二手房交易，政策变化能成为违约理由吗？

记者 梁展宏

- 置业案例 -

去年9月，买方高某与卖方黄某签署了《房产买卖合同》，以450万元转让房产，合同约定高某须于当年11月月初支付3成首期购房款。按照双方协商，买方高某原计划把自己名下房子卖出去后筹钱用来支付这一套房子的首期款。然而，由于当年10月双方交易的城市出台了房地产调控新政，高某出售房屋的买家失去了购房资格，高某房屋无法售出，导致没钱支付首期款，于是提出解除合同。

对此，卖方黄某不同意，表示买方不履行则视为单方违约，之后卖方起诉至法院，请求解除合同，买方高某赔偿违约金90万元。

卖方黄某认为，首先，签订合同时，高某并未告知其向案外人出售自有房屋的事实；第二，高某向案外人出售房屋，与本案买卖合同是两个相互独立的法律关系，高某无权据此主张情势变更。即便高某确因案外人的合同不能履行导致不能筹款，由此产生的风险及责任也不应该由黄某承担；第三，新政出台后，高某还申请对本交易房产进行装修，之后又拒绝继续履行合同，其行为属于严重违约。

而买方高某认为，合同签订于当年9月，双方约定高某支付首付款的时限为当年11月初，相隔两个多月。从交易惯例来看，该首期款支付时限与高某预计获得另一房产卖房款的时间一致。事前高某已明确告知黄某，待其出售名下房产并取得房款后，才有资金支付首期款，黄某也对此表示接受，但双方未对此进行书面约定。

高某称，解除与黄某之间的《房产买卖合同》是由于政策调整这一情势变更因素导致，并非高某单方恶意违约。

- 法院判决 -

解除《房产买卖合同》，高某支付黄某违约金45万元。法院认为，高某并未提供证据，证明双方有约定以高某出售房产为本案合同履行前提条件，高某在签订合同时应当审慎注意自己是否具有履约能力，而不是将其履行能力寄托于与案外人合同的顺利履行，由此产生的风险及责任应由高某自行承担。

第二，政策出台后，高某仍接收了房产并着手装修事宜，而在之后又拒绝继续履行合同，已构成违约。

第三，高某与黄某签订的《房产买卖合同》和履行均在限购政策出台前，不受该政策的影响，故高某的理由不成立。

综上所述，考虑到合同解除对卖方黄某尚未造成重大损失，基于公平原则，将违约金标准酌情调整为总房价款的10%。

- 中介建议 -

对于上述案例以及法院的判决，中山乐有家建议，从安全、公平的角度，房屋交易时，买卖双方应如实告知彼此真实情况。譬如，当买方存在先卖后买等特殊情形时，应如实告知卖方，同时后一套房产的交易手续办理时间应尽量宽松，避免延期办理造成违约。

同时，乐有家还建议，由于房产交易涉及的手续较多，即使无政策变更的情况，也无法保证能顺利进行，最好签约时补充约定发生异常情形时双方均同意和平解约、互不追责，避免后续产生纠纷。此外，在交易过程中，引入正规大型中介把关，可减少很多不必要的潜在争议。

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