更新单元面积原则上不小于100亩 中山市本月起进一步优化城市更新流程

记者 梁展宏

城市更新，是今年中山城市与经济建设的重头戏之一。记者留意到，根据中山市对外发布的《中山市城市更新管理办法》（下称《办法》），中山对现有《办法》进行优化梳理，新政策已于今年1月1日起实施。其中，新《办法》提出“八个有利于”原则以及三条解决碎片化用地问题的支持措施。

补齐城市基建短板：全面改造项目须无偿移交至少3000平方米政府建设用地

《办法》提出，目前中山开展城市更新时强调“八个有利于”原则，即有利于提高土地节约集约利用水平；有利于促进传统产业转型升级和培育产城融合新业态；有利于为创新发展提供动力；有利于提升城市形象和改善人居环境；有利于加快补齐基础设施短板、完善公共服务体系和满足人民群众日益增长的精神需求；有利于全面提升社会服务和管理水平；有利于发展和壮大集体经济；有利于传承和保护历史文化。

同时，为加快补齐基础设施和公共服务设施短板，《办法》明确，除改造为工业用途或非经营性用途的项目外，全面改造项目须分类无偿移交政府建设用地，或者以幢、梯或层为基本单位无偿移交建筑面积。

其中，无偿移交建设用地面积不小于项目总用地面积的15%，且不小于3000平方米；按前述比例计算用地面积小于3000平方米的，应当改为无偿移交不少于项目计容总建筑面积10%的建筑面积。

另一方面，新《办法》明确把中山城市更新分为政府整备改造、合作改造、权利人自主改造三种实施方式。

政府整备改造，由政府作为土地整理的主体，是指由政府通过征收土地、收回土地使用权等方式，对拟改造范围内用地进行整备，并通过公开方式确定土地使用权人实施改造。

合作改造，包括两种情形，一是村集体通过公开方式选定市场主体进行合作改造的情形；二是由拟改造范围内的全部权利人通过签订搬（拆）迁补偿安置协议、房地产作价入股、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后实施改造的情形。

权利人自主改造，简称“自改”，是指单一权利人对其用地自主实施改造，这种情形主要是宗地改造。

城市更新单元：应以连片街区为标准

记者留意到，以往中山旧城改造，大多以个体项目为主，缺乏对周边区域的连片改造，造成了城市道路交通、综合配套等跟不上城市发展的需要。这种碎片化用地问题也导致城市更新无法充分发挥集约用地的优势，存在土地资源潜在浪费。

新《办法》明确，城市更新单元应当以连片街区范围为标准，用地面积原则上不小于6.67公顷（折100亩）。同时，一个城市更新单元可以包括一个或者两个以上改造项目。单元计划由市城市更新主管部门或镇街政府组织编制，经市政府批准后，作为该单元内改造项目正式启动的依据。

另外，为促进土地整合，逐步解决碎片化用地问题，《办法》还指出，在符合省三旧改造的相关政策下，允许改造范围内多宗用地的项目（含村企合作改造项目）将房地产相关权益转移到单一主体实施改造，并允许对项目建设用地界线作适当调整。

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