买房口头协议就无效？ 从双方的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，可以认定是以其他形式订立的合同
文/记者 梁展宏 图/记者 洪喜鹏
置业案例:
房屋买卖双方因口头协议产生分歧
前两年，买卖双方有亲戚关系的市民李先生购买了赵女士的自建房物业，该房产还附带了一个距离房产10米以外、面积约20平方米的临街独立单车房。由于买方资金筹集的问题，当时双方只是签署了房屋买卖协议，并未马上签署书面的买卖合同。
在收到了首期款后，赵女士把房产证交给李先生保管，也没办理过户手续。李先生及其家人一直居住至今。不过，此后，赵女士不同意把房屋附带的单车房给李先生使用。李先生认为赵女士有企图违约的嫌疑，双方继而选择通过法律手段来解决问题。
李先生在起诉赵女士时表示，赵女士以种种理由拖延交付单车房，且随着房屋价格上涨，赵女士拒不履行过户手续。李先生向法庭提交的双方通话录音显示，双方对房屋的交易价格确定为300万元，李先生已支付200万元。
对此，李先生提出诉求，赵女士需依约交付房屋的附属单车房；另需配合李先生到房产登记机关办理过户手续。
对此，卖方赵女士表示，双方曾口头协商，同意以300万元的价格卖给李先生，但不包括单车房，房产证并未显示有该单车房，李先生不同意，此事搁置下来。双方未达成一致意见，也未签订书面的房屋买卖合同。
因双方未对房屋买卖达成一致，赵女士要求李先生腾清房屋。赵女士称，李先生至今未腾清，不表示其已实际占有或者取得所有权。李先生支付的200万元是借款。因李先生拒不腾房，所以赵女士也没有偿还李先生这笔借款。
购房协议+口头承诺是否有效？法院判决：卖方违约在先
从上述案例不难看出，双方在法庭上的争议，主要在于购房协议以及电话录音的口头协议是否有效。对此，法院最终判决，卖方赵女士协助买方李先生办理房屋的产权变更登记手续；赵女士向李先生交付房屋的附属单车房。
法院的判决理由如下：
1.双方当事人虽没有签订书面买卖合同，但李先生已向赵女士给付了大部分房款，且赵女士将房产证交与李先生，并将房屋交付给李先生夫妇居住至今，双方的口头买卖协议成立并生效。
2.赵女士主张李先生给付的200万元为借款，没有证据证明，法院不予采纳。
3.按照日常生活经验，单车房是房屋的附属物，房产证不显示也属常理。依照相关司法解释，有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移，但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。双方是否另有约定，赵女士未能提交充足证据证明，应承担举证不能的法律责任。
法院指出，目前《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条的规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，可以认定是以其他形式订立的合同。另根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，一方履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
另外，《民法通则意见》第八十七条规定，有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。
置业解读: 什么是房屋附属物？
中山乐有家总经理李功镇告诉记者，房屋附属物一般是指附属于房屋，由房屋产权人或使用人在使用过程中为提高房屋使用效能而改造或追加的，不能异地使用或异地使用将影响其功能的财物及相关设施。
“一般来说，二手房屋中常见的沙发、冰箱、空调、衣柜、保险柜等可拆卸、可移动的物品，属于动产。拆卸、移动后在异地可以正常使用，并不影响其使用功能的财物或设施，不符合房屋附属物的特征。”李功镇表示，动产物权的变动，除了要有当事人之间的债权协议外，还要进行实际交付才发生物权变动的效力。如果要约定附随房屋一同成交，应当约定清楚，否则不能自动随房屋移转。
那么，常见的小区停车位，又是否属于房屋附属物？
李功镇指出，停车位分为有独立产权停车位、无独立产权停车位。如果有独立产权的（能办理不动产登记证的），房地产开发商可以对其自由处置租售，根据当事人签署的合同约定处置。如果是无独立产权的，一般计入小区公摊面积，停车位作为住宅配套设施，其本质就是公共设施，属于全体业主共有。此外，人防车位使用权与收益权属于全体业主，但所有权归属国家。
中山乐有家的法务部门负责人则表示，根据《物权法》的相关规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
“房产交易作为大宗买卖，交易流程繁琐复杂。一次二手房交易需经过多达20多个环节，涉及带看、买卖商谈、签约、银行贷款、公证、房产过户等多个环节。”李功镇建议，出于保障买卖双方权利和义务，房屋买卖最好通过严格详细的专业中介审核后再签约，确保避免不必要的纠纷。
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