首度推出约16亩商服用地，瞄准千亿规模大型企业 石岐总部经济区 启动商业板块开发
文/记者 梁展宏 图/记者 洪喜鹏
新闻动态：地块需用于发展金融相关产业开发方需自持物业最少10年
本次出让土地总面积11076.6平方米(折合约16.62亩)，位于石岐区富康北路，现状为部分平整，用途为商服用地，出让年限为40年。地块周边目前以新建楼盘、市政公园、公立学校等配套为主，附近仍有大片待规划用地。地块拟建设为金融机构总部，发展金融相关产业。地块的容积率达到了6.8，建筑限高为140米。
地块采用网上竞价的方式进行拍卖，竞价起始楼面地价为人民币1880元/平方米，即起始总价为141,603,255元、约8,522,666元/亩，每次最小竞价增幅(楼面地价)为20元/平方米，不设保留价。
记者对比早前公示的中山市石岐总部经济城市设计平面图，发现本次拍卖的16亩商业地块正好位于石岐总部经济区规划的金融商务区的中心位置。根据此前资料显示，金融商务区未来规划建设超高层楼宇12栋，最高建筑控高可达500米，将成为中山城市发展的新地标。
相比起土地价格，该宗商服用地最引人关注在于对竞拍人的条件要求上。具体要求如下：
竞得人在签订《成交确认书》之日起20日内在中山市注册独立法人的金融机构，注册资金不少于20亿元；
竞得人在交地后1年内动工，并于动工之日起3年内完成所有项目的建设(竣工)；
竞得人需自持该地块所有上盖物业，自持时间自项目竣工之日起不少于10年(按规定移交的公建配套设施除外)；
竞得人应自地块竣工之日起3年内在中山市累计缴纳税费总额不低于5亿元；
本宗用地建成后可分割销售单元面积不得少于350平方米。
业内分析：潜在竞拍人范围瞄准千亿规模大型企业
中山本土资深房地产行业人士马建宏认为，从上述这些要求不难看出，本次石岐总部经济区金融地块不但对竞拍人的要求相当高，而且对物业开发类型的要求也不低。
譬如，该宗地块要求竞买人为属于商业金融机构性质的组织或企业，竞买人资产规模不少于1000亿元。而且土地竞得人需注册资本不低于20亿元的企业，3年内在中山累计缴纳税费不低于5亿元。这些种种条款都显然瞄准了具备较大规模的复合型企业。另外，该地块不接受联合竞投，这就意味着地块的竞得者只能有一个。
地块在开发时间、开发的物业类型等方面也提出了较高的要求。首先，竞得者需在2021年2月1日之前动工，在2024年2月1日之前竣工。竞得人未如期开发建设，应按《中山市闲置土地处置实施办法》及《出让合同》相关规定办理。这点避免了竞得人出现拿地不开发的情况。
“该地块要求开发方需自持建成物业不少于10年的时间，而且项目分割销售的单元面积不得少于350平方米。这对开发方在资金流、商业运营能力等方面提出了相当高的要求。”马建宏表示，早年一些商服类用地由于开发条款比较宽松，这就造成了近年中山市面出现了众多商业性质的公寓项目，其推出的产品单位面积一般由30至80平方米不等。而大量主打“不限购、不限贷、总价低”的产品，瞄准的自然是商业投资客，也间接造成了中山商业类公寓产品出现区域性供过于求的情况，这点在主城区更为明显。相比之下，本次石岐总部经济区的商服用地，其开发定位有比较明显的“企业总部办公大楼”倾向，开发企业需在中山打造区域性总部，物业或主要用于自用、对外招商等用途。
合富辉煌中山市场区域总监谢仲娟则认为，目前中山存量商用类物业的体量并不缺乏。考虑到石岐总部经济区中长期也规划了较大体量的商服用地，政府如何在企业招商、产业对接等方面花工夫，相信会是让片区商业地产开发实现差异化的关键。
相关链接：石岐总部经济区：打造现代服务业与优质人居生活板块
记者在采访中了解到，石岐总部经济区位于石岐区东北部，核心区域北临岐江，南至盛华路、富康路，西起东华路，东至起湾路，用地范围约1600亩，计划总投资超500亿元，区内划分为金融商务区、中央服务区、滨水生态休闲区、花园独栋区和公寓配套区等多个空间形态及13类功能定位。
同时，片区产业发展定位为高端科技金融、智能创意文化、新型众创空间、现代信息服务、工业设计和检验检测等企业总部，着力吸引粤港澳大湾区重点城市优质企业外溢落户，打造成为中山市总部经济腾飞新高地、研创结合的创新型总部集聚区、健康宜人的智慧人居社区以及开放共享的滨水高端休闲区，成为粤港澳深度合作示范区和珠江两岸融合发展先行区。
值得一提的是，项目基础设施及公共配套(包括过江隧道、地下空间、省级标准小学等19项工程)投资约45亿元，拟采用“PPP+EPC”模式进行融资建设，建设期为三年，预计将在2021年底打造完成。目前，省一级学校、运动场馆、社区行政服务中心项目已先后启动前期建设。
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