关于《关于恳请相关单位正视星月彩虹小区问题积极履职释疑并解决群众诉求的函》的回复
2019年5月28日，在星月彩虹小区（第一期安置房）已竣工、正在办理相关竣工手续的过程中，我区组织了被征收人进行验房。
对于验房工作，我区很坦然：第一，从各方反映的情况看，安置房并无结构问题，只出现一些建筑通病问题；第二，对于建筑通病，逐一整改就是了。所以，我区认为：由被征收人查看安置房，指出尚存问题，使我区能督促中山市星月彩虹房地产公司（安置房建设单位，下称：星月公司）尽快整改，以便在完成竣工验收之后，即可交房。同时，由于安置房竣工验收尚未完成，按相关规定不能交付使用，因此，在安置房交付延后的情况下，我区采取了让被征收人先行验房的措施，让大家看到实物，以缓解焦急的情绪。
然而，这项让被征收人放心的措施，却在执行过程之中，因星月公司将安置房验房当作一般商品房验房，出现了偏差。（1）维修维护缓慢。星月公司因认为是非结构问题而未积极应对、及时整改，致使部分被征收人误解，进而造成情绪上的对立；（2）维修维护过程未封闭，因绝大部分被征收人都是非专业人士，看到了维修维护的中间过程，将一些建筑通病问题，仅凭感观认知，认为是“严重问题”。之后的口口相传，则将问题放得更大。（3）少数被征收人为方便自身的后期装修，故意夸大墙面地面的空鼓等问题，以便让建设方清除砂浆层。甚至为找空鼓，不惜用铁锤、钢钎对地面墙面进行破坏性“检验”。
然而，星月公司却因现场记录的不充分，特别是缺乏完整录音录像资料，而无法证明：哪些问题是实际发生的，是“安置房验房之前的状态”，哪些问题是被误解的，是“整改施工过程的状态”，哪些则是“被故意放大的问题”，更说不清楚各种问题所占比例是多少？因此，2019年9月30日，我区发布了《关于西区旧城改造项目第一期安置小区维修维护问题争议以及进行封闭施工的通告》，即，重来，恢复到第一次验房前的状态（当然，也完成第一次验房发现的各种问题的整改）；
2019年11月22日，我区发布了《关于西区旧城改造项目第一期安置房的第二次验房规则的通告》（下称：《第二次验房通告》）。这也是重来，重新由被征收人进行第二次验房。重新验房，当然要克服第一次验房过程之中存在的工作漏洞，要能够分清楚：哪些是确实存在的质量问题，哪些是吹毛求疵，哪些是被恶意放大。故此，《第二次验房通知》设定了较完整而严格的验房规则。
在我区发布了上述通告之后，自称为业主代表的麦某国(富业大街8号麦某某之子)、伍某敏（祥宁街8巷1号伍某某之女）、董某宝（祥宁街5巷1号101房）、李某廉（祥宁街5巷10号）等人，于2019年11月25日，以马山片区群众之名（没有任何人员署名，下称诉求群众）向我区提交了《关于恳请相关单位正视星月彩虹小区问题积极履职释疑并解决群众诉求的函》（下称：《诉求函》），并至市政府投诉。
我区不认同诉求群众所采取的投诉行式，也不认同《诉求函》的内容（以下，没有方框的文字，是《诉求函》原文；方框内的文字，则是我区的答复）。
中山市西区办事处、西区住房和城乡建设局、西区综治信访办公室：
中山市西区星月彩虹小区是当前全市面积最大的旧城改造项目安置小区。自开放验房起，被征迁待安置群众陆续发现安置房有包括但不限于：施工质量参差、公共配套去向不明、规划大幅变更、质监代表耍特权偷步装修等问题。为确保被征收群众安居乐业，以实事求是解决问题为原则，恳请相关单位积极履职，正视问题，回答群众疑问，落实措施解决诉求，重振群众信心。问题及诉求总结如下：
答：这段是一总结性文字，我区不认同。其中，有不了解情况的（到现场办公室即可获得的资料），有认识错误的，也有不合理诉求，我区将在以下文件中，按《诉求函》每一段内容作逐一回复。
