进度限制,目前主要输出项目仍以新房项目为主。纵观2020年,中山在城市建设增速发展和优化硬件配套的同时,在人才吸引力和教育资源等软实力的提升方面做了更多努力,为城市未来发展奠定了良好基础。
随着疫情防控工作进入常态化,今年的土拍情况在数量、参与度、信息、价格上较去年略胜一筹。其中2021年首拍由宝龙地产以27.5亿拿下岐江新城东区总部经济区地块,这也是宝龙地产首入中山,将打造中山宝龙城综合体项目,总占地16.73万平方米,总投资超过70亿元,将打造70万平方米旗舰综合体,以及300米超高层地标建筑。项目涵盖住宅、主题商业街、酒店式办公场所、甲级写字楼、五星级艺术酒店,还将打造一个不小于3000平方米的艺术中心。
截至3月23日,今年第一季度中山住宅用地出让共3宗。除宝龙地产以27.5亿拿下岐江新城东区总部经济区地块之外,2月10日中山深圳市龙光房地产有限公司拿下位于中山市石岐区富康北路地块,用地面积为13934.6平方米,成交总价为5.23亿元,成交楼面地价为13407元/平方米；3月3日上午,位于民众镇浪网行政村的编号G08-2020-0126住宅用地成功出让,由中山万科旗下的中山市海洲置业发展有限公司以11.56亿元拿下,楼面价5450元/平方米。
业界预测
联合竞拍较大面积地块概率增大
今年1月4日,中山翠亨新区发布了《关于在翠亨新区建设中山奥体博览中心的建议》的答复。答复中显示,建议遵循已有规划的选址,具体在国家湿地公园西岸,西依鸡头山,东邻大茅水道,背山面水,奥体博览中心将打造成为一个集多种功能组合的建筑群。
中山中原首席分析师、战略发展中心总监郭光喜表示,从近年来的土地拍卖情况来看,东部组团(翠亨新区辐射区)及岐江新城辐射圈供地量较大,未来不排除两个区域继续推出面积较大的地块。此外配建房建面趋向于零,成交楼面价分区域逐步稳定,较少出现达最高限价,房企拿地趋于沉稳；含商业的地块基本要求全部或部分商业自持,拿地难度加大,城镇住宅用地竞争趋于激烈；体量较大、具备特定用途的地块,联合竞拍的概率增大。
珠中江拍地分析
今年中山住宅供地计划仅131公顷
除了中山外,南都珠中江产经工作室也分别对珠海、江门供地情况进行了梳理和对比后发现,此前江门市自然资源局发布江门市市区2021年度国有建设用地供应计划中,仅市区2021年度国有建设用地计划供应总量就有7000亩(注:约为2833公顷),住宅方面,市区住宅用地三年(2021-2023年)滚动计划供应总面积5916亩(注:约为2394公顷),其中:2021年1779亩(注:约为720公顷),2022年2113亩,2023年2024亩。中山市2021年用地供应计划暂未出炉,不过根据2018年中山市公布的《中山市2018-2022年住宅用地供应计划表》,2021年住宅供地计划仅约131公顷。
而从2021年第一季度拍地情况来看,三个城市之中,土地市场最为火爆的,当属特区珠海。中山第一季度拍地中,成交楼面地价最高一次为13407元/平方米；江门新会枢纽新城最高拍出8034元/㎡；珠海则最高达到折合楼面价15686元/㎡,还有5900㎡配建。
不过,江门新会枢纽新城地块此次的成交价,超过了2018年嘉骏花园8021元/㎡的土拍记录,成功跻身新会历年楼面价总榜单第三名。
南都珠中江产经工作室统筹:南都记者王卫采写:南都记者刘贤沛
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