销售承诺货不对板、购房协议变争议、投资“格子铺”堕合同陷阱…… 过去一年，您置业时遇过这些糟心事吗？
文/记者 梁展宏 图/记者 洪喜鹏
（以下两大案例，接04-05版中山市2019年十大消费侵权典型案例内容）
案例9
中介虚假承诺，
精装公寓竟变毛坯办公室？
去年，消费者许先生通过火炬开发区某中介公司购买了一套公寓。购买时，中介告知许先生需分别支付诚意金15万元及精装修款25万元。在双方签署合同时，其内容是购买办公室，但中介公司称收楼时会按照精装公寓交付。同年11月29日，开发商通知许先生收楼，交付标的为毛坯办公室。因为交付标的与中介公司承诺不一致，许先生当即与中介公司交涉，并向市消委会火炬开发区消委分会投诉。
经了解，该公寓开发商曾于2018年6月19日收到政府改建通知，该建筑按规定只能建设成办公室出售。经市消协调解，中介公司愿意对消费者作出补偿。
●市消委会点评：
据《房地产经纪管理办法》相关规定：房地产经纪机构不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈。市消委会指出，该中介公司作为居间方，负有就订立合同的事项向购买方如实报告的义务。对于中介公司的虚假陈述或引导，根据我国《合同法》相关规定，中介公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，中介公司不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此，中介公司对其虚假陈述和隐瞒重要事实的行为，应承担赔偿责任。
案例10
售楼必须明码标价
认购协议不可乱签
早前，香港消费者李先生夫妇到中山三乡镇某售楼处购买一住宅单位，售楼员承诺该住宅单位折实后总售价是833798元。随后，李先生夫妇与售楼员确定了楼房座数及楼层，并按要求缴付了定金5万元。返港后，李先生才发现签署的合同显示该住宅单位总售价为93万多元。翌日，李先生夫妇回中山售楼处要求取消交易及退回定金，但遭拒，遂投诉至市消委会三乡镇消委分会。经调解，开发商同意退还李先生夫妇定金五万元，双方解除买卖合同。
●市消委会点评：
近年来，开发商为规避限签和限价问题，屡屡以或拆分房价、或价外收费等形式进行预售，不但扰乱市场价格信号，还违反政府促进房地产市场平稳健康发展的通知规定。根据《广东省商品房预售管理条例》相关规定：预售商品房时，预售人应当以书面方式向预购人明示预售商品房的价格和付款办法等法规规定事项。因此，交易双方签订认购书时，开发商应当以书面形式向预购人明示告知该商品房的价格和付款办法。
市消委会提醒消费者，在进行商品房买卖时应更多了解相关政策、规定，对涉及重大事项的交易条件或承诺，应要求销售方以书面形式明确，并注意保留与销售人员的沟通记录，以保障自己的合法权益。
购房时需警惕几大陷阱：
结合过去一年中山房地产市场出现的相关投诉，记者盘点出了中山购房者置业时最易遇到的几大“糟心事”：
一、买到“烂尾楼”，收楼遥遥无期。收楼是一个重要节点，意味着购房者即将可以搬进新家。不过，受房地产市场行业洗牌、房企经营不善等方面的影响，过去几年中山有部分商住项目出现“烂尾”情况，导致业主收楼遥遥无期。如东凤镇凯盛广场，火炬区旭日翠澜园、尚怡雅筑，三角镇科尔玛城等。有法律人士表示，目前不少烂尾楼存在产权、债务纠纷等问题，即便有后继盘活者的加入，项目还可能面临开发不符合相关标准、历史原因导致规划变更等问题。
二、房屋质量问题。收楼前或入住新房后，不少业主经常发现房屋存在质量问题，如精装房交付标准与宣传不符，建材用料以次充好，墙身漏水、批荡脱落等。部分开发商或物业公司在接到业主的反馈后会妥善处理，但也有一些迟迟无法帮业主解决问题。
三、配套与规划不符。部分楼盘在建成交付后，购房者发现实际配套与此前宣传的规划内容不符，如车位配备与规划、休闲配套、绿化环境等。譬如，在中山市住建局官网上，过去一年有关业主投诉所在小区人车分流实际情况与规划不符等不在少数。