有关“为确保被征收群众安居乐业，以实事求是解决问题为原则，恳请相关单位积极履职，正视问题，回答群众疑问，落实措施解决诉求，重振群众信心”的言论，我区认为：早在2个月前发布的《封闭施工的通告》，已经是一种最直接的回应措施，已经是正视问题、积极解决问题的态度。《第二次验房通告》表明：封闭施工之后，不是直接交房，而是由所有选择第一期安置房的被征收人再次验房，这也是为了让群众放心。对比一下：封闭施工之后，“直接交房”与“先再次验房后交房”，显然后者更负责任。
一、棚改概念在整个动员征迁宣导过程中均未被提及，仅在《西区旧城改造项目（马山片区）自有房屋补偿与产权调换协议》（下称《调换协议》）上小字标注。请相关部门公开该项目纳入棚改的立项依据、立项批准文件、项目施工许可凭证。
答：此问题答复过多次。
2015年10月，经我区、市住建局申报、省住建厅批准，将西区旧城改造项目中的属于住宅、商铺部分确立为马山片区棚改项目，其作用仅是争取国家棚改资金的支持（棚改贷款利息低于一般贷款利息）。需要此类资料，请至现场办公室查阅。
部分被征收人之所以关心此事，是有一种谣言，认为：棚改项目，就是要压低补偿价格。事实上，棚改项目一样要符合征收条例、征收评估办法的规定，而没有其他特殊的补偿政策。
何况，棚改立项是在2015年10月，而西区旧城改造项目的补偿方案、补偿方案实施细则，在2013年10月-2014年1月已经逐户征求意见，2014年11月由市政府再次公示，2015年2月12日，由市政府正式发布。此后没有进行过调整（注：只进行过少数个案补偿价格的修正，比如：某房屋原定为框架结构，后来发现是混合结构，故作修正）。
二、《关于西区旧城改造项目第一期安置房的第二次验房规则的通告》（下称《二次通告》）称参照商品房买卖的相关规定，房屋“已达到交付房屋的前提条件”。既然已通过综合验收，为何仍存在需长时封闭维修的问题？请相关部门公开综合验收的标准、验收记录、维修记录、维修方式依据及维修单位或人员资质名单。
答：此疑问的所有答案都是现成的，都可至现场办公室或星月小区验房现场获得。
具体是2019年8月31日，第一期安置房已完成竣工备案，在此之前，2019年1月25日完成了供电验收、2019年5月24日完成了排水工程验收、2019年5月28日完成了消防验收、2019年6月14日完成了规划验收、2019年7月16日完成供水验收、2019年7月24日完成质量验收、2019年8月8日完成了人防工程验收、2019年8月20日完成了档案验收。如需要详细信息，可到现场办公室查询。
关于“既然已通过综合验收，为何仍存在需长时封闭维修的问题？”的责问，是不了解专业知识。竣工验收是指所有需要第三方检测的工程（如主体结构、水质检测等），在检测合格的情况下（第三方检测是保证工程主体结构安全及安装设备等符合规范及使用要求），相关职能部门组织各方责任主体进行现场检查，合格的通过验收。而封闭维修则是解决一些建筑通病瑕疵、小问题，有关房屋质量两年保修的规定，也就是解决此类小问题。具体内容，比如：空鼓、窗台漏水等。
关于“维修记录、维修方式依据及维修单位或人员资质名单”，“维修记录”就是第一次验房的验收单，“维修方式依据”不知道具体指什么？如果指施工规范，那么，可在网上自行查询。“维修单位”是安置房的施工总包单位（江西建工第四建筑有限责任公司），维修人员由该单位派出，而“人员资质”是针对施工单位管理人员资质，其他劳务人员，除特殊工种人员如“塔吊司机”需持证上岗外，泥水工、安装工人等无须相关持证上岗要求，简单的房屋维修，其维修人员不需要国家发布的资质。
