小区散步被狗咬 楼上渗水客厅毁 业主认为物管不作为拒缴物业费两年，双方闹上法庭，法院耐心进行诉前调解有效化解纠纷
最近这两年，古镇一小区的业主小陈（化名）遇到了几件烦心事，这几件事都发生在自家小区内。先是在小区被狗咬伤，小陈花费了上万元治疗费却找不到狗主人，后是楼上业主家渗水到自家导致客厅全毁。小陈认为物业公司不作为，因此开始拖欠物业费，至今两年了。物业公司多次催缴催讨未果，遂将小陈起诉至法院，要求缴纳物业费及违约金。记者昨日从中山市第二人民法院获悉，经过法官和调解员的耐心调解，事件终于得到妥善解决。
事件回顾：业主认为物业公司服务不到位，拒交物业费
A物业公司与某小区建设单位签订了《前期物业服务合同》，约定由A物业公司为小区提供物业服务。
小陈是该小区业主，他说，自己拖欠物业管理费是因为A物业公司提供的服务不到位。先是小陈在小区散步，被狗咬伤却找不到狗主人；后来楼上渗水，物业公司不作为，导致小陈家的客厅受损严重。因此，小陈才开始拖欠物业管理费。
A物业公司多次催讨未果，遂将小陈起诉至法院。根据起诉状，小陈应向A物业公司支付物业管理费6169.6元、违约金2916.7元。收到此案后，谭凯航法官认为该案可以调解，于是将案件交给了古镇法庭指派人民调解员郭剑峰对该案进行诉前调解。
法院调解：理法相结合，逐一化解矛盾
通过前期沟通，了解了基本情况，本案表面上是物业公司诉业主拖欠物业管理费，实际上却蕴含着两起侵权纠纷，因此，该案件事实杂糅、法律问题复杂。鉴于此，主审法官谭法官与郭调解员进行了商讨，决定采取情理法相结合、各个矛盾逐一化解的方式。
针对业主被狗追咬事件，A物业公司表示，追咬业主的狗难以判定是小区业主饲养的还是流浪狗，所以无法确定侵权人。A物业公司愿意本着人道主义原则，给业主1000元的慰问金。对此，小陈表示难以接受，他已经花费上万元医药费，至今还没痊愈。经过释法说理，A物业公司与小陈在小陈被狗追咬一事上达成一致意见：A物业公司承担业主40%的医疗支出。
针对楼上邻居侵权事件，小陈表示，楼上渗水，导致自己客厅的墙壁受损，A物业公司应当承担赔偿责任。A物业公司表示，A物业公司多次前往小陈楼上的业主家沟通，也根据小陈的要求，提供了楼上业主的联系方式。作为物业公司，已经尽到相关责任。经过调解员反复沟通，双方最终达成一致：A物业公司安排人员在两个月内修葺好小陈家的客厅，在此之前，小陈需协助好A物业公司，腾出客厅，方便修葺。
针对违约金的缴纳，经过调解员的努力，A物业公司与小陈达成一致，小陈不再交纳违约金，但需要预交与违约金数目相同的物业管理费。
以案说法
积极开展诉前调解
有效缓解审执压力
指导此案调解的谭凯航法官表示，物业费、网费、话费、水、电、煤气费是城市生活中最常见的生活费用。在很多大城市，拖欠、拒缴物业费、网费、话费、水、电、煤气费的案件，数以万计堆积在人民法院。一个案件两方当事人，为了不足万元的争议标的，如果都走诉讼程序的话，将会极大地浪费司法资源，进一步激化案多人少的矛盾。
人民调解员根植于基层、熟悉乡土民情，如果能够参与到物业管理合同纠纷的处置，用兼顾法理情的方式化解矛盾,将在一定程度上缓解法院案多人少的矛盾，也有利于充分发挥人民调解在化解矛盾纠纷、维护社会稳定中的独特作用。
据统计，2020年11月、12月起诉到该院的民商事案件数量全部进入诉前调解。11月诉前调解结案643件，调解成功150件，调解率为23.33%；12月诉前调解结案1506件，调解成功311件，调解率为20.65%。诉前调解高效便捷，得到当事人的好评，同时也在一定程度上缓解了法院年底审判压力。
本报记者 张倩 见习记者 陆倩柔 实习生 周晶 通讯员 顾丽娟 陈宇
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