四、房产证“难产”。房产证是房子权属的代表，只有领到房产证，置业才算完整。一般情况下，新房在交楼后720天内办理房产证，但部分楼盘却因验收问题等各种原因无法如期办理房产证，继而影响业主入户、子女入读公办学校、后续房屋买卖等。在市住建局官网上，早前星耀广场、旭日领裕、裕龙君汇、汇泰都城、奥园金域等项目因逾期办理房产证被业主投诉。
记者走访
投资“高回报+低成本”“格子铺”，
业主反变维权人
去年下半年，石岐区公安分局官方微信发出的一则案件通报，一下子在中山商业地产圈炸开了锅。在公告中，石岐区公安分局称于去年6月底至8月初，先后对德信广场、高德66、铂岸、星濠天地等在售商业项目“涉嫌合同诈骗”进行立案侦查，并对项目相关负责人依法采取刑事强制措施，呼吁这些项目的投资者尽快到公安机关登记报案。
记者留意到，几乎同一时间段，西区乐8小镇、坦洲镇星悦汇、沙溪镇魅力东方等在售商业项目，也同样遭到当地公安分局的立案侦查。警方对这些项目立案的理由，同样是相关项目负责人涉嫌合同诈骗、非法集资等违法犯罪行为。
上述几个镇区的商业项目同时曝出问题的背后，都有一个共通点：这些都是打着“售后返租”“高回报”“高大上”招商规划的旧改商业项目。记者了解到，其实除了上述项目外，近年采取类似手法进行诈骗的项目，在中山乃至全国各地均不在少数。
记者在采访中了解到，这类项目通常是一些地处市中心、镇中心的闲置商业项目，所谓的投资方（开发商）一般通过对这类物业进行低价收购，并将其产权打散成少则数十卡、多则上百卡的“格子铺”，并将其向社会公众进行单独出售。同时，开发商通过密集式的商业宣传推广，宣称项目将引入专业的招商策划团队，并计划在短期内正式开业。开发商游说称，如果投资者购买了这些“带买卖合同+带产权”的商铺，运营团队还将给出长达数年的“售后返租”投资回报方案。如此一来，投资者花几十万元就能做城央商圈铺主，而且后续商铺运营、投资回报都有“专业”机构代劳。
然而，正当投资者以为投资这类商铺一劳永逸时，上述这类商业项目却因为资金链的断裂而忽然停工，继而陷入烂尾状态。当一众业主们想要向开发商、投资方讨说法时，相关负责人要么已经换了公司“马甲”潜水失踪，要么已经被警方介入调查。一旦遇上这种情况，投资者只能通过合法途径反映情况和诉求，公安机关也将依法办案，最大限度为受害人追赃挽损。
法律点评
广东保信律师事务所律师向记者表示，“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后的一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。
本地资深律师吴冠华向记者表示，现在市面上从事售后返租的项目运营方，一般会通过委托第三方经营管理公司运营，开发商往往游走在合法与非法之间的灰色地带。“售后返租”看似能在投资者和开发商之间形成一个双赢的局面，但其实风险不小。一旦项目资金周转不灵或项目招商、经营不善，已收到售款的开发商可能会以各种形式做“甩手掌柜”，届时投资者不但租金回报没着落，投资商铺的本金也可能出问题。更严重的是，在目前警方立案调查的同类型案件中，部分商业项目还存在产权不清、伪造合同和房产证明等违法现象。这意味着投资者从一开始签约交款购买这类商铺开始，就进入了运营方的诈骗圈套，合法权益自然难以得到保障。
市消委会提醒，市民在购买商铺时，应先咨询专业法律人士，了解投资项目的风险性。在判断商铺风险时，不仅要看商铺的地段，还要考虑经营团队和开发商的实力。对开发商的承诺，一定要细化到纸上，写入双方签订的合同中，且投资者还要学会判断开发商所宣传的目标能否实现。
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