三、因承诺的公共配套规划与实际建设有较大差距，请相关部门公开农贸市场、社区健康活动中心、文化活动站、储蓄所去向。同时公开包括：泳池被移至垃圾中转站底部，公共绿化、羽毛球场、变电站、喷水池位置与签署协议的总平面图对比有大量变量的依据。
答：有关“承诺的公共配套规划与实际建设有较大差距”，作出这个结论的证据是什么？
在星月彩虹花苑（第一期）规划报建批准文件中已经列明：“公开小型超市、社区健康活动中心、文化活动站”的具体位置地点定在综合楼。详细资料可到现场办公室查阅。
有关泳池的移位问题：2017年9月我办发布了《关于星月彩虹花苑（一期）小区综合楼露天游泳池修改为室内游泳池的通告》。这经过公示（没有收到意见）、报建之后才作了泳池移位，投资增加了300万元（不需要被征收人负担）。泳池移位的效果是：从“露天（天台）游泳池”改为“室内（负一层）游泳池”，使得泳池开放，不受户外天气影响，私密性也更好（原户外泳池，周边高层都可以看到），所以，提出此意见的原因何在？是因为泳池楼上有小区的垃圾中转站吗？如果这也认为是问题，那么，所有楼房住宅的厕所都有此类问题了（因为在你的洗漱之时，头顶上就是楼上住户的厕所沉箱，可能存有排泄物），这要如何解决？
有关“公共绿化、羽毛球场、变电站、喷水池位置与签署协议的总平面图对比有大量变量的依据”，首先，公共绿化等公共设施齐全，也没有缩减规模，这才是核心问题。至于位置的变更（相差几十米移位），相关建筑专家、市规划局都认为按现在的位置设置更合理、更科学，那么，是否应尊重专家意见、遵循专业部门决定，而不是固执己见。何况，这仅是一些个人或者是少部分人的意见。
四、《西区旧城改造项目（马山片区）自有房屋补偿与产权调换协议》约定2018年1月31日交付安置房屋，但已多次延期，安置房的规划有大幅变更，请相关部门公开回复是否能出房产证，出证的起算日期，房屋土地性质及房屋使用年限，是否如动员征迁承诺般属商品楼可自由交易等细则。
答：关于两次延期的原因也早已作说明
（1）2015年12月开始签订补偿协议之时，没有预料到安置房前期工作中出现多次流标问题，导致至2016年10月才开始安置房建筑。故此，市政府于2017年8月发布通告，将安置房完成期限延迟到2019年5月31日；（2）第一期安置房竣工验收完成时间是2019年8月31日，我区原希望在此时间交付安置房，但期间因各种原因放大了所谓的“安置房质量问题”（详见本文背景介绍），维修工作的进度也受到一定影响，致使我区不得不采取封闭维修维护措施，现封闭维修维护完毕，从12月1日起实施第二次验房。
关于“安置房的规划有大幅变更”，作出这一结论的证据是什么？
实际情况是：安置房规划没有出现大幅变更（只变更过两点：一是泳池位置从天台变成负一层，二是因商铺面积无法满足下达补偿决定的需要，对少量商铺作了间隔）。所以，不存在无法发放产权证的问题。除被征收人存在特殊情况（如产权人不明确、产权抵押、款项未结清等）外，安置房产权证的发放，将按照补偿安置协议的约定进行：“调换房屋的房屋所有权证，将在调换房交付之日后，700天之内，甲方将办理完成，并交付给乙方。”
出证日期，应该是指房屋的土地使用期限，从2012年2月安置房土地出让之日开始计算；安置房土地性质是国有出让；安置房房屋性质是商品房，其交易遵从商品房二手房交易规则（这些内容，在公开的土地出让文件上都有，我区也作过多次回复）。
五、动员征迁时大量业主以7万元评估价格（交楼后多除少补）购买产权车位。根据中山市自然资源局出具的备案图纸，一期B区车库标示均为人防车位无产权。既然已竣工，请公示车位的具体定价、配比和分配安排。
答：补偿协议条款中，车位相关条款的原文是：（乙方选择）“星月彩虹花苑（第一期），地下车位数量：×个，车位暂按70000元/个计算，其（暂定）价值共￥×××。（车位最终价格按“地下车库的平均造价×（1+6.5%）×车位平均面积”计算，车位交付时，双方按多退少补方式结算差价）”。
即，车位最终定价是按平均造价确定的。因平均造价包括在房屋交付之前对车库的完善费用，所以暂时还无法公布。
详细的车位配比实测资料，可到现场办公室查阅。
分配安排：我区没有单独的分配车位的方案。如果“分配安排”是指车位怎样确定给被征收人，那么，参照补偿方案的选房与签订协议排序的规则，将按照签订补偿协议的先后顺序（指有购买车位条款的补偿协议），由被征收人自己选择。
六、建筑质量监督代表耍特权偷步装修。早在本年5月份验楼时，已发现有数间房屋装修完毕或在装修中，且有私自拓宽大门、拆除室内隔离墙体、独设阳台墙饰等情况，发现为小区质监代表的房屋，后代表组长黎某强带头拒绝承认质监代表身份，现场带头辱骂验房业主。请相关单位回答违规质监代表的处理方式和目前处理情况。
答：有关黎某强等人提前装修的问题，诉求群众已多次提出、多次投诉，我区在不同的会议群众会议上多次回复，并多次为没有及时出台安置房装修管理规定、没有及时发现问题而道歉。同时，我区也多次劝说：黎某强等人是有错，但几个装修个案，对安置房、对其他被征收人都没有影响。但是，诉求群众人始终不满意，而且不提任何应该如何处理的建议，只是不断地表示不满意，不断地重复投诉。
有关黎某强等人提前装修问题及其处理：
黎某强等人，是按照补偿方案，由选择第一期安置房的居民志愿组成的质量监督小组成员，黎某强是组长。居民质量监督小组，不是法定的房屋质量监督机构，而是按照公平、公开原则，在补偿方案中增设的一个居民志愿者组织，所有成员从事志愿工作都是义务劳动，没有报酬。
居民质量监督小组的组成方式是：先由居民自愿报名，如果超出10人，则由被征收人选择。2016年9月23日，我区在中山日报刊登了《关于组建西区旧城改造项目安置小区居民质量监督小组的通知》之后，没有居民报名，但我区希望有这样一个志愿者组织参与工作，因此，建议由后山经联社作了推介，于2016年10月14日正式成立，我区于2016年10月17日在中山日报以《关于西区旧城改造项目安置小区居民质量监督小组成立的通告》公布。
在安置房主体竣工之后，因尚未展开验房、交房工作，也未出台有关现场装修管理的规定，而黎某强等人因与星月公司、施工单位现场人员较熟，所以私自入场装修，当我区发现之时，我区已要求全部作停工处理。
因黎某强等人并非是国家公务人员，也非法定监管机构工作人员，只是一个居民志愿组织成员，并且，其安置房装修发生在安置房装修管理规定之前。因此，我区没有查询到相关的处置规定或案例，只能作停工处理，并由三旧办作批评教育。对于同意或默许黎某强等人装修的人员，星月公司也按公司内部管理规定作了相应处理。
因黎某强提前装修问题，约有20-30名被征收人曾与黎某强多次吵闹，相互都有言语攻击，但都未达到治安管理条例规定的寻衅滋事程度，故作一般民间纠纷处理，作劝说与批评教育。
对于我区的上述公开回复，如还有异议，请诉求群众或其他有异议的人员，提出书面处理建议并提供相关的法律法规依据。
七、《二次通告》对验房的具体区域、时间、人数、次数、工具均做了严格约束，业主存疑：
①公共区域常规上包括消防梯、门厅、电梯、走廊、屋顶、地库等，属业主共有，业主既然承担了部分公摊费用，施工也已通过验收，为何限制查验？
答：《第二次验房通告》规定“本次验房的范围为被征收人本户的户内情况，而非户外公共区域的情况”的原因是：安置房已通过竣工验收，公共配套设施已符合质量要求。
同时，将公共区域作为每一位业主验房范围，在现实中也不可行。因为，一栋大楼有约100多户人，每户都验，那就是一栋大楼的公共区域要验上100多次，每次验房都得跑完32层楼；整个安置小区有1500户人，小区公共区域要验1500次，每次都得跑完7万平方米的小区。按我区理解，这应该是国务院发布的《物业管理条例》作出上述规定的原因。即：在业委会成立前，由物业公司负责交接并查验物业共用部位、共用设施设备。
另外，阅读文件要全面：不要只看到《第二次验房通告》的“本次验房的范围为被征收人本户的户内情况，而非户外公共区域的情况”这句话，还要看到同一段的其他文字：“因此本次验房对户外公共区域的问题仅作记录，维修工作由星月公司、小区物业公司成立的房屋维修维护工作部门负责，将在收房后3个月内（搬迁期限前）完成”，也就是说，本次验房不会专门带领被征收人验查公共区域，但顺便发现公共区域的问题，也会记录、会整改，并且，整改会在被征收人大规模入住安置小区之前完成。即便有的公共区域问题在入住安置房之后才发现，那也还有两年的保修期。
②根据《中华人民共和国居民身份证法》第三章、第四章，施工方、物管方是否有权查验除业主外的验房人身份证？尤其是前期业主身份信息被大量泄露给装修公司、房地产中介并造成滋扰的情况下，对补充提供资料存疑。
答：安置房尚未交付，星月公司、物业公司有保管之责，自然有保管之权。第一次验房中，有些被征收人对门上的一道浅划痕都很有意见，如果验房人员没有登记、没有限定验房区域范围，那么，再出现门被划了，谁之责？所以，如果不登记就允许人员随意进入小区，每个进入小区的人都毫无限制，那是星月公司、物业公司的失职。
注：验房要求出示身份证，是为检查登记，不是复印、扣留。
一般情况下，非警务人员是无权查核身份证的，这是常识。但是，任何其他人员要进入某单位、某家庭之时，单位安保人员、家庭成员就有权要求对方出示身份证，即便对方是公务人员，这也是常识。
不能只讲前一常识，而不提后一常识。安置小区现由星月公司、物业公司管理，如果不核实身份，是否安置小区谁都可以进？如果安置小区谁都可以进，那是不是就解除星月公司、物业公司的管理责任？如果是，那也不必再验房了。
至于信息外泄问题，那是信息管理问题，应该加强信息管理，而不是废除登记、放弃核实身份。
③约束限制串门，同时是否试水不明，如发生上下（连）层漏水等情况，责任权属如何判定？
答：安置房是被征收人的房（已签订了补偿协议但没有移交），但在交房之前，星月公司、物业公司拥有安置小区全部的管理权（包括公共部分与安置房户内），不要说尚未征得安置房业主允许，即使安置房业主允许进入其所有的安置房中，为了管理有序、责任分清，星月公司、物业公司也不能同意无关人员进入，否则就是星月公司、物业公司失职，我区将追究其责任。
关于闭水试验（即是村民说的试水），其一，安置房已经多次进行闭水试验。其二，安置房小区有1974户住宅，验房持续的时间是比较长的，而根据规范要求闭水试验时长是48小时。因此本次验房时是无法满足闭水试验。因此，计划在收房之时作统一安排。
④既然到达单元房必须途经公共区域，请相关部门对《二次通告》涉及“擅闯”内容做详细解释。同时，根据《公安机关党风廉政建设和反腐败工作意见》，将视情况保留对“公安民警参与拆迁等非警务活动”的投诉权利。
答：第一句话是抬杠：谁会剥夺已经允许进入小区人员的通行权？何为“擅闯”，现明确：（1）违反《第二次验房通告》第二条“验房安排、参与验房人员的规定”1～4款相关规定，视为擅闯；（2）不按星月公司、物业公司工作人员指引路径到达属于该被征收人安置房，并且劝说也不听的，视为擅闯（注：为何要有这种规定？星月公司反映，小区绿化多次出现过被践踏的现象）。
第二句话是曲解文件：公安民警参与拆迁的禁令是指，公安民警在没有法院判决的情况之下，迫使被征收人签约或强行搬迁被征收人房屋。现在，是发生有些被征收人不听劝告，在星月公司、物业公司拥有全部管理权的安置小区内吵闹滋事、不听劝告、扰乱现场秩序，此时，当然要报请公安民警阻止这种行为。如果“公安民警不得参与拆迁”真如同第二句话的“理解”，那不就是无论拆迁户干什么，公安民警都不能出面干预？推而广之，“拆迁户”不就可以为所欲为？“拆迁户身份”不就成为一道“特权金牌”“免死金牌”？
警示：持有与第二句话相同意见的人员，擅闯、扰乱秩序、起哄，这已然是扰乱正常公共秩序的行为，是需要报请公安处理的事项，情节严重的，会被追究法律责任（寻衅滋事）。这与明令禁止的“公安民警参与拆迁等非警务活动”完全是两个概念。因此，应纠正错误的认识，更不要企图混淆视听。不要因为自己的错误认识，误导他人不当行为而触犯法律，这是误人误己。
⑤除空鼓锤外，用于工程验收的测量工具质量过硬，材质坚固，部分较尖锐。请相关部门对《二次通告》涉及验房限定工具内容做详细解释。
答：《第二次验房通告》已很明确，不得带硬物进入，因为，安置房的大部分是水泥沙浆，只要用硬物敲打，就会产生破坏作用。为防止验房收房之时，出现破坏性检测，导致责任不清，才有了空鼓锤这一行业内通用的规范验房工具。我区不理解：要作何种验房，才需要尖锐的物品？所以，不是我区要再作说明，而是提此意见者要说明：希望带何种工具，作何用途，以便我区判断其意见的合理性，决定是否采纳其意见。
被征迁群众讲道理、顾大局，响应政府号召，支持旧城改造，腾出中山一河两岸的优质土地，促进城市发展，却遭遇安置房小区施工质量参差、责任人员敷衍塞责、解决问题遥遥无期等问题。恳请相关单位积极履职，正视问题，回答群众疑问，落实措施解决诉求，重振群众信心。
答：西区旧城改造项目确定在马山片区，当然是与大多数被征收人的支持分不开的，但是，也有相关背景需要特别说明：第一次征求意见时，马山片区同意率是仅为52%；第二次征求意见是由马山片区、狮山片区、千叶片区三片区共同竞争，哪个片区同意率高，西区旧城改造项目就落实在哪个片区，所以，马山片区的同意率上升为82%。
“安置房小区施工质量参差”，是否可以理解为：质量有好有坏？这样下结论过于粗略，正如本文背景段落所述：希望通过第二次验收，得出：安置房质量好的占多少，中等占多少，差的占多少。
“责任人员敷衍”，按我区所知，星月公司是在积极整改，如整改过程中尚存有不足，欢迎作出具体的投诉，而不是给我区一个“结论”。重复一下本文背景段落所述：封闭施工是一种积极的、有效的回应。封闭施工之后，依然采取“先验房后交房”，既代表我区负责到底，也代表我区的信心。
马山片区旧改被征收群众
2019年11月25日
答：有关投诉信件的署名，应按照《中华人民共和国信访条例》第十七条“信访人提出信访事项，一般应当采用书信、电子邮件、传真等书面形式;信访人提出投诉请求的，还应当载明信访人的姓名(名称)、住址和请求、事实、理由”的规定，任何投诉都必须是实名并写清楚事实、理由（有关安置房的投诉，应写明出现问题的位置、问题描述、现场照片），这样才能核实所反映情况的真实性，并做出针对性处理，因此，今后对于非实名投诉，我区不予回复，非业主的实名投诉，却没有注明所代表的业主及被征收房屋地址的，我区也不予回复。
中山市人民政府西区办事处
2020年1月6日
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